Poradnik Przedsiębiorcy

Najem a zmiana właściciela - co dalej z umową i jak się zabezpieczyć?

Najem a zmiana właściciela - co dalej z umową? Jeśli lokal zostanie sprzedany, to nowy właściciel może wypowiedzieć umowę, nawet wtedy, gdy była ona zawarta na czas oznaczony bez możliwości wcześniejszego rozwiązania. Problem ten dotyczy przede wszystkim lokali użytkowych.

Najem a zmiana właściciela  - co dalej z umową?

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z najmem lokalu mieszkalnego, czy użytkowego, zmiana właściciela lokalu nie powoduje automatycznie zakończenia umowy najmu. Nowy właściciel nie może twierdzić, że najemca lokalu “nie ma umowy”, bo podpisał ją z poprzednim właścicielem, a nie z nowym właścicielem.

Nadal obowiązuje dotychczasowa umowa najmu, zawarta z poprzednim właścicielem, i jej warunki, w tym wysokość czynszu. Dochodzi jedynie z mocy prawa do zmianie po stronie wynajmującego: nabywca nieruchomości wstępuje w miejsce zbywcy jako wynajmujący. Dzieje się to z mocy prawa, z chwilą zbycia przedmiotu najmu, bez potrzeby zawierania nowej umowy najmu czy podpisywania aneksu do dotychczasowej umowy. Wynika to z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Można oczywiście nową umowę czy aneks do dotychczasowej zawrzeć, ale nie ma takiego obowiązku.

Przykład 1.

Jan Nowak zawarł 1 marca 2018 r. umowę najmu będącego jego własnością lokalu z Katarzyną Kowalską. Ustalono, że wysokość czynszu najmu wynosi 2.000 zł, a umowa obowiązuje przez dwa lata, do końca lutego 2020 r. W kwietniu 2019 r. Jan Nowak sprzedał swój lokal XY sp. z o.o. Z mocy prawa XY sp. z o.o. stała się stroną umowy najmu z Janem Nowakiem.

Wypowiedzenie najmu przez nowego właściciela

Najem a zmiana właściciela - jakie jest ryzyko dla najemcy? Zmiana właściciela powoduje, że może on łatwiej niż poprzednik wypowiedzieć najem. Od razu jednak trzeba zastrzec,  że to ułatwienie dotyczy przede wszystkim najmu lokali użytkowych. Nie dotyczy najmu lokali mieszkalnych. W przypadku lokali mieszkalnych nowy właściciel może wypowiedzieć umowę na dokładnie takich samych zasadach, jak poprzedni właściciel. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca nie zdążył jeszcze objąć lokalu - wówczas nowy właściciel może skorzystać z ułatwień w wypowiedzeniu umowy.

Dlaczego nowemu właścicielowi może być łatwiej wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego niż poprzedniemu? Przepis mówi, że nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy najmie lokali ustawowy termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 K.c.).


Nowy właściciel może w ten sposób wypowiedzieć nie tylko umowę, którą jego poprzednik zawarł z najemcą na czas nieoznaczony. Nowy właściciel ma też prawo wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, w której nie przewidziano możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Najem a zmiana właściciela - właśnie to może być sporym problemem dla najemców, którzy zainwestowali w prowadzenie działalności w określonym miejscu i zależało im na stabilności i pewności, że wynajmujący nie wypowie im umowy np. przez dwa lata. 

Przykład 2.

Maria Nowak wynajęła od właściciela lokal usługowy na kawiarnię. Zależało jej na tym, żeby właściciel co najmniej przez dwa lata nie mógł jej wypowiedzieć umowy, dlatego umowę najmu zawarła na czas oznaczony (2 lata) bez możliwości jej swobodnego wypowiedzenia w tym czasie. Po pół roku dotychczasowy właściciel sprzedał lokal. Nowy właściciel stał się z mocy prawa stroną umowy najmu (w miejsce poprzednika). Miał jednak inne plany wobec lokalu - sam chciał w nim prowadzić działalność. Dlatego skorzystał ze szczególnego prawa przyznanego nabywcom lokali i wypowiedział Marii Nowak umowę najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, nie czekając na upływ dwóch lat, na które jego poprzednik zawarł umowę.

Najem a zmiana właściciela - jak się zabezpieczyć?

Najem a zmiana właściciela - co można zrobić, żeby nowy właściciel nie mógł tak łatwo wypowiedzieć umowy najmu?

Przy umowach na czas nieoznaczony - nic, bo tak, jak poprzedni właściciel miał prawo taką umowę wypowiedzieć, tak może to zrobić nowy właściciel. Co więcej, nawet, jeśli w umowie najmu na czas nieoznaczony wprowadzono dłuższe terminy wypowiedzenia, to i tak nowego właściciela będzie obowiązywał termin trzymiesięczny, wynikający z Kodeksu cywilnego Z przepisu art. 678 §  1 K.c. wynika bowiem, że nowy właściciel może wypowiedzieć najem “z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia” - a termin ustawowy przy najmie lokali wynosi trzy miesiące.

Przy umowach na czas oznaczony najemca może się jednak zabezpieczyć na wypadek zmiany właściciela. Niewiele osób to robi, bo nie zdają sobie sprawa z ryzyka i z tego, że istnieją przepisy pozwalające nowemu właścicielowi łatwo wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony. Najem a zmiana właściciela - jak się zabezpieczyć i co to zabezpieczenie daje?

Nowy właściciel nie może wypowiedzieć najemcy umowy najmu, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

  • umowa najmu była zawarta na czas oznaczony

  • umowa miała formę pisemną

  • umowa miała tzw. datę pewną (notarialne poświadczenie daty okazania dokumentu)

  • lokal został wydany najemcy

Wystarczy więc, że po zawarciu umowy najmu na czas oznaczony, najemca pójdzie ze swoim egzemplarzem umowy do notariusza i poprosi o to, żeby notariusz na egzemplarzu umowy zamieścił tzw. datę pewną, czyli datę okazania notariuszowi dokumentu. Ważne, żeby zrobić to zanim lokal zmieni właściciela. Nie jest potrzebna obecność u notariusza drugiej strony umowy najmu, nie trzeba jej nawet o tym informować.

Jeśli na umowie najmu będzie data pewna "przybita" przez notariusza, to nowy właściciel nie będzie mógł wtedy wypowiedzieć najemcy umowy zawartej na czas oznaczony (chyba, że w samej treści umowy przewidziano możliwość jej swobodnego wypowiedzenia).

Odszkodowanie od poprzedniego właściciela

Co jeśli najemca zawarł umowę najmu na czas oznaczony, bez możliwości jej wypowiedzenia, ale lokal zmienił właściciela i nabywca wypowiedział mu umowę? Najemca może wtedy żądać odszkodowania od poprzedniego właściciela (art. 679 K.c.).

Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu mu umowy przez nabywcę (art. 679 K.c.).

Przykład 3.

Została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego na trzy lata, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Po dwóch miesiącach właściciel sprzedał lokal a nabywca wypowiedział umowę najemcy, korzystając z przepisów, które pozwalają wypowiedzieć najem po zmianie właściciela. Najemca musiał znaleźć nowy lokal, poniósł koszty przeniesienia do niego działalności. Może żądać od poprzedniego właściciela (z którym zawarł umowę najmu) zapłaty odszkodowania, które mu te koszty zrekompensuje.