Problem odśnieżania nieruchomości będącej przedmiotem najmu to klasyczny przykład sytuacji, w której codzienna praktyka ściera się z literą prawa. Gdy w umowie brakuje precyzyjnych zapisów, obie strony często wpadają w pułapkę domysłów. Właściciel zakłada, że skoro oddał dom w użytkowanie, to nie musi się już nim interesować, natomiast najemca stoi na stanowisku, że płaci czynsz właśnie po to, by nie martwić się o utrzymanie infrastruktury. Kto w tej sytuacji ma rację? Jakie są prawa i obowiązki najemcy w zimie?
Używanie przedmiotu najmu a obowiązki najemcy
Zasada „zwykłego używania rzeczy” oraz dbałości o „należyty stan” lokalu nakłada na najemcę obowiązek reagowania na bieżące zjawiska atmosferyczne, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo lub stan techniczny nieruchomości. Choć odśnieżanie nie jest czynnością konserwacyjną w sensie naprawczym, to jednak zapobieganie zniszczeniom (np. zamakaniu elewacji od pryzm śniegu) mieści się w granicach starannego dbania o cudzą własność. Jeśli najemca korzysta z wyłącznego prawa do danej części posesji, to domniemywa się, że powinien usuwać z niej przeszkody utrudniające normalną eksploatację, chyba że umowa wyraźnie ceduje to na opłacany serwis zewnętrzny.
Kluczem do zrozumienia obowiązków najemcy jest pojęcie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Polskie prawo zakłada, że najemca ma obowiązek dbać o to, co zostało mu powierzone, w sposób staranny. W przypadku mieszkania w bloku sprawa jest relatywnie prosta, ponieważ taras czy balkon stanowią integralną część lokalu. Choć są to powierzchnie otwarte, ich sprzątanie – w tym usuwanie śniegu – mieści się w granicach normalnej eksploatacji mieszkania. Jeśli najemca dopuści do sytuacji, w której gruba warstwa lodu rozsadzi płytki lub zablokuje odpływ wody, co doprowadzi do zalania sąsiadów, to właśnie on poniesie odpowiedzialność za powstałe szkody. Wynika to z faktu, że właściciel nie ma swobodnego dostępu do tej części lokalu w trakcie trwania najmu.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości wspólnych. Jeśli najemca zamieszkuje budynek wielorodzinny, a podjazd prowadzi do kilku garaży, obowiązek utrzymania go w przejezdności spoczywa na zarządcy lub właścicielu całego obiektu. Najemca płaci za możliwość korzystania z drogi dojazdowej, a zapewnienie jej funkcjonalności jest elementem usługi najmu. W takim przypadku, jeśli umowa nie stanowi inaczej, najemca ma prawo oczekiwać, że rano wyjedzie z posesji bez konieczności chwytania za łopatę.
Przykład 1.
Pani Magdalena wynajmuje luksusowy apartament z tarasem o powierzchni 50 m2. W umowie nie zapisano nic o zimowym utrzymaniu tej powierzchni. Po rekordowych opadach na tarasie zalega półmetrowa warstwa ciężkiego, mokrego śniegu. Lokatorka uważa, że odśnieżanie tak dużej powierzchni to zadanie dla profesjonalnej ekipy wynajętej przez właściciela, zwłaszcza że wymaga to zrzucania śniegu w wyznaczone miejsce. Właściciel z kolei twierdzi, że taras to część mieszkania. Kto w tej sytuacji ma rację? Właściciel, ponieważ taras jest częścią przedmiotu najmu, do której dostęp ma wyłącznie pani Magdalena. Utrzymanie go w czystości i dbanie o to, by ciężar śniegu nie zagrażał konstrukcji, należy do jej obowiązków jako użytkownika. Jeśli śnieg nie zostanie usunięty i dojdzie do uszkodzenia izolacji, co spowoduje zacieki u sąsiada poniżej, najemczyni może zostać pociągnięta do odpowiedzialności finansowej za naprawy.
Przykład 2.
Pani Karolina wynajmuje lokal użytkowy na parterze kamienicy, do którego prowadzą 3 niezależne schody bezpośrednio z ulicy. Schody te służą wyłącznie jej klientom i pracownikom. W nocy następuje gwałtowna odwilż, a następnie przymrozek, co tworzy na schodach gładką taflę lodu. W umowie najmu nie ma zapisu o odśnieżaniu czy posypywaniu piaskiem terenu przed wejściem. Rano klientka pani Karoliny przewraca się na schodach i domaga się odszkodowania od właściciela kamienicy, twierdząc, że to on nie dopilnował bezpieczeństwa w budynku. Kto jest odpowiedzialny w tej sytuacji? Pani Karolina, ponieważ schody stanowią wyłączne dojście do jej lokalu i są częścią przedmiotu najmu oddaną jej do wyłącznego użytku. W ramach „zwykłego używania rzeczy” i dbania o bezpieczeństwo prowadzonej działalności to ona powinna zapewnić ich drożność i bezpieczeństwo. Właściciel kamienicy, nie mając stałego dostępu do tego konkretnego wejścia w godzinach pracy najemcy, nie może być obarczany winą za nagłe oblodzenie elementu, nad którym faktyczne władztwo sprawuje najemca. Brak zapisu w umowie nie zdejmuje z pani Karoliny obowiązku dbania o to, by wejście do jej miejsca pracy nie stanowiło realnego zagrożenia dla osób trzecich.
Odśnieżanie wynajmowanych domów jednorodzinnych
W przypadku najmu całego domu jednorodzinnego granica między obowiązkami właściciela a najemcy niemal całkowicie się zaciera. Przyjmuje się tutaj domniemanie, że najemca wchodzi w rolę gospodarza. Skoro włada on całą nieruchomością, łącznie z ogrodem, podjazdem i przynależnymi chodnikami, to na nim spoczywa ciężar utrzymania tych elementów w należytym stanie. Choć prawo nie mówi wprost o odśnieżaniu, mówi jednak o bieżącej konserwacji i utrzymaniu porządku. Zgodnie bowiem z treścią art. 6b ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Warto jednak zaznaczyć, że obowiązek ten nie obejmuje napraw głównych. Jeśli lód uszkodzi bramę wjazdową, koszt jej naprawy obciąży właściciela, chyba że udowodni on, że usterka powstała bezpośrednio przez zaniedbanie najemcy, np. przez wielodniowe blokowanie mechanizmu hałdami zmarzniętego śniegu.
Przykład 3.
Pan Jan wynajmuje dom z długim, brukowanym podjazdem. Podczas mroźnej nocy podjazd zamienia się w lodowisko. Mężczyzna wychodzi z założenia, że skoro płaci wysoki czynsz, właściciel powinien zadbać o to, by podjazd był bezpieczny i posypany piaskiem. Nie robi nic w tej sprawie, w wyniku czego kurier dostarczający przesyłkę poślizgnął się i doznał urazu nogi. Kto ponosi odpowiedzialność w tym przypadku? W takiej sytuacji odpowiedzialność najczęściej przypisywana jest najemcy jako osobie faktycznie władającej nieruchomością. W najmie domu jednorodzinnego, gdzie najemca jest jedynym użytkownikiem posesji, obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa na terenie tej posesji przechodzi na niego. Brak zapisu w umowie nie zwalnia najemcy z obowiązku dbania o bezpieczne użytkowanie terenu, który ma w wyłącznym posiadaniu. Właściciel nie ma obowiązku codziennego monitorowania stanu nawierzchni w miejscu, w którym nie mieszka.
Najbardziej skomplikowana jest kwestia chodnika przylegającego bezpośrednio do granicy działki. Tutaj wkraczamy w obszar prawa administracyjnego, które nakłada obowiązek odśnieżania na właściciela nieruchomości – m.in. art. 5 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. W praktyce mandat najczęściej kierowany jest do właściciela nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach szeroko definiuje pojęcie „właściciela”, obejmując nim także posiadaczy i inne podmioty władające nieruchomością. W określonych sytuacjach odpowiedzialność może zostać przypisana również najemcy faktycznie korzystającemu z nieruchomości.
Czy właściciel może wtedy żądać od najemcy zwrotu kwoty mandatu? Jeśli umowa milczy na ten temat, będzie to niezwykle trudne do wyegzekwowania. Chodnik nie jest częścią składową lokalu, a dbanie o niego jest publicznoprawnym obowiązkiem właściciela, którego nie można domniemywać. Aby najemca był zobowiązany do odśnieżania chodnika publicznego, w umowie musi znaleźć się wyraźny zapis o przejęciu tego konkretnego obowiązku. Bez takiej klauzuli właściciel ryzykuje kary administracyjne oraz roszczenia odszkodowawcze od osób trzecich, które mogłyby ulec wypadkowi na nieodśnieżonym fragmencie drogi.
Przykład 4.
Student wynajmuje pokój w małym domku, którego właściciel mieszka w innym mieście. Przed domem znajduje się szeroki chodnik miejski. Przez całą zimę nikt go nie odśnieża. Sąsiedzi składają skargę do straży miejskiej, która nakłada na właściciela wysoką grzywnę. Właściciel przesyła wezwanie do zapłaty studentowi, argumentując, że to on tam mieszka i fizycznie korzysta z tego chodnika. Kto powinien uiścić grzywnę? W tym przypadku student ma prawo odmówić zapłaty. Obowiązek odśnieżania chodnika przyległego do posesji jest przypisany do własności, a nie do faktycznego zamieszkiwania. Skoro umowa najmu nie przewidywała przejęcia przez studenta obowiązków o charakterze administracyjnym, właściciel pozostaje jedynym podmiotem odpowiedzialnym przed organami porządkowymi. Fakt korzystania z nieruchomości nie jest tożsamy z przejęciem wszelkich ciężarów publicznych związanych z jej posiadaniem.
Obowiązki najemcy w zimie - podsumowanie
Brak odpowiednich zapisów umownych odnoszących się do obowiązku odśnieżania chodników, podjazdów lub tarasów wynajmowanej nieruchomości działa zazwyczaj na niekorzyść najemcy, gdy dotyczy obrębu samej nieruchomości (tarasy, balkony, prywatne ścieżki) oraz na niekorzyść właściciela w zakresie obszarów publicznych (chodniki). Najemca powinien mieć świadomość, że zaniedbanie odśnieżania tarasu to nie tylko kwestia estetyki, ale przede wszystkim dbałości o sam budynek, za który odpowiada finansowo. Z kolei właściciel musi pamiętać, że bez jasnej deklaracji najemcy w umowie ryzykuje mandaty i odszkodowania za nieuprzątnięte drogi publiczne wokół swojej własności. Najbezpieczniejszą drogą dla obu stron jest zawsze precyzyjne ustalenie tych zasad przed nadejściem pierwszych mrozów, co pozwala uniknąć niepotrzebnego stresu i kosztownych sporów sądowych.
Polecamy:
