Wielu przedsiębiorców dysponuje różnego rodzaju lokalami użytkowymi, które wynajmuje. Większa część z tych lokali jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i stanowi firmowe składniki majątku. Zdarza się też jednak, że lokale użytkowe wchodzą w skład prywatnych zasobów majątkowych, np. na skutek otrzymania spadku, darowizny czy wycofania lokalu z działalności. Niektórzy przedsiębiorcy wciąż chcą wynająć taki lokal, ale właśnie z poziomu dysponowania prywatnymi zasobami. W jaki sposób opodatkować najem lokalu użytkowego poza firmą?
Czym jest najem?
Na mocy art. 659 § 1 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu wyglądają następująco, gdy czynsz jest płatny:
- w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Umowa najmu może być zawarta na okres:
- długoterminowy,
- średnioterminowy,
- krótkoterminowy.
Krótkoterminowy najem to konstrukcja umowy najmu skierowana bardziej do najemców okazjonalnych, sezonowych.
Średnio i długoterminowy najem to oferta przeznaczona dla przedsiębiorców (niekiedy osób fizycznych nieprowadzących działalności), którzy potrzebują lokalu użytkowego w długim okresie.
Najem prywatny posiadanego lokalu użytkowego
Wielu przedsiębiorców spotkało się z sytuacją, w której w prywatnych zasobach majątkowych dysponowali lub dysponują lokalem użytkowym. Są to bardzo różne nieruchomości, takie jak magazyny, biura, garaże, hale czy też kioski.
Przyczyn tego stanu może być wiele, m.in. nabycie lokalu użytkowego do majątku prywatnego, wycofanie lokalu użytkowego z prowadzonej działalności, otrzymanie lokalu użytkowego w spadku lub darowiźnie.
Niektórzy przedsiębiorcy, chcą użytkować tego typu lokale prywatnie. Czy mają do tego prawo? W końcu mają oni swoje uzasadnione powody, aby używać tych lokali poza działalnością, a więc prywatnie.
Okazuje się, że lokal użytkowy można wynajmować także prywatnie. Tylko w jaki sposób powinno nastąpić jego opodatkowanie?
Najem prywatny lokalu użytkowego a PIT
Podatnicy, którzy chcą wynajmować lokal użytkowy, który wchodzi w skład ich prywatnych zasobów majątkowych, zastanawiają się, w jaki sposób powinni opodatkować przychody z tego tytułu. Przecież przedmiotem najmu jest lokal użytkowy, a nie nieruchomość mieszkalna.
Lokal ten mógł wcześniej być używany w działalności i z niej wycofany, ale teraz będzie przedmiotem najmu prywatnego. Jeżeli przedsiębiorca przesuwa lokal użytkowy z działalności gospodarczej do majątku prywatnego, wówczas należy zweryfikować, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować tego typu pożytki.
Uzyskiwane przychody z najmu prywatnego lokalu użytkowego podatnicy powinni zaliczyć do źródła przychodu zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), a więc do przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (a nie do źródła przychodów z działalności gospodarczej, pomimo że przedmiotem najmu jest lokal użytkowy).
Trzeba jednak podnieść tutaj kilka kwestii:
- najem lokalu użytkowego nie jest prowadzony w sposób zorganizowany,
- czynności najmu nie są realizowane w profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany sposób,
- prowadzenie czynności najmu nie zostało powierzone żadnej firmie ani zatrudnionym do tego pracownikom,
- najem jest prowadzony w celu uzyskiwania pożytków z prywatnej nieruchomości niezwiązanej w żaden sposób z działalnością gospodarczą (z prowadzoną działalnością, jeżeli wynajmujący prowadzi działalność),
- ewentualne inne okoliczności udowadniające prywatny charakter najmu lokalu użytkowego.
W takim wypadku najem prywatny lokalu użytkowego będzie zaliczony do źródła przychodów z najmu prywatnego, prowadzonego poza działalnością gospodarczą. Podatnik opodatkowuje przychody uzyskane z tego najmu ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5% od osiąganych przychodów.
Nawiązując do art. 12 ust. 1 pkt 4 lit a Ustawy z 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli przychód z najmu prywatnego lokalu użytkowego przekroczy sumę 100 tys. zł, wówczas nadwyżka będzie opodatkowana stawką 12,5%.
Powyższe stanowisko potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 czerwca 2023 roku (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.345.2023.1.MC), w której to wskazał, że […] To podatnik, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych, decyduje, w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik, kreując elementy stanu faktycznego, może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.
Jednocześnie Wnioskodawca pragnie podkreślić, że jego zdaniem czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem nie dają podstawy ich kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT
Jego zdaniem działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy zatem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od powszechnie przyjętego wykonywania prawa własności.
W ocenie Wnioskodawcy przywołane wyżej przepisy wskazują, więc na to, iż co do zasady przychody winny być przypisywane do tego ze źródeł, którego opis w sposób bardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa nakazuje zaliczenie ich do przychodów z innego źródła. W przeciwnym wypadku powołane wyżej regulacje byłyby zbędne.
Nie sposób pominąć również faktu, iż przedmiotowe Lokale Wnioskodawca pierwotnie nabył wraz z małżonką do ich wspólnego majątku, co świadczy o tym, że nieruchomości te nie zostały nabyte z zamiarem wykorzystywania ich w prowadzonej działalności gospodarczej.
W związku z powyższą argumentacją, zdaniem Wnioskodawcy, opisany w ramach zaistniałego stanu faktycznego najem nieruchomości, odbywa się w ramach majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie – stanowi źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT […].
Najem prywatny lokalu użytkowego a VAT
Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT obejmuje także najem, przy czym nie rozróżnia ona najmu prywatnego czy firmowego. Dlatego podatnik świadczący usługi najmu firmowego albo prywatnego prowadzi w świetle ustawy o VAT działalność gospodarczą.
Nie ma również znaczenia, że przedmiotem najmu są prywatne składniki majątkowe podatnika, które używane są w jego celach osobistych poza działalnością zarejestrowaną w CEIDG.
Reasumując osoba fizyczna wynajmująca lokal użytkowy działa w charakterze podatnika VAT. Dodatkowo wynajem lokalu użytkowego nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, który mówi, że zwolnieniu z opodatkowania VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Dlatego też najem lokalu użytkowego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tym że należałoby rozpatrzyć tutaj kilka przypadków:
- osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT (do 240 tys. zł) w odniesieniu do najmu (prywatnego) lokalu użytkowego,
- osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i będąca czynnym podatnikiem VAT ma obowiązek opodatkować podatkiem VAT usługi najmu (prywatnego) lokalu użytkowego,
- osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zwolnioną z VAT może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT (do 240 tys. zł) w odniesieniu do najmu (prywatnego) lokalu użytkowego, niemniej do wartości limitu zwolnienia wchodzą przychody z najmu i z działalności.
Powyższe potwierdza stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawarte w interpretacji indywidualnej z 6 czerwca 2025 roku (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.368.2025.4.AWY), w której to stwierdzono, że: […] Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, prowadzącą gospodarstwo rolne. Z tytułu działalności rolniczej jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
Jest Pani właścicielką lokalu handlowego, który planuje Pani wynajmować dla firm prowadzących działalność gospodarczą na podstawie umowy najmu na czas określony lub nieokreślony.
W przedmiotowej sprawie istotne jest, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.
W kontekście wyżej przedstawionych przepisów prawa należy stwierdzić, że usługa najmu lokalu handlowego wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Bez wpływu na powyższe pozostaje okoliczność, że ww. czynność nie będzie prowadzona przez Panią w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej. Wskazać należy, że skoro jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to wszystkie czynności wykonywane przez Panią mieszczące się w zakresie opodatkowania tym podatkiem podlegają opodatkowaniu.
Jednocześnie zaznaczyć należy, że skoro – jak wynika z okoliczności sprawy – lokal handlowy, o którym mowa we wniosku, będzie Pani wynajmować firmom prowadzącym działalność gospodarczą, to ww. lokal na gruncie podatku od towarów i usług nie stanowi Pani majątku prywatnego w zakresie najmu. Stanowi bowiem majątek wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. O zmianie przeznaczenia majątku prywatnego na majątek wykorzystywany w działalności nie może bowiem decydować wyłącznie formalne rozpoczęcie działalności (jej zarejestrowanie) i wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych firmy. Zatem obrót uzyskany z tytułu świadczenia usług najmu ww. lokalu handlowego stanowi obrót z prowadzonej działalności gospodarczej. […].
Jak widać, najem prywatny może odnosić się także do lokalu użytkowego. Formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego lokalu użytkowego będzie na gruncie PIT ryczałt ewidencjonowany (zatem tak jak najem prywatny lokalu mieszkalnego). Osoby fizyczne, które zdecydują się wynajmować prywatnie lokal użytkowy dla firm, a nie mają numeru NIP, będą musiały się o niego postarać.
Natomiast na gruncie VAT najem prywatny to działalność gospodarcza taka sama, jakby była zarejestrowana w CEIDG, a zatem przychody z niej osiągnięte mogą podlegać opodatkowaniu VAT, jak i zwolnieniu z tego podatku. Wszystko zależy od powyżej wymienionych okoliczności.
Polecamy:
