1 lipca 2022 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „ustawa”). Reguluje ona m.in. zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej. Czym jest umowa rezerwacyjna? Dowiesz się z poniższego artykułu!
Umowa rezerwacyjna – podstawowe informacje
Umowa rezerwacyjna to umowa, która może poprzedzać umowę deweloperską albo umowę:
- zawartą między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,
- zawartą między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu,
- zawartą między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
- sprzedaży zawieraną między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
- o której mowa w poprzednim punkcie, zawieraną wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy,
- o której mowa w poprzednim punkcie, zawieraną wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.
Forma i treść umowy rezerwacyjnej
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
W jej treści powinny się znaleźć postanowienia określające następujące kwestie:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie z niej wynikające jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
W przypadku zawarcia planowanej umowy deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, który zawiera umowę rezerwacyjną objętą ustawą, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Obowiązki informacyjne związane z umową rezerwacyjną
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując, czego dotyczy zmiana.
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej (poprzedzającej zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy między nabywcą a deweloperem, którą poprzedza zawarcie umowy rezerwacyjnej) deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
- aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
- pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu,
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku bądź w razie realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej,
- projektem budowlanym,
- decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,
- zaświadczeniem o samodzielności lokalu,
- aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- dokumentem potwierdzającym zgodę lub zobowiązanie do jej udzielenia w przypadku zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności.
