Zasadą jest, że składniki majątku publicznego zbywane są w drodze przetargu. Gdy ten sposób zawiedzie, możliwe stają się rokowania nieruchomości, czyli bezpośrednie negocjacje z potencjalnym nabywcą. Czym dokładnie są owe rokowania i w jaki sposób się je przeprowadza, wyjaśniamy poniżej.
Podstawą jest przetarg
Przepis art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami jasno wskazuje, że sprzedaż nieruchomości następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Jak jednak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, zasadą generalną jest zbycie nieruchomości w trybie przetargowym. Przypadki sprzedaży w drodze bezprzetargowej muszą zaś wynikać z przepisu szczególnego. To oznacza, że nie mając jednoznacznie podstawy do zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej, organ państwowy musi zorganizować przetarg.
Dążąc do sprzedaży nieruchomości, organ jest zobligowany do ustalenia warunków zbycia w drodze przetargu. Informacje te następnie muszą być zawarte w ogłoszeniu o przetarg. Ogłoszenie z kolei musi zawierać co najmniej takie informacje jak:
- określenie przedmiotu sprzedaży;
- cena wywoławcza;
- wysokość wadium;
- wysokość postąpienia;
- sposób i warunki – w tym termin – uiszczenia ceny.
Podmiot, który wygrał, na podstawie protokołu przetargu, nabywa nieruchomość.
Co bardzo ważne w kwestii omawianego tematu, to po zakończeniu przetargu nie są możliwe dalsze negocjacje i zmiana warunków zbycia nieruchomości czy też wprowadzenie innych (nowych) warunków, które nie były zamieszczone w ogłoszeniu. Inaczej sytuacja wygląda w procesie rokowań nieruchomości, tutaj to strony negocjują warunki, mogą je modyfikować, wykreślać i wprowadzać nowe. Zazwyczaj jednak, aby mogło dojść do rokowań, muszą zostać przeprowadzone co najmniej dwa postępowania przetargowe.
Najpierw przetarg, później rokowania nieruchomości
Jak już wspominaliśmy, podstawowym postępowaniem jest przetarg. Dopiero gdy nie uda się zbyć nieruchomości w tym procesie, dopuszczane są rokowania nieruchomości. Zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, wówczas w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale też nie dłuższym niż 6 miesięcy (tj. między 1. a 6. miesiącem od pierwszego przetargu), przeprowadza się drugi przetarg. W tej procedurze organ zajmujący się sprzedażą nieruchomości lub minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego może zdecydować o obniżeniu ceny wywoławczej nieruchomości.
Cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość rynkowa nieruchomości. Wartość tę ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Z kolei cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości nie niższej niż 50% wartości pierwotnej.
Następnie, jeżeli również drugi przetarg nie przyniósł skutku, organ lub minister, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi.
Kiedy dochodzi do rokowań nieruchomości?
Rokowania nieruchomości mogą być stosowane (ale nie muszą) po co najmniej dwóch nieudanych przetargach. Rokowania to proces negocjacji organu sprzedającego nieruchomość z potencjalnym prywatnym nabywcą. Nie są to jednak negocjacje, o jakich myślimy, kiedy do rozmów biznesowych siada dwóch wolnorynkowych przedsiębiorców. Tutaj cały proces jest szczegółowo opisany w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Jak wygląda ta procedura? O tym poniżej.
Rokowania nieruchomości – krok 1: ogłoszenie
Pierwszym krokiem w procedurze rokowań jest opublikowanie ogłoszenia o rokowaniach. W dokumencie tym zamieszcza się między innymi informacje o:
- cenie wywoławczej;
- terminach przeprowadzonych przetargów;
- możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych zgłoszeń udziału w rokowaniach;
- terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami rokowań;
- terminie i miejscu przeprowadzenia rokowań;
- terminie, miejscu wpłaty oraz o wysokości zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy;
- sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
- skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej.
Cena wywoławcza nieruchomości nie może być przy tym niższa niż 40% jej wartości ustalonej na potrzeby pierwszego przetargu. Warto przy tym dodać, że cena ta może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat.
Krok 2: zgłoszenie uczestnictwa
Podmioty zainteresowane zakupem nieruchomości składają pisemne zgłoszenia udziału w rokowaniach w terminie wskazanym w ogłoszeniu. W treści dokumentu powinny się również znajdować informacje w przedmiocie proponowanej ceny i sposobu jej zapłaty, a także propozycja co do sposobu realizacji dodatkowych warunków określonych w ogłoszeniu. Do zgłoszenia należy dołączyć kopię dowodu wpłaty zaliczki.
Kto może wziąć udział w rokowaniach? Jeżeli chodzi o formę prawną uczestnika, to przepisy nic na ten temat nie mówią. Oznacza to, że w rokowaniach mogą brać udział osoby fizyczne (prywatne), osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, a także osoby prawne, tj. spółki prawa handlowego lub fundacje.
Co do zasady w rokowaniach może wziąć udział każdy, kto spełni warunki określone w ogłoszeniu, w szczególności:
- złoży wniosek w wyznaczonym terminie;
- wpłaci zaliczkę – zazwyczaj od 5% do 20% ceny wywoławczej;
- zaproponuje akceptowalne warunki nabycia, zgodne z warunkami opisanymi w ogłoszeniu.
Krok 3: ocena zgłoszeń i negocjacje
Komisja rokowań analizuje zgłoszenia w celu wyboru najlepszej propozycji. Rozporządzenie pozwala na przeprowadzenie negocjacji, również jeśli do Komisji wpłynęło tylko jedno zgłoszenie.
Komisja przeprowadza tę część procesu w sposób jawny, tj. w obecności uczestników. Na tym etapie:
- podaje liczbę otrzymanych zgłoszeń oraz sprawdza poprawność zapłaty zaliczek;
- następnie otwiera koperty zawierające zgłoszenia, sprawdza dane w nich zawarte, nie ujawniając ich treści uczestnikom. Sprawdza również tożsamość uczestników rokowań;
- kolejno przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez uczestników rokowań;
- na końcu ogłasza, które zgłoszenia zostały zakwalifikowane do ustnej części rokowań.
Komisja zaprasza wybranych uczestników do negocjacji, tzw. rokowań ustnych. Jest to nic innego jak rozmowa członków komisji z osobami (lub ich przedstawicielami) biorącymi udział w postępowaniu. Rozmowy przeprowadza się oddzielnie dla każdego zakwalifikowanego uczestnika. Rokowania nieruchomości mogą dotyczyć nie tylko ceny, ale również innych warunków umowy, takich jak terminy płatności czy sposób zagospodarowania nieruchomości. Uczestnik może na tym etapie jeszcze zgłaszać dodatkowe (nowe) propozycje – nie mogą one być jednak mniej korzystne niż te, które zawarł wcześniej w pisemnym zgłoszeniu. Trzeba przy tym pamiętać, że kryterium ceny nie ma pierwszeństwa przed innymi kryteriami. Dlatego też nie zawsze oferta z najwyższą ceną wygrywa. Chociaż nie ma się też co czarować – sprzedający najczęściej liczy na jak największy zysk.
Krok 4: rozstrzygnięcie rokowań
Po przeprowadzeniu negocjacji komisja podejmuje decyzję o ewentualnym zawarciu umowy z wygranym uczestnikiem. Rokowania mogą się też zakończyć bez wyłonienia nabywcy, jeżeli komisja dojdzie do wniosku, iż warunki przedstawiane przez uczestników nie są do zaakceptowania. Zatem na tym etapie mogą zaistnieć trzy scenariusze, mianowicie:
- komisja wyłania zwycięzcę, tj. nabywcę nieruchomości;
- komisji nie udaje się osiągnąć porozumienia z żadnym uczestników. Wydaje wówczas decyzję stwierdzającą brak wyłonienia zwycięzcy;
- komisja uznała, że otrzymała dwie lub więcej równorzędnych propozycji (tj. tak samo korzystnych dla sprzedającego) – w takiej sytuacji komisja może zorganizować dodatkowe rokowania ustne z uczestnikami, po których dojdzie do wybrania jeden z propozycji.
Krok 5 – zawarcie umowy
Komisja, wybierając jednego z uczestników, sporządza odpowiedni protokół. Dokument ten staje się podstawą do zawarcia umowy właściwej, tj. tej w formie aktu notarialnego. Podpisanie protokołu kończy proces rokowań.
Co dzieje się z zaliczką?
W przypadku osoby, która wygra rokowania, zaliczka zostaje zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Z kolei w przypadku pozostałych uczestników – zaliczki są zwracane. Zatem prócz czasu, uczestnictwo w rokowaniach w zasadzie nic nie kosztuje. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku odstąpienia od zawarcia umowy – zaliczka przepada na rzecz organizatora. Nie da się jej już wówczas odzyskać.
Polecamy:
