W dniu 20 maja 2021 r. uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która obowiązuje już od 1 lipca 2022 r., czyli tzw. nową ustawę deweloperską. Moc utraciła obowiązująca dotychczas ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Jaki był cel wprowadzenia nowej ustawy deweloperskiej, jakie wprowadziła zmiany i co najistotniejsze jakie są nowe obowiązki dewelopera?
Obowiązki dewelopera w świetle nowej ustawy deweloperskiej
Projektodawca obowiązującej już nowej ustawy deweloperskiej wyraźnie sformułował cele, jakimi kierował się zmieniając dotychczas obowiązującą ustawę. Funkcjonujące do tej pory rozwiązania wymagały bowiem bądź to zmiany, bądź uzupełnienia czy odpowiedniego uszczególnienia, wobec ujawnionych problemów w drodze ich zastosowania.
Nie ulega bowiem wątpliwości, że obowiązująca dotychczas ustawa, uchwalona w 2011 roku, nie otaczała należytą ochroną nabywcy, ścierającego się z profesjonalistą-deweloperem, niejednokrotnie generując szereg problemów w zakresie dochodzenia praw słabszej stronie, tj. nabywcy lokalu.
Wobec zrewidowania dotychczasowych przepisów ustawodawca doszedł do przekonania, że nowa ustawa deweloperska powinna prowadzić do:
- poprawy bezpieczeństwa obrotu prawnego,
- zwiększenia skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego,
- wzrostu poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.
W praktycznym ujęciu, obowiązująca już nowa ustawa deweloperska gwarantować miała skuteczną ochronę nabywcy w relacjach z deweloperem, a ściślej, eliminować ryzyko utraty środków finansowych przekazywanych przez nabywców na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Uściślić należy, iż otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze, proponowane bez dodatkowych zabezpieczeń w formie bądź to gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej, stwarzały realne ryzyko utraty zgromadzonych środków.
Zwiększenie ochrony nabywcy miało być zagwarantowane poprzez uregulowanie nową ustawą deweloperską, m.in.:
- zmiany w uregulowaniu umowy rezerwacyjnej,
- zmiany w zakresie uregulowania prospektu informacyjnego,
- utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- zmiany w zakresie zastosowania rachunków powierniczych,
- nowym uregulowaniu procedury odbioru lokalu w sytuacji stwierdzenia wystąpienia wad,
- rozszerzeniu przesłanek umożliwiających nabywcy odstąpienie od umowy deweloperskiej.
Reasumując, nowa ustawa deweloperska uzupełnia funkcjonujące już środki ochrony prawnej o nowe instrumenty, które gwarantować mają należyte bezpieczeństwo środków finansowych przekazywanych przez nabywców, nabywających lokale od deweloperów na rynku pierwotnym, jak i przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Prospekt informacyjny
Deweloper wraz z rozpoczęciem procesu sprzedaży ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny odnoszący się do konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego bądź to w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny dla zadania inwestycyjnego, o czym stanowi art. 21 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z kolei z art. 21 ust. 2 prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku. W wypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w lokalu przedsiębiorstwa, o czym stanowi art. 21 ust. 3 ww. ustawy.
Jakakolwiek zmiana prospektu informacyjnego odnosząca się do danych lub informacji w nim ujętych bądź załącznikach do prospektu informacyjnego, powinna zostać doręczona w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, tj. w postaci:
- aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo
- nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez umieszczenie stosownych przypisów.
Obowiązki dewelopera - utworzenie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego
Zgodnie z art. 7 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Warunki wypłaty deweloperowi przez bank środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych uregulowane zostały w rozdziale 3 nowej ustawy deweloperskiej. Wypłata tych środków następuje jedynie wówczas, gdy po uprzednio dokonanej weryfikacji, deweloper nie zalega ze zobowiązaniami publicznoprawnymi, zobowiązaniami na rzecz nabywców, którzy odstąpili od umowy, a także tych, którzy uregulowali wszelkie należności na rzecz podwykonawców czy wykonawców oraz uiścili wymagane składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Pozostałe obowiązki informacyjne dewelopera względem nabywcy
Deweloper zobowiązany pozostaje także do wypełnienia innych obowiązków, w tym obowiązków informacyjnych, względem potencjalnego nabywcy lokalu.
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, zgodnie z art. 26 nowej ustawy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest umożliwić takiej osobie zapoznanie się w lokalu z:
- treścią aktualnej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
- aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
- pozwoleniem na budowę (zgłoszeniem budowy),
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, w przypadku:
- prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
- realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej w rozumieniu art. 4 §1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych
- projektem budowlanym,
- decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,
- zaświadczeniem o samodzielności lokalu,
- aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- dokumentem potwierdzającym zgodę na bez obciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia.
Ponadto art. 24 nowej ustawy deweloperskiej statuuje po stronie dewelopera obowiązek sporządzenia harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, który określa co najmniej:
- etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- termin zakończenia każdego z etapów.
Nowe zasady odpowiedzialności deweloperów
Nowa ustawa deweloperska formułuje także szereg przepisów pociągających do odpowiedzialności dewelopera nie spełniającego nałożonych na niego wymogów, m.in. wynikających z niezapewnienia środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców, niesporządzenia prospektu informacyjnego, podania fałszywych informacji w przygotowanym prospekcie informacyjnym bądź braku posiadania właściwej zgody na bez obciążeniowe przeniesienie lokalu na nabywcę. Za ww. naruszenia nowa ustawa deweloperska przewiduje określony katalog kar – od nałożenia grzywny bądź podlegania karze ograniczenia lub pozbawienia wolności.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177 z późn. zm.).
Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.
