Prawidłowe wycofanie nieruchomości z działalności to proces, który na gruncie podatkowym może powodować odmienne skutki w PIT i VAT. To z pozoru proste działanie wymaga znajomości przepisów, aby uniknąć nieprzewidzianych obciążeń. Warto więc wiedzieć, jak przygotować się na ewentualne konsekwencje podatkowe.
Nieruchomość użytkowa w firmie
Nieruchomość użytkowa nabyta na cele działalności powinna być wprowadzona na stan środków trwałych (chyba że stanowi towar handlowy, niemniej jeżeli nie została zbyta w ciągu 12 miesięcy, musi też być wprowadzona do ewidencji środków trwałych). Podlega wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych z numerem Klasyfikacji Środków Trwałych:
- KŚT 121 – lokale niemieszkalne, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
- KŚT 101 do 110 – budynki niemieszkalne, czyli budynki przemysłowe, budynki transportu i łączności, budynki handlowo-usługowe, zbiorniki, silosy, budynki magazynowe, budynki biurowe, budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej, budynki oświaty nauki i kultury oraz budynki sportowe, budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, pozostałe budynki niemieszkalne, np. domki campingowe.
Budynki i lokale niemieszkalne w odróżnieniu od mieszkań podlegają amortyzacji, tzn. odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej budynków niemieszkalnych czy lokali niemieszkalnych podatnik ma prawo ująć w kosztach uzyskania przychodów.
Warto w tym miejscu odnieść się do ustawy Prawo budowlane w celu głębszego wyjaśnienia powyższych pojęć oraz ustawy o własności lokali.
Środek trwały w działalności w postaci nieruchomości użytkowej
Prawodawca w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą o PIT) wymienił cechy, jakie musi spełniać składnik majątku użytkowany w działalności, aby stanowić środek trwały w tej działalności:
- stanowi własność lub współwłasność podatnika;
- został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie;
- jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania w firmie;
- jego przewidywany okres używania w działalności jest dłuższy niż rok;
- jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą;
- może być oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Jeżeli przedsiębiorca nabywa środek trwały do działalności, to powinien go wprowadzić do ewidencji środków trwałych, chyba że jego wartość początkowa nie przekracza 10 000 zł, wówczas może go ująć bezpośrednio w koszty albo dobrowolnie wprowadzić do ewidencji środków trwałych.
Jeżeli przedsiębiorca wprowadził do ewidencji środków trwałych nabyty środek trwały, wówczas w pierwszej kolejności ma obowiązek ustalić jego numer klasyfikacyjny (z KŚT), a następnie określić jego wartość początkową i roczną stawkę amortyzacyjną (z KŚT).
Niektóre środki trwałe mogą być zamortyzowane jednorazowo, niemniej podatnik każdorazowo musi zweryfikować, czy spełniają one warunki do tzw. jednorazowej amortyzacji.
Wycofanie nieruchomości z działalności będącego nieruchomością nieużytkową
Wycofanie środka trwałego na cele prywatne oznacza zaprzestanie jego użytkowania w prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie rozpoczęcie jego prywatnego użytkowania.
Jeżeli przedsiębiorca chce dokonać wycofania mieszkania z działalności, w tym celu wypełnia dokument LT (likwidacja środka trwałego) w dacie wycofania danego środka trwałego, czyli mieszkania, a jako przyczynę opisuje wycofanie środka trwałego na cele osobiste. Poza dokumentem LT przedsiębiorca wypełnia protokół przekazania mieszkania na cele prywatne.
Czym jest wycofanie z działalności środka trwałego będącego nieruchomością użytkową?
Wycofanie środka trwałego z działalności gospodarczej to przekazanie go z używania w działalności do używania osobistego. Środek trwały, który jest wycofany z działalności gospodarczej, nie jest składnikiem majątku w tej firmie, czyli od momentu wycofania stanowi składnik majątku pozostający pod osobistym zarządem podatnika (składnik majątku osobistego).
Niemniej, aby mówić o wycofaniu środka trwałego, należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, że wycofaniu z działalności podlegają nabyte na cele działalności składniki majątku będące środkami trwałymi, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nie oznacza to, że tylko środki trwałe można wycofać z działalności na potrzeby prywatne. Inne składniki także można.
Wycofanie z działalności nieruchomości użytkowej będącej środkiem trwałym a PIT
Zdarzenie wycofania z działalności nieruchomości stanowiącej środek trwały nie powoduje konieczności opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych PIT.
Potwierdza to m.in. stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2023 roku (sygn. 114-KDIP3-2.4011.323.2023.3.MT), w której wskazuje, że: „[…] Rozpatrując zatem kwestię opodatkowania czynności wycofania składnika majątku z Pana indywidualnej działalności gospodarczej, należy zauważyć, że czynność wycofania składnika majątku (nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazania jej na potrzeby osobiste na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie rodzi żadnych skutków podatkowych.
W przedmiotowej sprawie nie nastąpi odpłatne zbycie składnika majątku wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego, dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na potrzeby osobiste nie powoduje powstania przychodu po Pana stronie. Przez tę czynność nie uzyska Pan żadnego przysporzenia majątkowego, nastąpi wyłącznie przesunięcie tej rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku osobistego.
Zatem wycofanie Nieruchomości 1 z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego sprawi, że nieruchomość ta nie będzie stanowić już składnika majątkowego tej działalności. Zatem czynność wycofania wskazanej we wniosku nieruchomości z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie nosić w istocie cech zbycia, jak również nie będzie posiadać przymiotu odpłatności, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego czynność ta nie będzie skutkować po Pana stronie powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […]”.
Natomiast sprzedaż wycofanej nieruchomości użytkowej może już rodzić powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu. Należy w tym miejscu przypomnieć, że zbycie nieruchomości o przeznaczeniu użytkowym w odróżnieniu od zbycia nieruchomości mieszkalnych zaliczane jest do innego źródła przychodów, tzn. do przychodów z działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku stanowiących u podatnika środki trwałe albo wartości niematerialne i prawne podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialne i prawne, które są wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą.
Jeżeli minie 6 lat od wycofania nieruchomości użytkowej (licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności, a dniem jej odpłatnego zbycia), wówczas podatnik nie będzie zobligowany do rozpoznania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości, i co za tym idzie, nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu.
Przykład 1.
Czynny podatnik VAT będący osobą fizyczną stosującą skalę podatkową jako formę opodatkowania przychodów z działalności nabył w 2010 roku lokal użytkowy do działalności gospodarczej. W styczniu 2018 roku dokonał jego wycofania na użytek prywatny. W 2025 roku dokonał jego sprzedaży. Czy będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku PIT i VAT?
W takiej sytuacji w momencie wycofania podatnik nie będzie zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku dochodowego PIT od osób fizycznych. Niemniej w dniu wycofania będzie musiał dokonać opodatkowania podatkiem VAT wartości rynkowej wycofywanej nieruchomości. Ewentualnie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT (o tym w dalszej części publikacji). Następnie w 2025 roku, czyli w roku sprzedaży podatnik nie będzie zobowiązany do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło 6 lat od momentu wycofania. Nie będzie także zobowiązany do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT.
Warto wspomnieć, że gdy przedsiębiorca dokonuje sprzedaży (wycofanej) nieruchomości użytkowej stanowiącej środek trwały w działalności, to nie może w tym wypadku skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Wycofanie z działalności nieruchomości użytkowej będącej środkiem trwałym a VAT
Nawiązując do art. 7 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
- przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia;
- wszelkie inne darowizny
– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Wycofanie nieruchomości użytkowej może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT lub zwolnieniu z VAT z uwagi na to, że wycofanie stanowi odpłatną dostawę towarów.
Wycofanie nieruchomości (traktowane jak odpłatna dostawa towarów) może korzystać ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.
Zwolnienie z VAT dla dostaw budynków, budowli lub ich części | |
Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT | Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT |
|
|
Należy podkreślić, że nawet gdy podatnik miał prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia nieruchomości użytkowej, to przy jej sprzedaży wciąż może skorzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jeżeli spełnia warunki).
Przykład 2.
Czynny podatnik VAT nabył lokal użytkowy za sumę 350 000 zł netto. Odliczył w całości podatek VAT naliczony od tego nabycia. Po 8 latach używania w firmie zdecydował o wycofaniu nieruchomości na użytek prywatny (nie wynajmował później tej nieruchomości). W czasie tych 8 lat podatnik nie dokonywał ulepszeń nieruchomości wyższych niż 30% jej wartości początkowej. Czy podatnik ma obowiązek odprowadzić podatek VAT?
W tej sytuacji wycofując nieruchomości użytkową z działalności, podatnik może skorzystać ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a z uwagi na to, że odliczył podatek VAT przy nabyciu nieruchomości. Może też z tego uprawnienia do zwolnienia z VAT zrezygnować i opodatkować daną sprzedaż właściwą stawką podatku VAT (23%).
Przykład 3.
Czynny podatnik VAT nabył nowy lokal użytkowy za sumę 250 000 zł netto (w ramach pierwszego zasiedlenia). Odliczył w całości podatek VAT naliczony od tego nabycia. Po 1,5 roku używania w firmie zdecydował o wycofaniu nieruchomości na użytek osobisty (nie wynajmował później tej nieruchomości). Czy podatnik ma obowiązek odprowadzić podatek VAT?
W tej sytuacji wycofując nieruchomości użytkową z działalności, podatnik nie może skorzystać z żadnego z 2 wariantów zwolnienia z VAT. Ma obowiązek opodatkować daną sprzedaż właściwą stawką podatku VAT (23%).
W miesiącu wycofania nieruchomości użytkowej należy sporządzić dowód wewnętrzny, w którym podatnik ujmie ewentualną korektę podatku VAT naliczonego, który został odliczony w momencie nabycia nieruchomości.
Wycofanie z działalności nieruchomości użytkowej będącej środkiem trwałym a korekta VAT
Czynny podatnik VAT, który dokonuje zmiany przeznaczenia użytkowania środka trwałego, może być zobowiązany do dokonania korekty podatku VAT naliczonego, jeżeli zmiany tej dokonuje w okresie korekty (np. użytkowanie nieruchomości w działalności zwolnionej z VAT i zmiana do używania w działalności opodatkowanej VAT).
W przypadku nieruchomości korekty VAT naliczonego dokonuje się w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania.
Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy o VAT w przypadku składników majątku zaliczonych u podatnika do środków trwałych podlegających amortyzacji, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty podatku VAT naliczonego (odliczonego przy nabyciu) podatnik dokonuje w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania.
Roczna korekta w tym przypadku dotyczy 1/10 kwoty podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. Korekty podatku VAT naliczonego podatnik dokonuje w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej – w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy.
Przykład 4.
Czynny podatnik VAT nabył używany lokal użytkowy za sumę 350 000 zł netto. Odliczył w całości podatek VAT naliczony od tego nabycia. Po 8 latach używania w firmie zdecydował o wycofaniu nieruchomości na użytek osobisty (nie wynajmował później tej nieruchomości). Czy w tej sytuacji wycofując nieruchomość użytkową z działalności, podatnik może skorzystać ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Nie może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a z uwagi na to, że odliczył podatek VAT przy nabyciu nieruchomości. Może też z tego uprawnienia do zwolnienia z VAT zrezygnować i opodatkować daną sprzedaż właściwą stawką podatku VAT (23%). Jeżeli wycofa nieruchomość i skorzysta ze zwolnienia z VAT – będzie zobligowany do dokonania korekty VAT naliczonego, odliczonego przy nabyciu nieruchomości w wysokości 2/10 kwoty podatku VAT naliczonego od nabycia nieruchomości. Korekty dokona w ewidencji i deklaracji JPK_V7X za miesiąc wycofania nieruchomości.
Wycofanie nieruchomości użytkowej do majątku prywatnego a składka zdrowotna
Wycofanie nieruchomości użytkowej z działalności gospodarczej nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Nie powstanie zatem z tego tytułu obowiązek naliczenia i odprowadzenia składki zdrowotnej.
Jeżeli jednak przedsiębiorca sprzeda nieruchomość użytkową w ciągu 6 lat od jej wycofania, wówczas przychód (dochód) będzie podstawą do obliczenia składki zdrowotnej, natomiast od 2025 roku podatnicy jedynie dobrowolnie ustalają odrębnie dochód ze zbycia środka trwałego.
Wycofanie nieruchomości będącej środkiem trwałym z działalności rodzi określone skutki podatkowe. Odmiennie wyglądają one na gruncie podatku VAT, a odmienienie na gruncie podatku PIT. Nie można także zapominać o ewentualnym rozliczeniu składki zdrowotnej. To wszystko powoduje, że przedsiębiorca przy każdej czynności wycofania musi zachować szczególną ostrożność, ponieważ może się okazać, że pomimo odliczenia VAT od nabycia nieruchomości użytkowej, przy jej wycofaniu z działalności może skorzystać ze zwolnienia z VAT i nie zapłacić z tytułu wycofania podatku VAT.
Polecamy:
