Darowizna nieruchomości to popularny sposób przekazywania majątku w rodzinie, oparty na wzajemnym zaufaniu. Zdarzają się jednak sytuacje, w których darczyńca zmuszony jest odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. Problem pojawia się, gdy nieruchomość została już zbyta. Czy w takim przypadku sprzedaż nieruchomości po odwołaniu darowizny jest skuteczna i czy darczyńca może odzyskać swoją własność?
Odwołanie darowizny – możliwe w szczególnych wypadkach
Dokonanie darowizny powinno być gruntownie przemyślane i przekalkulowane. Jej wycofanie bowiem nie jest tak łatwym zadaniem. Muszą zostać spełnione odpowiednie przesłanki ustawowe. Darowizna zasadniczo może być odwołana:
- jeszcze przed jej wykonaniem,
- już po jej wykonaniu.
To, w którym momencie doszło do odwołania darowizny, jest istotne, gdyż w każdej z tych sytuacji warunki umożliwiające dokonanie tej czynności są zgoła inne.
Odwołanie darowizny niewykonanej
Przesłanki odwołania darowizny jeszcze niewykonanej są łagodniejsze niż w przypadku odwołania darowizny, która została już wykonana. W tym wypadku jest to uzależnione od zmiany stanu majątkowego darczyńcy. Zmiana ta musi nastąpić w okresie między zawarciem umowy darowizny a jej całkowitym wykonaniem. Zatem jeśli darczyńca był w trudnej sytuacji finansowej już w chwili zawierania umowy darowizny, nie ma prawa jej odwoływać.
Co istotne, dopuszczalność odwołania darowizny jeszcze niewykonanej nie jest uzależniona od wielkości zmiany stanu majątkowego darczyńcy, a od wpływu, jaki ta zmiana wywiera na możliwości własnego utrzymania darczyńcy lub na możliwość wykonania przez niego obowiązków alimentacyjnych. Dla osób majętnych będzie ona musiała być większa, z kolei w przypadku osób o mniej zasobnym portfelu nawet niewielki spadek dochodów może warunkować konieczność wycofania darowizny.
Odwołanie darowizny wykonanej
Z perspektywy sprzedaży nieruchomości darowanej ważniejszym przypadkiem jest ten, w którym darowizna jest odwoływana już po jej wykonaniu. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.
Jak czytamy w wyrokach Sądu Najwyższego, „niewdzięczność” jest rozumiana jako brak poczucia do jakichkolwiek zobowiązań moralnych względem osób, które udzieliły pomocy lub w inny sposób okazały dobro. W konsekwencji należy uznać, że dla oceny, czy w konkretnej sytuacji mamy do czynienia z rażącą niewdzięcznością, istotne znaczenie powinno mieć nie tylko samo zachowanie obdarowanego, lecz także zachowanie darczyńcy po wykonaniu darowizny. Wcześniejsze zachowania stron umowy darowizny poprzedzające jej wykonanie czy nawet zawarcie nie mają znaczenia dla stwierdzenia przesłanki odwołania darowizny wykonanej. Zachowanie darczyńcy może mieć istotne znaczenie dla stwierdzenia istnienia przesłanki „niewdzięczności”, w szczególności wtedy, gdy darczyńca prowokuje obdarowanego do określonych zachowań, które stanowią następnie faktyczną podstawę dla odwołania darowizny albo wyraża na nie zgodę. Przy dokonywaniu oceny, czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z niewdzięcznością obdarowanego, nie można abstrahować od przyczyn konfliktu istniejącego między darczyńcą i obdarowanym (por. wyrok SN z 28 października 1998 roku, sygn. akt: I CKN 471/97).
Jednocześnie nie powinny być uznawane za rażącą niewdzięczność zwykłe konflikty rodzinne (życiowe), sprzeczki, mieszczące się w granicach przyjętych w środowisku, do którego należy darczyńca. Jako rażąca niewdzięczność może być potraktowane zachowanie obdarowanego, które, oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Nie jest uznawane za przejaw rażącej niewdzięczności wytoczenie przeciwko darczyńcy powództwa o alimenty przez pełnoletnie uczące się dziecko w sytuacji uzasadniającej takie zachowanie. Zachowanie obdarowanego, które powoduje nieumyślne naruszanie dóbr darczyńcy, nie powinno być uznawane za rażącą niewdzięczność. W orzecznictwie podkreśla się, że na ocenę, czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z rażącą niewdzięcznością, może mieć wpływ długotrwałość lub powtarzalność pewnych zachowań obdarowanego. Należy jednak podkreślić, że dwie ostatnie cechy zachowań obdarowanego nie mają charakteru przesądzającego (por. wyrok SN z 4 lutego 2005 roku, sygn. akt: I CK 571/04).
Sprzedaż nieruchomości po odwołaniu darowizny – co z kupującym?
Sprzedaż przedmiotu darowizny, w tym również nieruchomości, wcale nie jest taką rzadką sytuacją. W końcu obdarowany staje się jej pełnoprawnym właścicielem i może nią swobodnie rozporządzać. Skuteczne odwołanie darowizny przy tym nie oznacza, że sama umowa darowizny stała się nieważna. Zatem działanie obdarowanego jest legalne. Inną kwestią jest jednak fakt, że zostaje on zobligowany do zwrotu tego, co otrzymał.
Na szczęście prawodawca przewidział taki scenariusz i uregulował tę kwestię w przepisie art. 898 § 2 kc. Zgodnie z nim zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. To natomiast oznacza, że:
- w pierwszej kolejności obdarowany jest zobowiązany do zwrotu przedmiotu darowizny w naturze;
- dopiero gdy to nie jest możliwe, jest zobowiązany do zwrotu wartości przedmiotu darowizny, jak również wszystko to, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian za przedmiot darowizny.
Obowiązek zwrotu darowizny obciąża jedynie obdarowanego, który odznaczył się rażącą niewdzięcznością wobec darczyńcy. Osoby trzecie nie powinny jednak w żaden sposób być obciążane zachowaniem obdarowanego. Zatem jeżeli doszło do sprzedaży nieruchomości, wówczas kupiec nie może zostać zobligowany do jej zwrotu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której obdarowany po odwołaniu darowizny rozporządził nieodpłatnie przedmiotem darowizny na rzecz osoby trzeciej, czyli dokonał kolejnej darowizny na rzecz innej osoby (np. małżonka albo dziecka).
Darowizna dokonana do majątku wspólnego małżonków a sprzedaż nieruchomości
Skuteczne odwołanie darowizny, która weszła do majątku wspólnego małżonków, może być problematyczna. Jeżeli rażącej niewdzięczności dopuścili się oboje małżonkowie, wówczas sprawa jest prosta – darczyńca może odwołać darowiznę wobec obojga małżonków. Taki sam będzie skutek, jeśli obdarowanym był tylko jeden małżonek, a przedmiot darowizny wszedł dopiero później do majątku wspólnego.
Schody zaczynają się w sytuacji, gdy darowizna została dokonana na rzecz obu małżonków, a rażąco niewdzięczny jest tylko jeden z nich. Sąd Najwyższy, odnosząc się do takiego wypadku, uznał, że gdy przedmiot darowizny wszedł do majątku objętego wspólnością ustawową, odwołanie darowizn z powodu rażącej niewdzięczności może być dokonane w stosunku do jednego z małżonków, także w stosunku do tego, który nie brał udziału w zawarciu umowy darowizny. W razie odwołania darowizny w stosunku do jednego z małżonków rzecz darowana staje się przedmiotem współwłasności obojga małżonków w częściach równych, a darczyńca może żądać przeniesienia na niego udziału należącego do małżonka, w stosunku do którego darowiznę odwołał, gdyby zaś nie było to możliwe, zwrotu wartości tego udziału (por. uchwała SN z 31 marca 2016 roku, sygn. akt: III CZP 72/15).
Czy darczyńca będzie musiał zapłacić podatek od darowizny?
Jeżeli ktoś zastanawia się, czy darczyńca, który odzyskał przedmiot darowizny, będzie musiał zapłacić podatek od darowizn, to uspokajamy – nie, darczyńca nie zapłaci podatku od darowizn.
Podatek od spadków i darowizn dotyczy wyłącznie obdarowanego, a nie darczyńcy. W przypadku odwołania nie dochodzi do kolejnej „darowizny” między stronami, a jedynie do odwołania swojego wcześniejszego oświadczenia woli. Jeżeli zatem nie mamy do czynienia z darowizną, to obowiązek podatkowy nie ma możliwości powstania.
Darczyńca może jednak zapłacić PIT
Co do zasady właściciel nieruchomości zostaje obciążony podatkiem dochodowym, jeżeli sprzedał ją w terminie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jednakże czy odzyskanie nieruchomości, która była przedmiotem darowizny, jest równoznaczna z jej nabyciem?
Okazuje się, że tak. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 lutego 2025 roku (sygn. akt: II FSK 658/22), ponowne nabycie nieruchomości przez darczyńców w wyniku odwołania darowizny stanowi nowe „nabycie” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Oznacza to, że 5-letni termin wyłączający opodatkowanie zbycia nieruchomości powinien być liczony końca roku, w którym nastąpił zwrot nieruchomości. Ustawa o PIT nie definiuje pojęcia „nabycie”, więc należy odwołać się do prawa cywilnego. W jego świetle przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą zawarcia umowy w odpowiedniej formie – tutaj aktu notarialnego. Odwołanie darowizny, nawet jeśli motywowane rażącą niewdzięcznością, nie działa wstecz (ex tunc), lecz na przyszłość (ex nunc), co przesądza o konieczności traktowania powrotnego przeniesienia jako nowego aktu nabycia. Skutkiem jest powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu.
