Sprzedaż, zakup lub wynajem mieszkania z pomocą profesjonalisty to duża wygoda. Kluczowym elementem współpracy z agencją jest jednak prowizja biura nieruchomości. To, kto ostatecznie ją płaci – sprzedający, kupujący czy obie strony – zależy od zapisów w umowie. Wyjaśniamy, jakie są najczęstsze praktyki rynkowe i co warto wiedzieć przed podpisaniem dokumentów.
Pośrednictwo nieruchomościami
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
- nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
- nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
- innych niż określone wyżej, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.
Zgodnie z orzecznictwem: „Pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych; pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych; pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Wszystko to sprawia, że do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami trudno stosować, nawet odpowiednio, przepisy dotyczące umowy zlecenia. W sprawach nieuregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w KC. Unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej (art. 758 – 7649 KC), nie zaś do umowy zlecenia” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z 25 stycznia 2024 roku, I AGa 128/22).
Przez umowę agencyjną przyjmujący zlecenie (agent) zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, do stałego pośredniczenia, za wynagrodzeniem, przy zawieraniu z klientami umów na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo do zawierania ich w jego imieniu. Jeżeli sposób wynagrodzenia nie został w umowie określony, agentowi należy się prowizja. Prowizją jest wynagrodzenie, którego wysokość zależy od liczby lub wartości zawartych umów.
Jeżeli wysokość prowizji nie została w umowie określona, należy się ona w wysokości zwyczajowo przyjętej w stosunkach danego rodzaju, w miejscu działalności prowadzonej przez agenta, a w razie niemożności ustalenia prowizji w ten sposób agentowi należy się prowizja w odpowiedniej wysokości, uwzględniającej wszystkie okoliczności bezpośrednio związane z wykonaniem zleconych mu czynności.
Umowa pośrednictwa
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
W polskim prawie brak jest przepisu, który jednoznacznie wskazywałby, kto ma obowiązek pokryć wynagrodzenie pośrednika. Kwestia ta pozostaje przedmiotem swobodnych ustaleń stron i znajduje swoje odzwierciedlenie w treści umowy pośrednictwa. W praktyce rynkowej spotyka się różne modele – od sytuacji, w której prowizję ponosi wyłącznie sprzedający, przez rozwiązania polegające na podziale kosztu pomiędzy obie strony, aż po przypadki, gdy to kupujący lub najemca zostaje obciążony pełną opłatą.
Najczęściej przyjęte praktyki:
- sprzedający płaci prowizję – najczęściej w przypadku sprzedaży mieszkania lub domu z udziałem pośrednika, prowizja wynosi zwykle 2–3% wartości nieruchomości + VAT;
- kupujący płaci prowizję – zdarza się w przypadku najmu lub sprzedaży z ogłoszeń „bezpośrednio od właściciela”, gdy kupujący korzysta z usług biura;
- podział prowizji – czasem strony ustalają, że koszt prowizji pokrywają obie strony po połowie.
Obowiązek zapłaty prowizji powstaje zazwyczaj po zawarciu skutecznej umowy sprzedaży lub najmu nieruchomości, czyli po podpisaniu aktu notarialnego lub innej formy przeniesienia własności.
Przykład 1.
Pan Jan sprzedaje mieszkanie o wartości 500 000 zł przez biuro nieruchomości. Umowa pośrednictwa przewiduje prowizję w wysokości 3% + 23% VAT. Strony ustaliły, że prowizję płaci sprzedający, więc po podpisaniu aktu notarialnego pan Jan przekazuje biuru kwotę 15 000 zł + 23% VAT.
W umowie pośrednictwa warto wskazać dokładnie:
- wysokość prowizji;
- termin i sposób zapłaty;
- okoliczności, w których prowizja nie przysługuje (np. odstąpienie od umowy przez klienta z przyczyn niezależnych od pośrednika).
Wymogi w stosunku do działalności w zakresie pośrednictwa
Działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez:
- osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe;
- osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki, lub członkowie organów zarządzających nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa w pkt powyżej, lub umyślne przestępstwo skarbowe.
Wymóg niekaralności stosuje się również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjenta rzeczywistego podmiotu prowadzącego taką działalność.
Zasady wykonywania działalności pośrednictwa a prowizja biura nieruchomości
Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa stanowi załącznik do tej umowy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niezwłocznie informuje stronę umowy pośrednictwa o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.
Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił ww. obowiązków, strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w związku z zawartą umową pośrednictwa, ma prawo wglądu do:
- ksiąg wieczystych;
- katastru nieruchomości;
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
- tabel taksacyjnych i map taksacyjnych;
- planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz planów ogólnych gmin;
- rejestrów cen nieruchomości;
- rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu;
- ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego;
- świadectw charakterystyki energetycznej
– oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.
