Sprzedaż nieruchomości firmowej to nie tylko kwestia negocjacji ceny i podpisania aktu notarialnego. To proces, który wymaga od sprzedającego dogłębnego przygotowania i wypełnienia licznych obowiązków prawnych, formalnych i organizacyjnych. Ich zaniechanie lub niewłaściwe wykonanie może bowiem skutkować poważnymi konsekwencjami, w tym odpowiedzialnością odszkodowawczą oraz sankcjami podatkowymi. Nie chodzi tylko o pozbycie się nieruchomości, wzięcie pieniędzy i zapomnienie o sprawie – w interesie przedsiębiorcy jest, aby transakcja została przeprowadzona rzetelnie, z należytą starannością i w zgodzie z przepisami prawa. Tylko w takim wypadku będzie on mógł spać spokojnie. Na co zatem należy zwrócić szczególną uwagę podczas zbywania gruntu, budynku czy lokalu?
Kiedy nieruchomość jest firmowa?
Sprzedaż nieruchomości firmowej, czyli w zasadzie czego? Czy każda działka lub budynek w posiadaniu przedsiębiorcy stanowi taką nieruchomość? Aby można było nazwać ją firmową, musi ona spełniać pewne warunki, przede wszystkim być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Musi być ona związana z firmą, co też oznacza, że jest wykorzystywana do celów związanych z osiąganiem przychodów, prowadzeniem biznesu, lub też jest niezbędna do prowadzenia działalności. Nie chodzi jednak o to, że na danym gruncie czy lokalu ma znajdować się siedziba firmy. Może być ona wykorzystywana w inny sposób, jeśli przyczynia się ona do osiągania przychodu przedsiębiorstwa (np. z wynajmu, dzierżawy czy też obrotu nieruchomościami).
Ponadto, aby nieruchomość mogła zostać uznana za firmową, osoba prowadząca działalność gospodarczą musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości – będzie to między innymi prawo własności, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, dzierżawa, najem czy też użyczenie.
Przykład 1.
Pan Jan prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Posiada on lokal użytkowy, w którym znajduje się biuro jego firmy, oraz nieruchomość gruntową zakupioną w celu dalszej odsprzedaży w przyszłości (cele inwestycyjne). Czy obie nieruchomości pana Jana mają firmowy charakter?
Lokal użytkowy z całą pewnością jest nieruchomością firmową. Jako biuro stanowi siedzibę firmy i jest wykorzystywany do prowadzenia biznesu. Co do działki budowlanej, tutaj zależy to od tego, jaki rodzaj działalności gospodarczej prowadzi pan Jan. Jeżeli jednym z rodzajów jego działalności jest obrót nieruchomościami, działka powinna zostać uznana za firmową.
Sprzedaż nieruchomości firmowej a obowiązek ujawnienia stanu nieruchomości
Niezależnie od tego, czy mówimy o ofercie sprzedaży, prezentacji nieruchomości, czy rozmowach negocjacyjnych odnośnie do ceny, kupujący ma prawo wiedzieć wszystko na temat stanu faktycznego i prawnego przedmiotu zakupu. Próba ukrywania mankamentów nieruchomości może skończyć się bardzo szybko, bardzo poważnymi konsekwencjami. Sprzedający musi pamiętać, że podpisanie umowy nie kończy jego odpowiedzialności za rzecz sprzedaną. Istnieje rękojmia za wady rzeczy prawne i fizyczne, która w przypadku nieruchomości trwa aż 5 lat. W tym czasie kupujący z pewnością zorientuje się, że coś jest nie tak. W najlepszym wypadku może zażądać naprawy lub zmniejszenia ceny zakupu, w gorszym – odstąpić od umowy i domagać się wypłacenia odszkodowania.
Sprzedający ma zatem obowiązek poinformowania kupującego o stanie prawnym nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim:
- tytułu prawnego do prawa do nieruchomości – prawa własności lub użytkowania wieczystego;
- obciążeń hipotecznych;
- służebności (np. służebności przesyłu, służebności drogi koniecznej);
- najmu, dzierżawy – kupujący po sprzedaży wchodzi w prawa i obowiązki sprzedającego, umowy te nie wygasają;
- postępowań sądowych lub administracyjnych dotyczących nieruchomości (np. w przedmiocie rozgraniczenia).
Nie tylko wady prawne będą istotne w czasie sprzedawania nieruchomości, również te fizyczne mogą mieć na nią wpływ. Sprzedający powinien przedstawić kupującemu rzeczywisty stan techniczny nieruchomości, a w szczególności poinformować go o:
- aktualnym sposobie użytkowania nieruchomości;
- stanie technicznym budynków i instalacji;
- uszkodzeniach i usterkach;
- zanieczyszczeniach gruntu, jeżeli nieruchomość dotychczas była wykorzystywana w celach przemysłowych;
- konieczności przeprowadzenia remontu.
Sprzedaż nieruchomości firmowej a obowiązek zgromadzenia dokumentów
Kolejnym obowiązkiem sprzedającego, do którego trzeba się przygotować jeszcze przed podpisaniem umowy, jest zgromadzenie dokumentów. Część z nich pełni funkcję informacyjną dla przyszłego kupującego, a część jest niezbędna, aby notariusz mógł sporządzić umowę sprzedaży.
O jakie dokumenty należy zadbać przy sprzedaży nieruchomości firmowej? Przede wszystkim powinny to być:
- odpis z księgi wieczystej;
- wypis z rejestru gruntów i mapy ewidencyjnej;
- decyzja o warunkach zabudowy (jeśli nie obowiązuje MPZP);
- dokumentacja techniczna budynku;
- świadectwo charakterystyki energetycznej;
- zaświadczenia o braku zaległości w opłatach lokalnych i mediach.
Prawidłowe przeniesienie własności
Sprzedaż nieruchomości firmowej może odbyć się wyłącznie poprzez podpisanie aktu notarialnego. Nie ma zatem innej opcji, jak tylko skontaktować się z kancelarią notarialną i umówić na podpisanie umowy. Jak wspominaliśmy wcześniej, przed wizytą u notariusza w pierwszej kolejności trzeba zgromadzić odpowiednie dokumenty (notariusz wskazuje, jakie dokładnie są mu niezbędne do sporządzenia umowy).
Jeżeli strony planują najpierw zawrzeć umowę przedwstępną, warto również tutaj rozważyć, czy nie odwiedzić notariusza. Nie jest to wymóg prawny i umowa podpisana w formie pisemnej będzie ważna, jednakże akt notarialny ma ten plus, że w razie gdyby kupujący chciał się wycofać z umowy, sprzedawca (w zasadzie każda strona ma takie uprawnienie) będzie mógł domagać się zawarcia umowy właściwej przed sądem.
Po podpisaniu umowy należy jeszcze sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy oraz przekazać klucze i dokumentację techniczną (o ile dotyczy). Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać informacje o stanie nieruchomości na dzień przekazania, chroni to obie strony transakcji np. przed ewentualnym sporem co do kosztów za media.
Sprzedaż nieruchomości firmowej a podatek dochodowy
Podpisanie aktu notarialnego i sprzedaż nieruchomości firmowej samej w sobie jeszcze nie kończy listy obowiązków przedsiębiorcy. Po przekazaniu nieruchomości nabywcy i otrzymaniu przelewu przychodzi czas na kwestie nieco mniej przyjemne. Oczywiście chodzi o obowiązek podatkowy.
Stawka podatku dochodowego, jaki będzie należało uiścić, zależy od tego, czy firma jest prowadzona w formie jednoosobowej działalności osobowej (PIT), czy spółki (CIT). Jeżeli chodzi o osoby fizyczne, to zgodnie z art. 30e ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Co istotne, dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W przypadku osób prawnych stawka podatku może wynosić:
- 19% podstawy opodatkowania, lub
- 9% podstawy opodatkowania – w przypadku podatników, u których przychody osiągnięte w roku podatkowym nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 mln euro przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy roku podatkowego.
Co z VAT?
W wypadku podatku od towarów i usług zarówno sam obowiązek, jak i stawka podatku będzie zależała od konkretnych okoliczności. Co do zasady przedsiębiorca, który sprzedaje nieruchomość firmową, powinien rozliczyć się z urzędem skarbowym z podatku VAT. Stawka może wynosić:
- 8% – dla budynków i lokali mieszkalnych do 150 m2 w przypadku lokali mieszkalnych oraz 300 m2 w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych (powyżej obowiązuje podatek 23% wyliczany od nadwyżki);
- 23% dla nieruchomości komercyjnych (innych niż mieszkalne).
Przedsiębiorca może być przy tym zwolniony z podatku, jeżeli przy nabyciu nieruchomości nie miał prawa do odliczenia podatku VAT, a od czasu pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce z chwilą oddania nieruchomości do użytkowania lub rozpoczęcia jej użytkowania (nieruchomości gruntowe). Do pierwszego zasiedlenia może dojść jednak ponownie. Jest tak wtedy, gdy budynek po oddaniu do użytkowania zostanie ulepszony, a wydatki na ulepszenie wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej.
