Nabycie nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym wydaje się dobrą inwestycją. Jej zakup, remont czy przebudowę można wprowadzić w koszty uzyskania przychodu, a w sytuacji, gdy przedsiębiorca nie będzie jej używał do prowadzenia własnej działalności, może ją wynająć. Znalezienie najemcy z całą pewnością przyczyni się do zwiększenia przychodu firmy. Trzeba jednak pamiętać, że wynajem lokalu użytkowego wiąże się nie tylko z zyskiem, lecz także z szeregiem obowiązków.
Lokal użytkowy – o co dokładnie chodzi?
Planując nabycie lokalu użytkowego, lepiej wiedzieć dokładnie, czym on jest, inaczej można się następnie nieco przykro zdziwić. Otóż, jak się przyjmuje powszechnie, jest to nieruchomość przeznaczona do prowadzenia w niej działalności gospodarczej. To prawda, jednak niepełna. W lokalu takim możliwe jest również prowadzenie działalności niekomercyjnych, zatem możliwe jest wynajmowanie nieruchomości np. stowarzyszeniom lub fundacjom. Decydując się na takie zajęcie, trzeba jednak pamiętać, że do omawianego rodzaju lokali nie wliczamy lokali mieszkalnych, pomieszczeń technicznych oraz gospodarczych. Zatem, jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się na wynajmowanie nieruchomości do ich zamieszkiwania, to jego prawa i obowiązki będą inne niż te przy lokalach przeznaczonych pod najem krótkoterminowy (wynajem mieszkań i domów na doby).
Możemy wyróżnić kilka rodzajów lokali użytkowych, będą to w szczególności:
- budynki i pomieszczenia biurowe oraz handlowo-usługowe – w skład tej kategorii wchodzą między innymi biura, gabinety, sklepy, lokale gastronomiczne, magazyny oraz hale produkcyjne;
- budynki i pomieszczenia instytucjonalne, kulturalne, sportowe;
- budynki i pomieszczenia krótkiego zakwaterowania, czyli hotele, pensjonaty, hostele, kempingi oraz apartamenty przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego.
Wynajem lokalu użytkowego – czynsz za nieruchomość
Przepis art. 659 Kodeksu cywilnego (kc) mówi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Dla stron oznacza to tyle, że umowa najmu po stronie wynajmującego tworzy obowiązek wydania najemcy lokalu użytkowego na zasadach określonych w porozumieniu stron, natomiast po stronie najemcy do regularnego płacenia wynajmującemu czynszu.
A zatem pierwszym z obowiązków wynajmującego jest przekazanie lokalu w określonym czasie i miejscu. Jeśli strony nie ustaliły terminu, wówczas wynajmujący ma obowiązek wydać lokal niezwłocznie po wezwaniu go do tego przez najemcę. Warto pamiętać, że zwłoka wynajmującego w tej kwestii pozwala najemcy na dochodzenie od niego odszkodowania, jeżeli dojdzie do szkody w jego majątku. Jeżeli strony nie wskazały w umowie również miejsca przekazania lokalu, przepisy wskazują tu na miejsce, gdzie w chwili powstania zobowiązania wynajmujący miał zamieszkanie lub siedzibę. Jednak z uwagi na to, że przed najmem warto jest spisać protokół zdawczo-odbiorczy, wydaje się, że czynność powierzenia nieruchomości powinna być dokonana w niej samej.
Przydatność lokalu do umownego użytku
Samo wydanie kluczy nie wystarczy, aby został spełniony obowiązek wydania lokalu. Musi być on bowiem w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli strony nie ustaliły, czym dla nich jest taki „stan przydatny do użytku”, ustawa wskazuje tu na użytek zgodny z właściwością i przeznaczeniem lokalu oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania najmu. Wynajmujący jest zobowiązany w szczególności do:
- zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku;
- wymiany zużytych elementów wyposażenia lokalu w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę;
Co jednak istotne, lokal wcale nie musi spełniać wymogów koniecznych do prowadzenia działalności wykonywanej przez najemcę. Strony mogą się umówić, że najemca doprowadzi do używalności nieruchomość, co zostanie następnie rozliczone np. w czynszu. Potwierdza to praktyka sądów: „Nie jest wykluczone, aby strony uczyniły przedmiotem najmu lokal, który nie ma cechy przydatności do umówionego użytku, wyłączając funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 § 1 kc. Strony umowy najmu mogą stwierdzić, że rzecz nawet w złym stanie jest odpowiednia do umówionego użytku” (por. wyrok SA w Warszawie z 30 września 2013 roku, sygn. akt: I ACa 330/13).
Co z remontem lokalu?
Lokal użytkowy, również w czasie wynajmowania, może wymagać remontu. Wszystko w końcu z czasem się zużywa i potrzebuje odnowienia. Prace remontowe wymagane względami bezpieczeństwa czy użyteczności nazywane są nakładami koniecznymi. Za ich przeprowadzenie w pełni odpowiedzialny jest wynajmujący. Lokal, który nie nadaje się prowadzenia działalności gospodarczej najemcy, jest podstawą do wypowiedzenia umowy z winy wynajmującego.
Jak wskazał SA w Krakowie, dotyczy to jednak wyłącznie takich nakładów, które doprowadzają do przywrócenia możliwości korzystania z lokalu w ramach przeciętnego, a nie podwyższonego standardu, chyba że inaczej umówiono się w treści umowy (por. wyrok SA w Krakowie z 19 stycznia 2015 roku, sygn. akt: I ACa 1427/14).
Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których nie jest on w stanie prowadzić swojego biznesu, najemca powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na dokonanie odpowiedniego remontu. Jeżeli wynajmujący nie przeprowadzi go w tym czasie, najemca może dokonać napraw na jego koszt. Wyjątek tutaj stanowi zasada, zgodnie z którą, jeżeli najęty lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi wynajmujący, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. W takim wypadku najemca ma albo możliwość rozwiązać umowę najmu i poszukać innego lokalu, albo dokonać napraw na swój koszt, którego później nie będzie mógł odliczyć od czynszu.
Co z drobnymi naprawami w lokalu?
Drobne nakłady, czyli prace naprawcze związane ze zwykłym użytkowaniem lokalu, z kolei obciążają najemcę. Ten ma bowiem obowiązek dbać o rzecz najętą i zwrócić ją po zakończeniu najmu w stanie niepogorszonym, przy uwzględnieniu normalnego jej zużycia.
Przepisy Kodeksu cywilnego nie formułują szczegółowych definicji nakładów koniecznych i drobnych. W praktyce niekiedy trudno jest stwierdzić, co stanowi drobną naprawę, a co jest już remontem. Stąd też wynajmujący powinien zadbać, aby w umowie najmu znalazł się zapis, który szczegółowo określi, jakie prace należy uznać za nakłady konieczne, a jakie za drobne.
Odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu
Wynajem lokalu użytkowego został obłożony odpowiedzialnością z tytułu rękojmi, podobną do tej w ramach sprzedaży, jednak nieprzełożoną jeden do jednego, trudno bowiem w niektórych sytuacjach byłoby naprawić nieruchomość znajdującą się w budynku wielolokalowym bez naruszania jej konstrukcji czy też wymienić lokal na nowy. Dlatego też w tym wypadku możemy rozróżnić wady usuwalne i nieusuwalne.
Jako przykłady wad lokalu użytkowego możemy wskazać wydanie lokalu o powierzchni mniejszej, niż zostało to określone w umowie, nadmierny hałas w lokalu, nieprzyjemny zapach czy większe rachunki za media, niż gwarantował to wynajmujący.
Najemca w takich sytuacjach ma prawo do żądania obniżenia czynszu na czas, kiedy wynajmujący doprowadza lokal do użyteczności, zgodnej z zapisami umowy. Może również rozwiązać umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Ta druga opcja jest jednak możliwa, wyłącznie jeśli:
- w chwili wydania najemcy lokalu miał on wady uniemożliwiające jego używanie przewidziane w umowie;
- wady uniemożliwiające używanie lokalu powstały w czasie trwania najmu, a wynajmujący mimo otrzymanego wezwania do ich usunięcia, nie wykonał tego;
- wady są nieusuwalne;
- wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych.
Wynajem lokalu użytkowego – kiedy możliwe rozwiązanie umowy?
W tym wypadku pierwszeństwo mają zapisy umowne. Strony mogą dowolnie określić, w jakich wypadkach mogą rozwiązać umowę najmu, zarówno jeżeli chodzi o przypadki, gdy będzie musiał być zachowany termin wypowiedzenia, jak i nastąpi to natychmiast (bez zachowania terminów wypowiedzenia).
Jeżeli jednak strony nie ustalą tej kwestii w umowie, należy stosować się do przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi dla umów zawartych na czas nieoznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem poniższych terminów:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Ponadto, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Czy lokal może być sprzedany w czasie trwania najmu?
Najem oznacza swoiste ograniczenie prawa własności. Po wydaniu lokalu wynajmujący traci tymczasowo prawo do użytkowania go na rzecz najemcy. Może zatem zastanawiać, czy w czasie trwania umowy najmu, lokal może zostać sprzedany. Nie ma z tym większego problemu. W przypadku zbycia lokalu użytkowego nowy nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce sprzedawcy.
Powyższa zasada ma na celu zapewnienie ochrony interesów najemcy, który w innym wypadku byłby zmuszony z dnia na dzień poszukiwać innego lokalu. Co istotne, nie ma tutaj nawet potrzeby aneksowania umowy najmu. Trwa ona w niezmienionej formie niezależnie od tego, czy strony zaktualizują dane wynajmującego, czy też nie.
Zmianie ulegają jednak przepisy dotyczące rozwiązania najmu. Nabywca lokalu (nowy wynajmujący) może wypowiedzieć umowę, nawet gdy została ona zawarta na czas określony, a treść kontraktu nic na ten temat nie wspomina. Ponadto, jeśli umowne terminy są dłuższe niż terminy ustawowe, wynajmujący ma prawo skorzystać z tych ustawowych.
Pozostaje jeszcze kwestia kaucji. Obowiązek jej zwrotu nie przechodzi na nabywcę lokalu. Sprzedający powinien zatem ją zwrócić najemcy w chwili sprzedaży nieruchomości, natomiast nabywca może w oddzielnym dokumencie umówić się z najemcą na zapłatę nowej kaucji. Jej wysokość pozostaje do ponownego ustalenia.
