Mimo że już samo posadowienie budynku może stanowić nie lada wyczyn, jest to dopiero początek drogi. Przede wszystkim użytkowanie obiektu musi być bezpieczne. Stąd też obowiązkiem osoby nim zarządzającej jest regularna kontrola stanu technicznego oraz natychmiastowe reagowanie na wszelkie niepokojące oznaki. Jednak czy zawsze utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym leży po stronie właściciela nieruchomości? Jest to bardzo istotne w przypadku obiektów wielorodzinnych, które zazwyczaj zarządzane są przez wspólnoty lub spółdzielnie.
Utrzymanie budynku – co na to przepisy?
Utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym jest obowiązkiem wynikającym z art. 61 Prawa budowlanego. Przepis ten mówi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
- utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej;
- zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w których wyniku następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Powyższe oznacza, że ustawodawca nałożył na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nie powinni oni zatem dopuszczać do nadmiernego pogarszania się jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Swoim zachowaniem muszą zagwarantować bezpieczne korzystanie z obiektu przez jego użytkowników i nie mogą narazić ich na niebezpieczeństwo utraty życia lub zdrowia. Ponadto podmioty odpowiedzialne są zobligowane również do utrzymania budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska.
Właściwy stan techniczny i estetyczny
Pierwszym w katalogu obowiązków właściciela lub zarządcy budynku jest obowiązek zachowania obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Co to w ogóle oznacza?
Właściwy stan techniczny budynku należy rozumieć jako stan jego sprawności technicznej jako całości, a także elementów instalacji i urządzeń odpowiadający wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno-budowlanym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wskazał w tym aspekcie, że ustawodawca nie definiuje określenia „nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego”, ale wydaje się, iż można przyjąć, że stan taki jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też jest skutkiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (por. wyrok WSA w Łodzi z 29 stycznia 2008 roku, sygn. akt: II SA/Łd 4045/07).
Z kolei stan estetyczny obiektu budowlanego definiuje się jako utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, a także zapewnienie harmonii między wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka (por. wyrok NSA z 5 czerwca 2002 roku, sygn. akt: SA/Rz 77/02).
Utrzymanie budynku w zgodzie z jego przeznaczeniem
Sposób utrzymania obiektu budowlanego powinny determinować nie tylko zasady wiedzy technicznej, lecz także przeznaczenie budynku. Dokonywanie napraw czy modyfikacji nie powinno doprowadzić do zmiany przeznaczenia budynku oraz sprawić, że stanie się on całkowicie lub częściowo nieprzydatny do użytkowania przez dotychczasowym użytkowników.
Przeznaczenie obiektu budowlanego wynika z:
- jego charakteru, np. jest to budynek mieszkalny lub użytkowy bądź obiekt małej architektury;
- przepisów prawa, w szczególności z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- decyzji administracyjnej, np. decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o wpisanie obiektu do rejestru zabytków.
Ponadto obiekt budowlany powinien być wykorzystywany zgodnie z wymaganiami ochrony środowiska. Wymogi te zostały szczegółowo opisane w dwóch ustawach, mianowicie w ustawie o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko i ustawie o ochronie przyrody.
Czynniki atmosferyczne a obowiązki podmiotów zobowiązanych
W praktyce najważniejszym obowiązkiem podmiotu zarządzającego obiektem jest utrzymanie go w takim stanie, aby użytkownicy budynku czy lokali się w nim znajdujących byli bezpieczni. O tym, że budynek musi być utrzymywany w dobrym stanie technicznym, wspominaliśmy już wyżej. Jednakże są takie przypadki, kiedy nawet nowa, właściwie wzniesiona budowla w krótkim czasie (lub nawet w jednej „chwili”) może zostać poważnie uszkodzona i całkowicie lub częściowo stać się „nieużywalna” oraz zacząć zagrażać mieszkańcom lub osobom postronnym (np. przechodniom).
Z uwagi na powyższe ustawodawca zobligował właściciela lub zarządcę do zapewnienia, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na budynek, związanych z działaniem człowieka lub sił natury.
Tym samym na podmioty odpowiedzialne został nałożony dodatkowy szereg obowiązków. Chodzi tu między innymi o usuwanie śniegu z dachu obiektu, lodu z chodnika przynależnego do budynku, karczowanie drzew, których korzenie mogłyby uszkodzić fundamenty, osuszanie piwnic w przypadku zalania, czy też zabezpieczenie budowli na wypadek pożaru (czujniki dymu, gazu, instalacja piorunochronu, stosowanie ognioodpornych materiałów itd.).
Ustawa rozróżnia w omawianym art. 61 Prawa budowlanego czynniki oddziałujące na obiekt na te związane z działalnością człowieka oraz związane z działalnością sił natury. W praktyce nie ma to jednak większego znaczenia, właściciel lub zarządca są bowiem odpowiedzialni za przeciwdziałanie obydwu tych czynników, nie ma więc nawet sensu w tej kwestii traktowania ich oddzielnie i skupiania się na różnicach między nimi.
Utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym a należyta staranność
Nie jest raczej możliwe zabezpieczenie się przed każdą możliwą sytuacją i przewidzenie każdej ewentualności związanej z możliwością zaistnienia negatywnych wpływów działania ludzkiego lub sił przyrody na obiekt budowlany. Stąd też ustawodawca jako kryterium odpowiedzialności wskazał należytą staranność. Pod pojęciem zachowania należytej staranności należy rozumieć sposób postępowania podmiotu zobowiązanego odpowiadający wymaganiom zawartym w obiektywnym wzorcu postępowania, który jest tworzony na tle danego stosunku zobowiązaniowego. Niedochowanie należytej staranności wystąpi wówczas, gdy zachowanie podmiotu zobowiązanego stanowiło odstępstwo od tak ukształtowanego wzorca. Stanowi to również podstawę do rozważania tego, czy możliwe jest postawienie dłużnikowi zarzutu winy. Tę można bowiem przypisać jedynie, gdy zostanie udowodnione, że w konkretnych okolicznościach danej sytuacji podmiot miał realne możliwości sprostania postawionym mu wymaganiom.
Ponadto, jak wskazuje się w piśmiennictwie (por. Kuźma/Tymiec/Kornecka/Kornecki/Sielicki 2024, wyd. 23/R. Tymiec/K. Sielick, art. 61 PrBud), należyta staranność zobowiązuje podmioty obowiązane do działania z uwzględnieniem:
- rodzaju podmiotu będącego właścicielem lub zarządcą obiektu;
- typu obiektu;
- intensywności i długotrwałości czynników zewnętrznych.
Kto odpowiada za niedochowanie obowiązku utrzymania budynku?
Wspominane było już wielokrotnie w tym tekście, że zobowiązani są właściciel i zarządca obiektu budowlanego. To każe nam wnioskować, że obowiązek należytego użytkowania budynku nie dotyczy osób trzecich, niezależnie od tego, czy łączy te osoby z podmiotami zobowiązanymi zobowiązanie, które nakładałoby na nich taki obowiązek. Ewentualne wzajemne roszczenia między nimi mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnym. Oznacza to zatem, że najemca budynku nie będzie mógł zostać zobowiązany przez organy nadzoru budowlanego do podjęcia stosownego działania. To samo tyczy się sytuacji, gdy „wina” leży po stronie dewelopera budynku. Jeżeli został on odebrany i wydana została zgoda do użytkowania, odpowiedzialność przechodzi na właściciela lub zarządcę. To te ostatnie podmioty muszą doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z przepisami prawa budowlanego, a dopiero później mogą ewentualnie dochodzić od dewelopera zwrotu poniesionych kosztów.
Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w orzeczeniu z 18 stycznia 2024 roku (sygn. akt: II SA/Wr 436/23), zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obciążony jest obowiązkiem utrzymywania i użytkowania tego obiektu zgodnie z odpowiednimi zasadami. Ten obowiązek ma charakter publicznoprawny, wypływa z przepisów prawa administracyjnego i na straży jego należytej realizacji stoją organy nadzoru budowlanego. Trzeba oczywiście pamiętać, że określone uprawnienia mogą przysługiwać właścicielowi (właścicielom) budynku również na płaszczyźnie prawa prywatnego, jednak skorzystanie z nich nie jest zależne od organów nadzoru budowlanego i nie wpływa na realizację kompetencji oraz zadań wynikających z przepisów Prawa budowlanego. Organy nadzoru budowlanego, stwierdziwszy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, mają obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, wraz z określeniem terminu na wykonanie tego obowiązku. Ma ona charakter związany, co należy rozumieć w ten sposób, że organ, zauważając nieodpowiedni stan techniczny, ma obowiązek ją wydać i sformułować adekwatne nakazy. Co za tym idzie, wydanie takiej decyzji ma charakter autonomiczny względem ewentualnego skorzystania przez właściciela (zarządcę) z uprawnień danych na mocy innych przepisów, w tym o charakterze cywilnym. Relacje prawne, np. pomiędzy właścicielami budynku a deweloperem, nie będą miały wpływu na obowiązki PINB jako organu administracji budowlanej pilnującego ładu w tym zakresie.
Właściciel czy zarządca?
W kwestii tego, czy odpowiedzialność leży po stronie właściciela, czy zarządcy (np. wspólnoty lub spółdzielni), trzeba sięgnąć do art. 17 ustawy o własności lokali. Jak wskazuje przepis, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Jeżeli budynek nie ma wyznaczonego zarządcy, np. w przypadku domu jednorodzinnego, za całą nieruchomość odpowiada właściciel obiektu.
