Poradnik Przedsiębiorcy

Kiedy komornik może zlicytować nieruchomość?

 

Licytacja nieruchomości

Licytacja nieruchomości jest rodzajem sprzedaży publicznej, w której może wziąć udział każda osoba zainteresowana kupnem nieruchomości. W drodze takiej licytacji może być dokonana sprzedaż domów, mieszkań (także spółdzielczych własnościowych), nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz wierzyciela lub nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Licytacja nieruchomości nie odbiega w zasadzie w niczym od licytacji rzeczy ruchomych. Także w tym przypadku można zająć i przeprowadzić licytację z nieruchomości tylko jeżeli stanowi ona własność dłużnika. Licytacja nieruchomości prowadzona jest co prawda przez komornika sądowego, z tą jednak różnicą, że cały jej przebieg jest nadzorowany przez sąd właściwy miejscowo dla nieruchomości.

Kiedy komornik może zlicytować nieruchomość?

Analogicznie do licytacji ruchomości, pierwszym krokiem, jaki zrobi komornik, będzie dokonanie zajęcia nieruchomości. Jednakże komornik ma obowiązek w tym czasie wezwania dłużnika do uregulowania jego zaległości. Dłużnik ma na to przewidziany czas - 14 dni od dnia otrzymania takiego zawiadomienia. Jeżeli nie podejmie żadnych kroków w celu spłaty zadłużenia, wierzyciel ma prawo wystąpić z wnioskiem do komornika o dokonanie opisu i oszacowania danej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. Oszacowanie nieruchomości jest dokonywane przez specjalnie powołanego w tym celu biegłego specjalistę. Po przeprowadzeniu dogłębnej analizy i oszacowaniu majątku komornik kompletuje całą zgromadzoną dokumentację i  wraz z sądem, który czuwa nad prawidłowym przebiegiem całego procesu, wyznacza pierwszy termin licytacji nieruchomości i podaje go do wiadomości publicznej. Musi to nastąpić nie później niż 14 dni przed jej przeprowadzeniem, a ponadto musi zawierać opis nieruchomość poddawanej licytacji, wskazanie miejsca oraz terminu jej przeprowadzenia. Ogłoszenie umieszcza się w budynku sądu, organie gminy, w obrębie której znajduje się nieruchomość, oraz w prasie lokalnej. Każda osoba zainteresowana przystąpieniem do takiej licytacji jest zobowiązana do zapłaty rękojmi w wysokości 1/10 oszacowanej wartości nieruchomości. Zatrzymuje się ją w przypadku udzielenia przybicia licytantowi, a pozostałym zwraca się wniesione przez nich rękojmie. Jeżeli licytant, który uzyskał przybicie, nie wywiązuje się z zapłaty ceny, traci bezpowrotnie swoją rękojmię. Przeznacza się ją na koszty egzekucji, a jej nadwyżka wchodzi w skład sumy pozyskanej w egzekucji, w przypadku zaś umorzenia egzekucji przekazywana jest na rzecz Skarbu Państwa.

Zasady prowadzenia licytacji

Zasadą jest prowadzenie licytacji w formie ustnej. W pierwszym wyznaczonym terminie licytacji nieruchomości jej cena wywoławcza wynosi nie mniej niż  ¾ ceny oszacowanej. Jeżeli pierwsza licytacja okaże się bezskuteczna, tzn. nie uda się sprzedać nieruchomości, na wniosek wierzyciela wyznacza się drugi termin licytacji. W drugim terminie cena wywoławcza jest już niższa i wynosi 2/3 oszacowanej wartości licytowanej nieruchomości.

Tak jak w przypadku licytacji ruchomości, w licytacji nieruchomości wygrywa osoba, która zaoferowała najwyższą cenę. Sąd udziela stosownego przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę za nieruchomość wystawioną w drodze licytacji publicznej. Takiego przybicia udziela się po uprzednim trzykrotnym wezwaniu pozostałych licytantów do dalszych postąpień. Licytację wygrywa licytant, który zaoferował najwyższą kwotę. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu dokonanego przez sąd nabywca nieruchomości ma obowiązek w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania uregulować wylicytowaną kwotę, pomniejszoną o wpłaconą rękojmię, dokonując wpłaty na rachunek depozytowy sądu. Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, co jest tożsame z przeniesieniem własności na nowego właściciela i dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Nowy właściciel ma możliwość egzekwowania opuszczenia nieruchomości przez dotychczasowych lokatorów oraz opróżnienia go z ich rzeczy.

Oczywiście wierzyciel może przejąć na własność nieruchomość po cenie wywoławczej, jeżeli jednak nie będzie chciał tego zrobić, a pierwsza i druga licytacja nie odniesie zamierzonego skutku, postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone,  a nowa egzekucja z tej nieruchomości może odbyć się dopiero po upływie 6 miesięcy.