Kodeks cywilny przewiduje, że jednym ze sposobów zawarcia umowy jest przetarg i aukcja. Każdy z tych sposobów zawarcia umowy odróżnia tryb postępowania. Zarówno w przypadku aukcji, jak i przetargu konieczne jest zachowanie pewnej sekwencji czynności. W jaki sposób wygląda zawarcie umowy w drodze przetargu? Czy złożenie oferty w postępowaniu przetargowym jest wiążące? Odpowiedź poniżej.
Aukcja a przetarg
Zgodnie z art. 701 § 1 kodeksu cywilnego umowa może być zawarta w drodze aukcji albo przetargu.
W ogłoszeniu aukcji albo przetargu należy określić czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji albo przetargu lub wskazać sposób udostępnienia tych warunków.
Ogłoszenie, a także warunki aukcji albo przetargu mogą być zmienione lub odwołane tylko wtedy, gdy zastrzeżono to w ich treści.
Organizator od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu są obowiązani postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunków aukcji albo przetargu.
Oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej.
Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia.
Oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej.
Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia.
Naruszenie przepisów regulujących sposób prowadzenia przetargu może uzasadniać podważenie skutków przetargu jedynie wówczas, gdy naruszenie tych przepisów miało wpływ na uprawnienia osób uczestniczących w przetargu lub jego wynik.
Przede wszystkim złożenie oferty i jej przyjęcie stanowi tryb zindywidualizowany zawarcia umowy, natomiast charakterystyczną cechą zarówno przetargu, jak i aukcji jest jednoczesny udział w nich wielu uczestników, którzy podlegają tym samym regułom postępowania.
Czym jest oferta?
Zgodnie z art. 66 ust. 1 kc oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy.
Oferta jest oświadczeniem skierowanym do adresata, będącym stanowczą propozycją zawarcia umowy określonej treści. Do elementów konstruujących ofertę w rozumieniu art. 66 kc należą:
- minimum treściowe oferty, którym jest określenie istotnych postanowień proponowanej umowy;
- stanowczy charakter propozycji oferenta;
- skierowanie jej do adresata.
W umowach nazwanych zawieranych w trybie ofertowym istotnym postanowieniem proponowanej umowy jest co najmniej określenie składników przedmiotowo istotnych (essentialia negotii), wpływających na typ czynności prawnej.
Zawarcie umowy w drodze przetargu
Zgodnie z art. 703 § 1 kc oferta złożona w toku przetargu przestaje wiązać, gdy została wybrana inna oferta albo gdy przetarg został zamknięty bez wybrania którejkolwiek z ofert, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej.
Organizator jest obowiązany niezwłocznie powiadomić na piśmie uczestników przetargu o jego wyniku albo o zamknięciu przetargu bez dokonania wyboru.
Do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia oferty, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej. Przepis art. 702 § 3 stosuje się odpowiednio.
Warunki przetargu określone w zaproszeniu nie mają charakteru oferty, lecz stanowią zaproszenie do składania ofert i określają tok postępowania. Ich postanowienia jedynie w ogólny sposób wyznaczają oczekiwany kształt zamierzonego kontraktu. Natomiast oferty przetargowe składane przez oferentów muszą już zawierać treść precyzującą, tzw. minimalny zakres proponowanej umowy, umożliwiający określenie postanowień stanowczej umowy przy uzupełnieniu postanowieniami wynikającymi z przepisów prawa, z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów (art. 56 kc).
Jak wskazuje Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 25 czerwca 2020 roku (V ACa 391/19), w wyniku zakończenia przetargu między wyłonionym nabywcą a organizatorem powstaje swoiste wzajemne zobowiązanie zawarcia umowy, do którego mają zastosowanie ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych oraz przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań wzajemnych.
Wybranie najkorzystniejszej z ofert, które kończy postępowanie w sprawie zawarcia umowy ze świadczeniodawcą, stanowi podstawę zobowiązania organizatora postępowania i wyłonionego świadczeniodawcy do zawarcia umowy na warunkach określonych ofertą. W razie uchylania się przez którąkolwiek ze stron od zawarcia tej umowy druga z nich może wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 64 kc art. 702 § 3 w związku z art. 703 § 3 kc.
W warunkach aukcji albo przetargu można zastrzec, że przystępujący do aukcji albo przetargu powinien, pod rygorem niedopuszczenia do nich, wpłacić organizatorowi określoną sumę albo ustanowić odpowiednie zabezpieczenie jej zapłaty (wadium).
Jeżeli uczestnik aukcji albo przetargu, mimo wyboru jego oferty, uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, organizator aukcji albo przetargu może pobraną sumę zachować albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia. W pozostałych wypadkach zapłacone wadium należy niezwłocznie zwrócić, a ustanowione zabezpieczenie wygasa. Jeżeli organizator aukcji albo przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
W wyniku zakończenia przetargu między wyłonionym nabywcą a organizatorem powstaje swoiste wzajemne zobowiązanie zawarcia umowy, do którego mają zastosowanie ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych oraz przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań wzajemnych. Uczestnik przetargu może więc uchylić się od skutków swojego oświadczenia dotkniętego wadą.
