Spółdzielnia mieszkaniowa działająca na rzecz swoich członków występuje w roli podatnika VAT, a usługi świadczone przez spółdzielnię mieszkaniową wymagają ustalenia właściwej stawki VAT. W związku z tym konieczne staje się ustalenie właściwej stawki podatkowej dla wykonywanych usług. Poniższa analiza obejmuje przedstawienie warunków, w jakich możliwe jest zastosowanie stawki zwolnionej od VAT.
Usługi świadczone przez spółdzielnię mieszkaniową a zwolnienie z VAT
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ponadto wskażmy, że zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zgodnie z art. 4 ust. 1–2 oraz ust. 4–5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.
Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.
Z powołanych przepisów wynika, że zwolnienie od podatku odnosi się do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych, a także osób niebędących członkami spółdzielni. Muszą być oni właścicielami lokali mieszkalnych, a w przypadku członka spółdzielni może przysługiwać mu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Rodzaje opłat wymienione w prawie spółdzielczym dotyczą opłat związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych.
Zastosowanie ww. stawki zwolnionej od podatku skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych przez spółdzielnie. Jak wskazuje treść pisma Dyrektora KIS z 5 kwietnia 2023 roku (nr 0111-KDIB3-1.4012.103.2023.2.MSO), spółdzielni nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dotyczących zakupu towarów i usług związanych z termomodernizacją budynków, gdyż zakupione towary i usługi dla potrzeb realizacji termomodernizacji budynków mieszkalnych nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych i dotyczą wyłącznie sfery działalności zwolnionej. Nie został zatem spełniony podstawowy warunek uprawniający do odliczenia podatku wynikający z treści art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Status lokalu warunkuje prawo do zastosowania zwolnienia od VAT
Z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że ww. zwolnienie od podatku VAT odnosi się do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych, a także osób niebędących członkami spółdzielni. Muszą być oni właścicielami lokali mieszkalnych lub musi im przysługiwać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
W świetle art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Stosownie natomiast do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.
Natomiast w myśl § 3 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lokal użytkowy to jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
Pomieszczenie techniczne to pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Natomiast pomieszczenie gospodarcze to pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.
Dyrektor KIS w interpretacji z 6 listopada 2023 roku (nr 0114-KDIP1-1.4012.518.2023.1.AWY) odnosząc się do przypadku wynajmowania przez spółdzielnie miejsc parkingowych, wskazał, że miejsca postojowe nie mieszczą się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym stanowią lokal użytkowy.
Tym samym wynajem miejsc postojowych, zarówno na rzecz członków Spółdzielni posiadających spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych i właścicieli lokali mieszkalnych, jak i na rzecz osób nieposiadających spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych i niebędących właścicielami lokali mieszkalnych, którymi zarządza spółdzielnia, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy. Do omawianych czynności nie znajduje także zastosowania zwolnienie wynikające z § 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie zwolnień.
Możliwość zastosowania zwolnienia dla usług świadczonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
Na zakończenie wskażmy też, że obowiązujące regulacje prawne pozwalają na wyodrębnienie w ramach spółdzielni mieszkaniowej wspólnoty mieszkaniowej mieszkańców. W interpretacji z 30 listopada 2023 roku (nr 0111-KDIB3-1.4012.829.2023.1.IK) Dyrektor KIS rozpatrywał możliwość zastosowania zwolnienia z VAT czynności wykonywanych na rzecz członków wspólnoty.
W uzasadnieniu swojego stanowiska organ podatkowy wskazał, że opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania także przez osoby zamieszkujące w budynku, który wyodrębnił się w osobną wspólnotę, mają charakter opłat, o których mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Reasumując powyższe, obciążając właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową kosztami związanymi z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania także przez osoby zamieszkujące w budynku, należy zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy w odniesieniu do opłat pobieranych od właścicieli lokali mieszkalnych.
