Obowiązki właściciela lokalu użytkowego - najważniejsze informacje

Do prowadzenia stacjonarnej działalności gospodarczej niezbędny jest lokal. Możliwy jest najem lub zakup niezbędnej nieruchomości. Przedsiębiorcy częściej decydują się na tę drugą opcję z racji możliwości pomniejszenia kosztów oraz charakter inwestycyjny lokalu. Jednak posiadanie nieruchomości, tym bardziej tej o przeznaczeniu przedsiębiorczym, wiąże się w wieloma ciężarami, o których lepiej nie zapominać. Jakie zatem są obowiązki właściciela lokalu użytkowego?

Lokal użytkowy, czyli co?

Lokal użytkowy zapewne najmocniej kojarzy nam się miejscem pod biuro czy sklep. Jednak rodzajów takich nieruchomości jest o wiele więcej. Możemy do nich zaliczyć takie przestrzenie jak:

• lokale biurowe;
• sklepy;
• magazyny;
• hale produkcyjne;
• lokale gastronomiczne;
• stoiska targowe;
• lokale instytucjonalne – budynki i pomieszczenia przeznaczone na działalność kulturalną czy sportową;
• lokale krótkiego zakwaterowania – np. hotele, pensjonaty, kempingi;
• lokale w galeriach handlowych;
• miejsca parkingowe.

A co z definicją legalną? Taką znajdziemy w ustawie o własności lokali. Z art. 2 ust. 2 ustawy dowiemy się, że jako lokal użytkowy należy traktować samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. Może on się składać z pojedynczej izby lub zespołu izb. Biorąc jednak pod uwagę, że jako lokal użytkowy trzeba traktować także stoiska targowe czy miejsca parkingowe, wydaje się, że powyższa definicja nie jest kompletna i powinna być rozszerzona o inne miejsca, niebędące „wydzielone trwałymi ścianami”. Możemy się również posłużyć definicją negatywną, jaka znajduje się w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która mówi, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń niebędących mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Jakby zatem nie próbować opisać lokalu użytkowego, z całą pewnością nie będzie to budynek lub jego część, przeznaczona do stałego zamieszkiwania. Lokale użytkowe najczęściej przeznaczane są do prowadzenia działalności gospodarczej. I to ostatnie to w praktyce najistotniejszy wyznacznik.

Czy lokal użytkowy może być zamieszkiwany?

Jeżeli lokal użytkowy według definicji nie jest lokalem mieszkalnym, to czy może być on wykorzystywany na cele mieszkalne?

Może być zamieszkiwany, jednak wyłącznie w sytuacji, gdy jest wykorzystywany do wynajmu krótkotrwałego. To znaczy, że nawet jeśli jest odpowiednio wyposażony i nie wymaga przeróbek, nie mogą w nim przebywać osoby zakwaterowane na stałe (nie można się w nim również zameldować). Mogą w nim jednak przebywać i nocować goście, np. hoteli czy apartamentów.

Zresztą taki sposób wykorzystywania nieruchomości byłby całkowicie nieopłacalny. Lepiej jest bowiem wynajmować lokal mieszkalny niż użytkowy z uwagi na wysokość podatku od nieruchomości. Jeżeli zatem w planach jest zmiana jego użytkowania na ten związany z zamieszkiwaniem osób, należy najpierw przekształcić nieruchomość.

Podmioty, które nie spełniają wymogów i mimo zakazu zamieszkują lokal lub go wynajmują w celach mieszkalnych, ryzykują otrzymaniem kary grzywny. Dodatkowo możliwość użytkowania lokalu może zostać wstrzymana aż do czasu przekształcenia nieruchomości w lokal mieszalny.

Obowiązki właściciela lokalu użytkowego – wymogi techniczne

Pierwszą kwestią, na jaką powinien zwrócić uwagę przedsiębiorca, decydując się na zakup nieruchomości o przeznaczeniu użytkowym, są kwestie techniczne. Dla przykładu przedsiębiorca planuje przeznaczyć nabyty lokal na biuro firmy. Budynek ma jednak zbyt nisko osadzone sufity, przez co taki rodzaj działalności będzie tam niemożliwy. Warto zatem dokładnie zapoznać się z wymogami, zanim dokona się wielotysięcznej inwestycji.

Szczegółowe wymagania opisane zostały we wcześniej wspomnianym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to bardzo rozległy dokument określający dokładnie, w jaki sposób powinny wyglądać:

• pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi;
• poziom podłogi;
• pomieszczenia higienicznosanitarne;
• dojścia i przejścia do urządzeń technicznych;
• garaże dla samochodów;
• pomieszczenia inwentarskie;
• instalacje wodociągowe;
• kanalizacja;
• instalacje grzewcze;
• przewody kominowe, wentylacja i klimatyzacja;
• instalacje gazowe.

Powyższe to tylko przykłady aspektów, na które zwraca uwagę Minister Infrastruktury w swoim rozporządzeniu. Dokument ten obejmuje przeszło 300 przepisów oraz załączniki, dlatego też nie będziemy tutaj przytaczać konkretnych wymagań, a jedynie odsyłamy zainteresowanych do zapoznania się z tym aktem prawnym.

Podatkowe obowiązki właściciela lokalu użytkowego

Obowiązki właściciela lokalu użytkowego, oprócz spełnienia wymogów technicznych określonych dla danej działalności gospodarczej, to również konieczność uiszczania konkretnych danin publicznych.

Najważniejszym z nich jest podatek od nieruchomości. Stawki są określone przez radę gminy w drodze uchwały. Przepis 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje przy tym, że ich maksymalne stawki nie mogą przekroczyć dla budynków:

• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 33,10 zł od 1 m² powierzchni użytkowej;
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 15,50 zł od 1 m² powierzchni użytkowej;
• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 6,76 zł od 1 m² powierzchni użytkowej;
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 11,17 od 1 m² powierzchni użytkowej.

Nie istnieje zbyt wiele wyłączeń z powyższego obowiązku. Na takie ułatwienie w prowadzeniu firmy mogą liczyć przedsiębiorcy wyłącznie, gdy:

• budynek gospodarczy (lub jego część) wykorzystywany jest do prowadzenia działalności rolnej lub położony jest na gruncie rolnym;
• budowla lub budynek zajęty jest przez grupę producentów rolnych i wykorzystuje się go do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży produktów, które zostały wytworzone przez członków grupy;
• grunt, budowla lub budynek (lub ich wydzielone części) stanowią własność spółdzielni rolników, prowadzącej działalność jako mikroprzedsiębiorstwo.

Formalności związane z podatkiem od nieruchomości

Dokonanie przelewu na konto gminy to jedno, drugie natomiast to dokonanie wszystkich wymaganych prawem formalności. Nie ma ich na szczęście zbyt dużo. Wszystko rozbija się jedynie o złożenie właściwej deklaracji na urzędowym formularzu.

W przypadku osób fizycznych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze jest to Informacja IN1. Po złożeniu dokumentów we właściwym urzędzie gminy organ wydaje decyzję, w której wskazuje na obowiązującą przedsiębiorcę kwotę podatku od nieruchomości.

W przypadku osób prawnych (np. spółek osobowych i kapitałowych) i jednostek organizacyjnych obowiązująca jest Deklaracja DN-1. Do deklaracji należy dołączyć formularz ZDN-1 dotyczący informacji o przedmiocie podlegającym opodatkowaniu oraz formularz ZDN-2, jeżeli lokal jest zwolniony z opodatkowania. W tym wypadku przedsiębiorca uiszcza samodzielnie wyliczony podatek. Nie otrzymuje on decyzji gminy w tym przedmiocie.

Osoby fizyczne oraz prawne mają także inne terminy na wpłacanie danin. W pierwszym przypadku podatek opłaca się w 4 ratach – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Natomiast w drugim przedsiębiorcy wpłacają podatek co miesiąc (12 równych rat), do 15. dnia każdego miesiąca. Jeżeli jednak kwota podatku od nieruchomości nie przekracza 100 zł, przedsiębiorca ma obowiązek wpłacenia jej jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.