Poradnik Przedsiębiorcy

Zadłużony lokal - licytacja czy nakaz zapłaty?

Co zrobić, gdy jeden z członków wspólnoty mieszkaniowej nie płaci i uprzykrza życie innym mieszkańcom budynku? Jeśli nie reaguje on na upomnienia, interwencje Policji i inne środki pozasądowe, to wspólnota mieszkaniowa może zastosować dwa rozwiązania: przymusową licytację mieszkania długotrwałego dłużnika lub wystąpić o prawomocny nakaz zapłaty przeciwko dłużnikowi. Przeczytaj i dowiedz się, jakie waruni trzeba spełnić aby zadłużony lokal mógł zostać zlicytowany. 

Zadłużony lokal a przymusowa licytacja nieruchomości

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić należności zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali:

 „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

Co więcej, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane na drodze przymusowej licytacji nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową, to właścicielowi tego lokalu nie należy się prawo do lokalu zamiennego. Oznacza to, że wspólnota nie będzie musiała szukać lokalu socjalnego dla swojego dłużnika.

3 warunki przymusowej licytacji mieszkania przez wspólnotę mieszkaniową

Doprowadzenie do przymusowej licytacji mieszkania długotrwałego dłużnika przez wspólnotę mieszkaniową na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali, wymaga spełnienia 3 warunków:

  • Właściciel lokalu (członek wspólnoty) musi zalegać długotrwale z opłatami wobec wspólnoty. Jednak należy pamiętać, że w świetle przepisów „długotrwałość zaległości” jest kategorią, która wymaga odrębnej analizy. Należy jednak pamiętać, że termin przedawnienia roszczeń czynszowych wynosi 3 lata.

Zgodnie ze zmianą przepisów Kodeksu cywilnego z dniem 9 lipca 2018 r., koniec terminu przedawnienia roszczenia okresowego przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, np. nieuiszczona opłaty za lokal należna za sierpień 2018 r. przedawni się z dniem 31 grudnia 2021 r. Najczęściej wspólnota mieszkaniowa myśli o przymusowej licytacji mieszkania długotrwałego dłużnika, gdy nie płaci on za lokal przez pół roku.

  • Musi zostać zwołane zebranie wspólnoty mieszkaniowej, by podjąć zgodnie uchwałę o skierowaniu sprawy dłużnika na drogę sądową oraz udzieleniu zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa na podstawie art. 22 par. 3 pkt w ustawy o własności lokali.
  • Zarząd wspólnoty musi w imieniu całej wspólnoty złożyć w sądzie pozew o nakazanie sprzedaży mieszkania dłużnika.

Zadłużony lokal a prawomocny nakaz zapłaty – dochodzenie należności przez wspólnotę mieszkaniową

Gdy właściciel lokalu nie reguluje na bieżąco należności wobec wspólnoty mieszkaniowej, może ona dochodzić w postępowaniu upominawczym na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali. Po uzyskaniu prawomocnego nakazu zapłaty przeciwko dłużnikowi wspólnota może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności nakazu i skierować sprawę do komornika, poprzez złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika. Postępowanie to nie wymaga odrębnej uchwały wspólnoty.

Zarówno przymusowa licytacja nieruchomości długotrwałego dłużnika, jak i prawomocny nakaz zapłaty przeciw dłużnikowi z klauzulą wykonalności mają zastosowanie tylko wobec właścicieli lokalu. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczone są na koszty poniesione przez spółdzielnię, spłatę długu, a to, co zostanie trafia do dłużnika.