Zakup apartamentu inwestycyjnego na firmę od kilku lat cieszy się dużym zainteresowaniem przedsiębiorców poszukujących sposobów na dywersyfikację majątku oraz uzyskanie dodatkowych przychodów. Dla wielu nabywców równie istotne, jak potencjalny zysk z wynajmu, są korzyści podatkowe związane z możliwością odliczenia podatku VAT oraz zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Jednocześnie jest to jedna z tych inwestycji, przy których błędna kwalifikacja podatkowa lub nieprawidłowe wykorzystanie lokalu mogą prowadzić do zakwestionowania rozliczeń przez organy podatkowe. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, jakie warunki należy spełnić, aby transakcja była bezpieczna podatkowo.
Czym jest zakup apartamentu inwestycyjnego na firmę w systemie condohotel?
Apartament inwestycyjny funkcjonujący w systemie condohotel stanowi lokal użytkowy sprzedawany indywidualnym inwestorom, który następnie jest oddawany do komercyjnego wynajmu, najczęściej za pośrednictwem profesjonalnego operatora hotelowego. W praktyce nabywca staje się właścicielem wyodrębnionego lokalu, natomiast bieżące zarządzanie obiektem, obsługa gości, marketing oraz organizacja wynajmu pozostają po stronie operatora.
Z punktu widzenia prawa podatkowego kluczowe znaczenie ma fakt, że zdecydowana większość apartamentów inwestycyjnych sprzedawanych jako condohotele stanowi lokale niemieszkalne. Oznacza to, że w ewidencji gruntów i budynków oraz w dokumentacji deweloperskiej są kwalifikowane jako lokale użytkowe, a nie lokale mieszkalne. Ta okoliczność wpływa zarówno na zasady opodatkowania VAT, jak i możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Nie każdy lokal określany marketingowo jako „apartament inwestycyjny” rzeczywiście jest lokalem użytkowym. Spotykane są również inwestycje obejmujące lokale mieszkalne przeznaczone do krótkoterminowego najmu. W takim przypadku skutki podatkowe mogą być całkowicie odmienne.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto zweryfikować dokumentację inwestycji, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, wypis z ewidencji budynków oraz treść księgi wieczystej.
Znaczenie statusu lokalu dla rozliczeń podatkowych
Status prawny lokalu decyduje o możliwości zastosowania wielu preferencji podatkowych. Jeżeli przedmiotem zakupu jest lokal użytkowy wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT, przedsiębiorca może co do zasady korzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego, o ile spełnione zostaną przesłanki wynikające z ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie lokal użytkowy może stanowić środek trwały przedsiębiorstwa podlegający amortyzacji na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym.
Sytuacja wygląda odmiennie w przypadku lokali mieszkalnych. Po zmianach wprowadzonych w ramach Polskiego Ładu podatnicy podatków dochodowych nie mogą amortyzować lokali mieszkalnych oraz budynków mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej ani przeznaczonych na wynajem. Zakaz ten obowiązuje od 2023 roku i obejmuje zarówno podatników PIT, jak i CIT.
Oznacza to, że już sama kwalifikacja lokalu jako mieszkalnego lub użytkowego może przesądzić o opłacalności całej inwestycji.
Kiedy zakup apartamentu inwestycyjnego na firmę pozwala odliczyć 23% VAT?
Prawo do odliczenia podatku VAT wynika z podstawowej zasady neutralności tego podatku. Podatnik może odliczyć podatek naliczony w zakresie, w jakim nabywane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca kupujący apartament inwestycyjny może odliczyć VAT wykazany na fakturze dokumentującej zakup, jeżeli spełnione są łącznie określone warunki. Nabywca musi mieć status czynnego podatnika VAT, sprzedaż lokalu przez dewelopera musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a lokal powinien służyć wykonywaniu działalności opodatkowanej VAT.
Najczęściej warunek ten zostaje spełniony wtedy, gdy lokal zostaje oddany operatorowi prowadzącemu działalność hotelową na podstawie umowy najmu lub dzierżawy opodatkowanej VAT. W takiej sytuacji zakup pozostaje bezpośrednio związany z uzyskiwaniem przychodów opodatkowanych.
Znaczenie faktycznego wykorzystania apartamentu
Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest wykorzystywanie apartamentu zarówno do celów biznesowych, jak i prywatnych. Jeżeli przedsiębiorca korzysta z lokalu podczas własnych urlopów albo udostępnia go rodzinie bez odpowiednich rozliczeń, organ podatkowy może uznać, że lokal nie służy wyłącznie działalności opodatkowanej.
W takich przypadkach mogą pojawić się konsekwencje obejmujące konieczność ograniczenia prawa do odliczenia podatku VAT, dokonania korekty wcześniej odliczonego podatku, a także naliczenia odsetek za zwłokę. Dlatego bezpieczniejszym rozwiązaniem jest całkowite wyłączenie prywatnego korzystania z lokalu albo odpowiednie dokumentowanie każdej sytuacji, w której takie wykorzystanie następuje wraz z oceną skutków podatkowych.
Rozliczenie apartamentu jako środka trwałego
Jeżeli przedsiębiorca nabywa lokal użytkowy przeznaczony do osiągania przychodów z działalności gospodarczej przez okres przekraczający rok, co do zasady powinien ująć go jako środek trwały.
Wartość początkową środka trwałego stanowi cena nabycia powiększona o wydatki związane z zakupem poniesione do dnia przyjęcia lokalu do używania, takie jak koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe czy podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli występuje.
Jeżeli podatnik odlicza VAT naliczony, do wartości początkowej środka trwałego nie wlicza się odliczonego podatku. Odpisy amortyzacyjne od lokalu użytkowego mogą następnie stanowić koszt uzyskania przychodów zgodnie z przepisami ustaw podatkowych.
Wyposażenie apartamentu jako odrębne składniki majątku
W praktyce deweloperzy bardzo często sprzedają apartamenty inwestycyjne wraz z pełnym wyposażeniem. Należy jednak pamiętać, że wyposażenie nie zawsze stanowi element wartości początkowej lokalu.
Jeżeli poszczególne składniki wyposażenia stanowią samodzielne środki trwałe albo odrębne składniki majątkowe, powinny zostać rozliczone zgodnie z zasadami właściwymi dla ich charakteru. Dotyczy to m.in. mebli, sprzętu RTV, AGD, klimatyzacji czy wyposażenia recepcji przypisanego do konkretnego lokalu.
Prawidłowe rozdzielenie wartości lokalu i wyposażenia może mieć istotne znaczenie dla wysokości kosztów podatkowych osiąganych w kolejnych latach.
Jakie wydatki mogą stanowić koszty uzyskania przychodów?
Poza odpisami amortyzacyjnymi przedsiębiorca może zaliczać do kosztów uzyskania przychodów również wydatki pozostające w związku z osiąganiem przychodów z inwestycji.
Do takich kosztów należą m.in. opłaty eksploatacyjne, wynagrodzenie operatora hotelowego, koszty zarządzania nieruchomością, ubezpieczenie lokalu, wydatki na naprawy i konserwację, odsetki od kredytu naliczone po oddaniu lokalu do używania oraz inne racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością. Każdy wydatek powinien jednak spełniać ogólne przesłanki uznania go za koszt uzyskania przychodów oraz być odpowiednio udokumentowany.
Korekta VAT przy zmianie przeznaczenia lokalu
Odliczenie podatku VAT przy zakupie nieruchomości nie oznacza, że sprawa zostaje definitywnie zakończona. Nieruchomości objęte są wieloletnim okresem korekty podatku naliczonego. Jeżeli w okresie korekty zmieni się sposób wykorzystywania lokalu, np. zostanie on przeznaczony do czynności zwolnionych z VAT albo zacznie służyć celom prywatnym właściciela, może powstać obowiązek dokonania odpowiedniej korekty wcześniej odliczonego podatku.
W przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Oznacza to, że sposób wykorzystywania apartamentu powinien być monitorowany przez długi czas po dokonaniu zakupu.
Finansowanie zakupu kredytem
Zakup apartamentu inwestycyjnego bardzo często finansowany jest kredytem. Sam sposób finansowania nie pozbawia prawa do odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości, ponieważ prawo to wynika z przeznaczenia lokalu do działalności opodatkowanej, a nie ze źródła finansowania.
W zakresie podatku dochodowego należy jednak odróżnić spłatę kapitału kredytu od kosztów jego obsługi. Spłata kapitału nie stanowi kosztu uzyskania przychodów. Natomiast odsetki od kredytu mogą być kosztem podatkowym zgodnie z obowiązującymi zasadami. Odsetki naliczone do dnia przyjęcia środka trwałego do używania zwiększają jego wartość początkową, natomiast odsetki naliczone po tym dniu mogą być rozliczane bezpośrednio jako koszty uzyskania przychodów, o ile spełnione są ustawowe warunki.
Umowa z operatorem hotelowym a bezpieczeństwo podatkowe
Istotnym elementem całej inwestycji pozostaje umowa zawierana z operatorem hotelowym. To właśnie z jej treści wynika sposób wykorzystywania apartamentu, zakres obowiązków stron, sposób rozliczania przychodów oraz odpowiedzialność za zarządzanie lokalem. Niektóre umowy gwarantują właścicielowi określony poziom przychodów, inne przewidują udział w rzeczywiście osiąganych zyskach z wynajmu.
Z perspektywy podatkowej szczególne znaczenie mają postanowienia dotyczące możliwości korzystania z lokalu przez właściciela. Im szersze uprawnienia do prywatnego wykorzystywania apartamentu, tym większe ryzyko zakwestionowania pełnego prawa do odliczenia podatku VAT. Dlatego przed podpisaniem umowy warto przeanalizować jej skutki nie tylko pod względem ekonomicznym, ale również podatkowym.
Przykład 1.
Przedsiębiorca prowadzący spółkę kupił od dewelopera apartament inwestycyjny oznaczony w dokumentacji jako lokal użytkowy. Na fakturze została wykazana stawka 23% VAT, a lokal od początku został oddany operatorowi hotelowemu na podstawie umowy przewidującej komercyjny wynajem bez prawa właściciela do prywatnego korzystania z apartamentu. Po pewnym czasie przedsiębiorca rozważał organizację rodzinnego weekendu w zakupionym lokalu i zastanawiał się, czy nie wpłynie to na wcześniejsze rozliczenia podatkowe. Po analizie zdecydował się zrezygnować z prywatnego wykorzystania nieruchomości, pozostawiając ją wyłącznie do działalności gospodarczej, dzięki czemu ograniczył ryzyko konieczności korygowania odliczonego podatku VAT oraz innych konsekwencji podatkowych.
Najczęstsze ryzyka podczas inwestowania w condohotele
Przedsiębiorca powinien pamiętać, że samo otrzymanie faktury z wykazanym podatkiem VAT nie gwarantuje prawa do jego odliczenia. Konieczne jest wykazanie rzeczywistego związku pomiędzy zakupem nieruchomości a wykonywaniem czynności opodatkowanych. Równie ważne jest zachowanie spójności pomiędzy dokumentacją księgową, zapisami umownymi oraz faktycznym sposobem wykorzystywania lokalu.
Szczególną ostrożność należy zachować również przy późniejszej sprzedaży apartamentu, zmianie modelu jego wykorzystania lub wycofaniu go z działalności gospodarczej. Każda z tych czynności może wywołać odrębne skutki zarówno w podatku dochodowym, jak i w podatku VAT, w tym obowiązek dokonania korekt wcześniejszych rozliczeń.
Prawidłowo zaplanowana inwestycja w apartament typu condohotel pozwala korzystać z przewidzianych przez przepisy preferencji podatkowych, jednak wymaga wcześniejszej analizy stanu prawnego nieruchomości, treści zawieranych umów oraz planowanego sposobu eksploatacji lokalu. Dzięki temu przedsiębiorca może ograniczyć ryzyko sporów z organami podatkowymi i bezpiecznie korzystać z przysługujących mu uprawnień.
Polecamy:
