Mimo że nie jest to sytuacja wymarzona, to większość nieruchomości posiada po kilku właścicieli. Wynika to z dziedziczenia, wspólnego zakupu czy też z podziału majątku po rozwodzie. W takich sytuacjach każdy ze współwłaścicieli posiada swój udział w nieruchomości i tym samym prawo do jej współposiadania oraz korzystania z niej. Jest to o tyle problematyczne, że rozporządzanie gruntem, mieszkaniem czy domem wymaga zgody wszystkich właścicieli. Niezbędna jest wówczas zgoda współwłaściciela na dysponowanie nieruchomością i może to dotyczyć inwestycji budowlanej, najmu, wydzierżawienia czy też przyłącza gazu lub wody. Jakie są zatem zasady podejmowania decyzji w przypadku współwłasności oraz jak powinno się wyrażać taką zgodę?
Pobierz darmowy wzór zgody współwłaściciela na dysponowanie nieruchomością w formacie .pdf oraz .docx
Istota współwłasności nieruchomości
Do rozporządzania nieruchomością wspólną jest potrzeba zgoda współwłaściciela. Jednak nie zawsze wszyscy z nich muszą wyrazić akceptację. Będzie to zależało od rodzaju współwłasności oraz od rodzaju planowanej czynności, jaka ma być podjęta wobec nieruchomości.
Jak czytamy w art. 195 i nast. Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Tutaj trzeba wyjaśnić, czym różnią się te dwa rodzaje, jest to bowiem bardzo istotne.
Współwłasność ułamkowa polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma swój udział w nieruchomości określony ułamkiem (np. 1/2, 3/8). Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy z nich może swobodnie dysponować swoim udziałem, np. sprzedać go lub darować, bez zgody pozostałych. Ma on również prawo do korzystania z całej nieruchomości oraz udziału w zyskach, jakie generuje (np. z najmu) i obowiązkach związanych z jej utrzymaniem.
Współwłasność łączna ma zgoła inny charakter. W praktyce występuje najczęściej między małżonkami w ramach wspólności majątkowej oraz wspólnikami spółki cywilnej. Tutaj udział każdego ze współwłaścicieli nie może być określony ułamkiem, każdy z nich ma bowiem prawo do całej nieruchomości, a jednocześnie nie mogą oni rozporządzać swoją „częścią” samodzielnie. Dla przykładu, jeżeli nieruchomość posiadają dwie osoby, to żadna z nich nie może sprzedać swojej połowy. Podział nieruchomości i uzyskanie udziałów jest możliwy dopiero po ustaniu stosunku prawnego, który ją tworzy.
Zgoda współwłaściciela ułamkowego – czy czynność przekracza zwykły zarząd?
Zgoda przy współwłasności ułamkowej oraz łącznej będzie wymagana w nieco innych sytuacjach. W tym pierwszym przypadku przepisy dzielą czynności na te, które wymagają zgody wszystkich udziałowców, i na te, dla których wystarczająca będzie zwykła większość.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest konieczna w przypadku rozporządzania nieruchomością oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Do czynności takich zaliczamy:
- zmianę przeznaczenia gruntu lub przebudowę budynku;
- postawienie obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności;
- rozbudowę i przebudowę obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością;
- usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości;
- wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki;
- ustanowienie służebności przesyłu;
- zawarcie umowy najmu i dzierżawy – o ile umowa jest zawierana na dłuższy okres, np. powyżej roku.
W przypadku braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać od sądu rozstrzygnięcia zaistniałego konfliktu.
Czynności zwykłego zarządu
Dla czynności zwykłego zarządu wymagania są mniej surowe. Otóż w takich wypadkach potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Od razu wspomnijmy, że w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania określonej czynności.
Co możemy uznać za zwykły zarząd? Będzie to między innymi:
- instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności;
- budowa podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności;
- budowa przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej;
- złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej;
- zawarcie krótkoterminowej umowy najmu i dzierżawy;
- pobieranie należności z tytułu czynszu z najmu i dzierżawy.
Co ze współwłasnością małżeńską?
Małżeńska wspólność majątkowa jest najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej. Co więcej, bardzo duży odsetek małżeństw ma jakiegoś rodzaju nieruchomości – czy to działki rolne, czy też mieszkanie lub dom. Ważne jest zatem, aby być świadomym, kiedy potrzebna będzie zgoda drugiego z partnerów.
Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (kro) regulujące ustrój wspólności małżeńskiej zrezygnowały z posługiwania się pojęciami „zwykłego zarządu” oraz „czynności przekraczających zwykły zarząd”. Zamiast tego w przepisie ust. 37 kro wskazano na zamknięty katalog czynności, które wymagają zgody małżeńskiej. Chodzi tu o czynności prowadzące do:
- zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego;
- oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
- zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
- zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
- darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
Oznacza to, że sprzedaż lub darowizna nieruchomości, a także obciążenie jej prawem rzeczowym (użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i hipoteka), zawsze będzie wymagała zgody współmałżonka.
Wyżej wspomniany przepis wskazuje ponadto, że ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Można również wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Jeżeli w oznaczonym terminie małżonek nie złoży odpowiedniego oświadczenia, umowa staje się skuteczna. Przy czym czynność dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka (albo wyrażenia braku zgody) jest nieważna.
Zgoda współwłaściciela przy sprzedaży nieruchomości
Najbardziej klasycznym przykładem działania, które będzie wymagało zgody współwłaścicieli, jest sprzedaż nieruchomości. Jest to czynności przekraczająca zwykły zarząd. Do jej dokonania zatem konieczna jest jednomyślna zgoda wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od tego, czy mowa jest o współwłasności udziałowej, czy łącznej.
Jednakże przy współwłasności łącznej każdy z właścicieli może samodzielnie sprzedać swój udział w nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli jedna z osób posiada np. 1/4 udziału w domu, może przenieść go na inną osobę bez pytania pozostałych o zgodę. Nabywca udziału wchodzi wówczas w miejsce dotychczasowego współwłaściciela ze wszystkimi prawami i obowiązkami z tym związanymi.
Trzeba pamiętać, że przy współwłasności nieruchomości rolnej pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu sprzedawanego udziału. Zatem sprzedający w pierwszej kolejności musi poinformować innych udziałowców i zaproponować im odkupienie ziemi.
Jakie są skutki braku zgody współwłaścicieli?
Brak uzyskania zgody współwłaścicieli może prowadzić do poważnych konsekwencji. Pierwszym i oczywistym będzie ten związany ze skutecznością dokonanej czynności. Jeżeli dana umowa wymaga zgody (np. sprzedaż lub darowizna nieruchomości), to jej zawarcie bez uzyskania akceptacji pozostałych współwłaścicieli sprawia, że staje się ona nieważna.
Ponadto w przypadku inwestycji budowlanej brak akceptacji ze strony wszystkich udziałowców będzie skutkowało tym, że organ administracyjny odmówi wydania pozwolenia na budowę, a jeżeli budynek zostanie już posadowiony, może również nakazać rozbiórkę obiektu.
Mniej doniosłym skutkiem, ale istotnym z punktu widzenia właściwego użytkowania nieruchomości i rozporządzania nią, jest prawdopodobieństwo powstania konfliktu między współwłaścicielami. Jeżeli jeden z udziałowców dokona jakiejś czynności związanej ze wspólną działką czy budynkiem i nawet nie zapyta o zdanie pozostałych osób, łatwo wyobrazić sobie kłótnię, która może wyniknąć po powzięciu informacji o tym fakcie przez współwłaścicieli.
