Rozliczenie nakładów na nieruchomość nie nastręcza większych problemów w sytuacji, gdy mówimy o wspólności małżeńskiej. Natomiast zupełnie inaczej ta kwestia prezentuje się w sytuacji, gdy nakłady ponoszone są przez partnerów na nieruchomość objętą współwłasnością ułamkową. Jak właściwie rozliczyć nakłady na nieruchomość we współwłasności? Wyjaśniamy w artykule.
Nakłady na nieruchomość we współwłasności ponoszone przez partnerów
Wyobraźmy sobie sytuację, w której 2 osoby (niebędące w związku małżeńskim) nabywają wspólnie nieruchomość. Jeżeli ich udziały są równe, to oznacza, że mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową. Taką współwłasność należy odróżnić od współwłasności łącznej właściwej dla małżonków w ustroju wspólności.
Co istotne, do osób pozostających w związku nieformalnym (konkubinat) nie znajdują zastosowania przepisy odnoszące się do wspólności majątkowej małżeńskiej o charakterze bezudziałowym. Tak przykładowo uznał WSA w Białymstoku w wyroku z 12 czerwca 2014 roku (I ACa 601/13), gdzie wprost wskazał, że do rozliczenia konkubinatu nie można stosować ani wprost, ani przez analogię przepisów z zakresu małżeńskich stosunków majątkowych. W przeciwieństwie bowiem do związku małżeńskiego oraz małżeńskiej wspólności ustawowej w przypadku konkubinatu z samego faktu wspólnego pożycia stron, prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego nie wynika domniemanie współwłasności (wspólności) poszczególnych rzeczy.
Powyższa sytuacja rodzi zatem pytanie o sposób wzajemnego rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami w sytuacji, gdy jeden z nich ponosi wydatek ponad swój udział, tj. gdy ponosi nakłady z własnych środków na całą nieruchomość.
Nakłady na nieruchomość we współwłasności - rozliczenie
W opisanej sprawie za zasadne wydaje się uznanie, że możemy mieć do czynienia z przepisami odnoszącymi się do bezpodstawnego wzbogacenia.
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 405 kc, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Z zacytowanego przepisu wynikają 3 podstawowe przesłanki powstania roszczenia o zwrot wzbogacenia, a mianowicie wymaga się, aby:
- doszło do wzbogacenia majątku 1 osoby, uzyskanego kosztem majątku innej osoby;
- wzbogacenie i zubożenie pozostawały ze sobą w związku w tym rozumieniu, że wzbogacenie jest wynikiem zubożenia, a zatem by miały wspólne źródło;
- aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej.
Zakładając, że dojdzie do zwrotu środków osobie ponoszącej nakłady, do wyjaśnienia pozostaje kwestia rozliczenia podatkowego. Trzeba bowiem zastanowić się, czy w takim przypadku powstaje przychód podatkowy generujący obowiązek rozliczenia podatku PIT.
Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT przychodami (z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f) są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega zatem dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w których następstwie mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.
Wobec tego do przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie zalicza się kwot uzyskanych z tytułu różnego rodzaju zwrotów nakładów własnych poczynionych za inny podmiot pod warunkiem, że ów zwrot rzeczywiście odpowiada kwocie uprzednio poniesionych nakładów.
Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych opodatkowaniu podlega przychód, który rozumiany jest jako przysporzenie majątkowe powodujące zwiększenie aktywów podatnika. Natomiast w sytuacji otrzymania zwrotu wydatków w żaden sposób nie dochodzi do zwiększenia majątku podatnika, lecz jedynie do wyrównania stanu sprzed poniesienia nakładów. W konsekwencji w tym wypadku nie wystąpi przychód podatkowy.
Takie stanowisko potwierdza też interpretacja Dyrektora KIS z 10 października 2019 roku (nr 0113-KDIPT3.4011.389.2019.1.ASZ), gdzie organ podatkowy wprost podał, że zasądzona wyrokiem kwota pieniężna, stanowiąca zwrot poniesionych nakładów na budowę domu stanowiącego własność byłego męża, w części odpowiadającej kosztom faktycznie poniesionym, nie stanowi przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przykład 1.
Pan Tomek oraz pani Katarzyna zakupili wspólnie lokal mieszkalny na współwłasność w równych częściach. Pan Tomasz poniósł nakład na remont nieruchomości w kwocie 100 000 zł. Następnie pani Katarzyna zwróciła mu połowę tej kwoty. Czy mężczyzna powinien wykazać przychód z tytułu otrzymanego zwrotu?
W opisanym przypadku pan Tomasz poniósł nakład na nieruchomość ponad swój udział. Obliczając proporcjonalnie, wysokość nakładu na jego udział wynosiła 50 000 zł. W momencie, kiedy otrzymał zwrot od swojej partnerki, nie powstało żadne nowe przysporzenie w jego majątku. Doszło jedynie do wyrównania stanu majątkowego. Skoro zatem nie powstało żadne nowe dodatkowe przysporzenie, to nie można mówić o przychodzie w rozumieniu ustawy o PIT.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 marca 2017 roku (II FSK 164/15), o tym, że dokonany na podstawie art. 405 kc zwrot korzyści z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia nie może zostać zaliczony do przychodów z innych źródeł przychodów, przesądza zwrotny charakter tego świadczenia. Skoro bowiem zwrot z tytułu bezpodstawnego świadczenia nie może zostać uznany za przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, to odpada konieczność analizy, do którego ze źródeł przychodów powinien zostać zaliczony.
Ponownie należy podkreślić, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w których następstwie mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.
Tym samym podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w których wyniku następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe. W tym wypadku brakuje tego rodzaju przysporzenia. Jedynie zwrot korzyści na rzecz zubożonego przez bezpodstawnie wzbogaconego przesądza o tym, że do przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie zalicza się kwot uzyskanych z tytułu tego rodzaju zwrotu.
Pamiętajmy, że pojęcie dochodu (przychodu) podatkowego należy postrzegać w kategoriach potocznego znaczenia tego słowa (dochód jako finansowa miara uzyskanych korzyści). Owe korzyści mogą polegać zarówno na zwiększeniu aktywów, jak i ograniczeniu pasywów. Nie każdy przypadek otrzymania pieniędzy będzie zatem interpretowany dokładnie w ten sam sposób, ponieważ z przychodem – w rozumieniu prawa podatkowego – będziemy mieli do czynienia tylko, jeżeli wystąpi określona „wartość dodana”, a nie wyłącznie zwrot uprzednio poniesionych wydatków.
Reasumując powyższe, otrzymanie przez współwłaściciela zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną nie będzie stanowiło przychodu, ponieważ w takim stanie nie mamy do czynienia z powstaniem przysporzenia majątkowego po stronie otrzymującego zwrot.
