Prawidłowe rozliczenie przychodów z najmu wymaga ustalenia, czy przedmiot umowy należy do majątku firmowego, czy prywatnego. Wątpliwości narastają, gdy w grę wchodzi najem majątku pozostałego po likwidacji firmy. Jak w takiej sytuacji poprawnie zakwalifikować źródło przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uniknąć błędów w rozliczeniach z urzędem skarbowym?
Kiedy najem jest przychodem z działalności gospodarczej, a kiedy prywatnym?
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 ust. 1 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią jej istotne składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są w szczególności:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Jak wskazują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach, m.in. w interpretacji indywidualnej z 5 stycznia 2024 roku (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.837.2023.1.AG) wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:
- zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą;
- brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy;
- wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przychód z najmu może zostać zakwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej albo jako przychód z tzw. najmu prywatnego. Choć w obu przypadkach podstawą uzyskania przychodu jest ten sam stosunek cywilnoprawny, jakim jest umowa najmu, o kwalifikacji przychodu decyduje nie forma umowy, lecz charakter i status składników majątku będących jej przedmiotem. W celu odpowiedniego rozliczenia przychodów z najmu należy więc ustalić, co jest przedmiotem najmu. Jeżeli przedmiotem najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas przychody z ich wynajmu trzeba rozliczać jako przychody z tej działalności. Dotyczy to zarówno sytuacji, w których najem stanowi przedmiot działalności gospodarczej, jak i przypadków, gdy ma on charakter uboczny względem zasadniczej działalności podatnika, ale obejmuje składniki majątku wykorzystywane w działalności.
Najem majątku pozostałego po likwidacji firmy – jak kwalifikować przychody?
Problematyczne dla podatników może wydawać się ustalenie źródła przychodów z najmu, w przypadku gdy najem dotyczy składników majątku pozostałych po zamknięciu jednoosobowej działalności gospodarczej.
Kwalifikacja przychodów z najmu majątku wykorzystywanego uprzednio na cele działalności gospodarczej w sytuacji, gdy składniki majątku na skutek likwidacji działalności gospodarczej zostają przejęte do majątku osobistego to kwestia rozstrzygana przez organy podatkowe w interpretacjach podatkowych. Stanowisko organów podatkowych jest jednoznaczne – przychód z najmu środków trwałych, które w związku z likwidacją działalności gospodarczej zostały przejęte do majątku osobistego podatnika, kwalifikowany jest jako przychód z najmu prywatnego. W takim przypadku składniki te przestają być związane z działalnością gospodarczą i najem ten stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przykład 1.
Pani Arleta prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą, w której wykorzystywała lokal użytkowy wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przedmiotem działalności było świadczenie usług, a lokal był wykorzystywany wyłącznie na potrzeby tej działalności. 31 sierpnia 2025 roku działalność gospodarcza została zamknięta, a lokal przejęty do majątku osobistego kobiety w związku z likwidacją firmy. Następnie, w październiku 2025 roku, pani Arleta podpisała umowę najmu. Przedmiotem najmu był lokal użytkowy, który na moment zawarcia umowy nie był już składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, ponieważ działalność została wcześniej zakończona. W jaki sposób kobieta powinna rozliczyć przychody z najmu? W opisanej sytuacji przychody uzyskiwane przez panią Arletę z tytułu najmu lokalu użytkowego nie mogą zostać zakwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Na moment zawarcia umowy najmu lokal nie jest już bowiem składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, gdyż działalność została wcześniej zlikwidowana, a lokal został wycofany z działalności i przejęty do majątku osobistego podatniczki. W konsekwencji przychody z najmu tego lokalu należy zaliczyć do przychodów z tzw. najmu prywatnego, stanowiących odrębne źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność, że lokal był uprzednio wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, nie ma znaczenia dla kwalifikacji przychodów osiąganych po jej likwidacji, ponieważ przedmiot najmu nie stanowi już składnika majątku związanego z działalnością.
Najem majątku pozostałego po likwidacji firmy w interpretacji indywidualnej
Kwalifikacja do odpowiedniego źródła przychodów z najmu składników majątku pozostałych po likwidacji działalności gospodarczej stanowi przedmiot interpretacji indywidualnej z 22 września 2025 roku (sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.601.2025.3.PR) wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji podkreślono, że ten sam typ stosunku cywilnoprawnego (najem) może prowadzić do przychodów kwalifikowanych do różnych źródeł – podatnicy mogą osiągać przychody zarówno z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą”, do przychodów z działalności gospodarczej. W przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W stanie faktycznym opisanym we wniosku o wydanie interpretacji wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą od … 2008 roku do … 2025 roku. Wnioskodawca posiadał środki trwałe wykorzystywane w swojej działalności gospodarczej: lokal niemieszkalny, samochód ciężarowy, przyczepa ciężarowa, Mercedes. Posiada on także lokal niemieszkalny, który nie stanowił środka trwałego w prowadzonej JDG, niemniej był wykorzystywany również do jej prowadzenia. Wnioskodawca wynajął w ramach działalności gospodarczej przedmiotowy lokal na rzecz innego podmiotu gospodarczego. Od … 2015 roku do dnia złożenia niniejszego wniosku lokal wynajmowany jest wyłącznie na rzecz jednego podmiotu. Wnioskodawca … 2025 roku zamknął JDG. Skutkiem zamknięcia JDG było przeniesienie środków trwałych do majątku prywatnego wnioskodawcy. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko wnioskodawcy: „Skoro – jak Pan wskazał w opisie sprawy – zamknął Pan JDG i przeniósł Środki trwałe do majątku prywatnego, a umowa najmu Środków trwałych i Lokalu została zawarta pomiędzy Spółką a Panem jako osobą fizyczną, to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Zatem najem opisanych Środków trwałych i Lokalu stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe”.
Zatem w przypadku gdy w wyniku likwidacji działalności składniki majątku zostały wycofane z działalności i przejęte do majątku osobistego podatnika, przychody z ich najmu stanowią przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Polecamy:
