Aktualne ceny nieruchomości mogą przysporzyć o zawrót głowy. Stąd też instytucja zasiedzenia zyskuje na znaczeniu. Uzyskanie prawa własności do działki czy domu bez konieczności płacenia za to wydaje się bardzo atrakcyjnym wariantem. Nic zatem dziwnego, że w sądach prowadzona jest masa spraw w tym przedmiocie. Jedne proste do rozwiązania, inne bardziej skomplikowane i niejednoznaczne. Do tej drugiej grupy zaliczyć można zasiedzenie nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Aby możliwe było zasiedzenie w tym przypadku, wnioskodawca musi odsunąć od prawa pozostałych współwłaścicieli oraz wyraźnie zamanifestować im, że to on włada nieruchomością jako jedyny właściciel. Jak taki rodzaj zasiedzenia wygląda w praktyce orzeczniczej?
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
W niniejszym artykule zajmiemy się zasiedzeniem nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Jednak zanim przejdziemy do części właściwej, warto krótko przypomnieć, czym właściwie jest zasiedzenie i jakie przesłanki muszą być spełnione, aby osoba zainteresowana stała się właścicielem nieruchomości.
Przepis art. 172 Kodeksu cywilnego (kc) mówi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Przepis wskazuje tu na dwie przesłanki:
- nieprzerwane posiadanie samoistne rzeczy oraz
- upływ odpowiedniego terminu (20 przy dobrej i 30 lat przy złej wierze).
Zasiedzenie nieruchomości a posiadanie samoistne
Przesłanką podstawową jest posiadanie samoistne rzeczy. Zasiedzenie nieruchomości może zatem uzyskać wyłącznie osoba, która, mimo że nie jest jej właścicielem, to w rzeczywistości włada rzeczą jak właściciel. Chodzi tu o to, aby usunąć prawną niezgodność, która zachodzi, kiedy właściciel rzeczy się nią nie interesuje, a wszelkie koszty jej posiadania i używania obciążają osobę, która właścicielem nie jest. Stąd też nie ma mowy, aby do zasiedzenia prowadziło posiadanie zależne, np. to wynikające z umowy dzierżawy czy najmu. W tych wypadkach bowiem mimo używania nieruchomości przez inną osobę, to właściciel cały czas się nią interesuje, wynajmując (dzierżawiąc) ją, pobierając czynsz czy dokonując najistotniejszych napraw.
Pierwszy polega na faktycznym władaniu rzeczą. Drugi z kolei polega na nastawieniu psychicznym posiadacza do wykonywanego władztwa. Zainteresowany zasiedzeniem nieruchomości musi zachowywać się jak właściciel dla osób trzecich, a także sam siebie uważać za właściciela. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a więc wywołujące skutek prawny zasiedzenia, nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Za czynności manifestujące posiadanie samoistne na zewnątrz można uznać np. posiadanie kluczy do budynku, opłacanie podatku od nieruchomości i innych opłat, rozporządzanie nieruchomością, samodzielne dokonywanie czynności zwykłego zarządu i przekraczających taki zarząd, ochrona posiadania przed innymi oraz występowanie jako właściciel w stosunku do organów i instytucji (por. postanowienie z 11 sierpnia 2016 roku, sygn. akt: I CSK 504/15).
Warto zwrócić uwagę, że w przypadku, jeśli nieruchomość jest zabudowana, nie można zasiedzieć osobno własności budynku, który jest częścią składową gruntu. Część składowa nie może bowiem być odrębnym przedmiotem własności. Zasiedzeniu może ulec nieruchomość jako całość (grunt z budynkiem). Sąd Najwyższy stwierdził, że posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia powinno obejmować grunt i cały budynek. Gdyby zachodziła konieczność wyłączenia z nieruchomości pomieszczeń, które nie były objęte samoistnym posiadaniem, stwierdzenie zasiedzenia nie byłoby możliwe (por postanowienie SN z 6 października 2016 roku, sygn. akt: IV CSK 759/15).
Nieprzerwane posiadanie rzeczy
Drugą przesłanką jest nieprzerwane posiadanie rzeczy. Tutaj jednak sprawa nieco została ułatwiona, istnieje bowiem domniemanie prawne ciągłości posiadania. Ponadto wskazuje się, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W praktyce zatem wygląda to w ten sposób, że osoba zainteresowana musi udowodnić jedynie dwa momenty posiadania samoistnego nieruchomości. Moment początkowy, kiedy rozpoczęło się posiadanie samoistne, oraz moment końcowy przypadający na datę upływu terminu zasiedzenia. Fakt władania rzeczą między tymi dwoma momentami sąd przyjmuje jako pewnik, bez konieczności udowodnienia tego.
Jak wcześniej wspomniałem, termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat, o ile uzyskanie posiadania nastąpiło w dobrej wierze. Jeżeli posiadacz samoistny odznaczał się złą wiarą, minąć musi lat 30. „Wiarę” zainteresowanego ocenia się w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie. Liczy się przy tym wyłącznie moment uzyskania posiadania samoistnego, a nie władania nieruchomością w jakikolwiek sposób (np. dzierżawa).
Zasiedzenie nieruchomości przez współwłaściciela – czy możliwe?
Co do zasady zasiedzenie udziału we współwłasności jest możliwe. Oznacza to tyle, że jeden ze współwłaścicieli nieruchomości może stać się jej jedynym właścicielem. Nie jest to jednak takie proste. Jak się bowiem wskazuje w piśmiennictwie, do zasiedzenia udziałów innych współwłaścicieli niezbędne jest wyraźne zamanifestowanie przez zainteresowanego zmiany charakteru władztwa. Oznacza to, że współwłaściciel dążący do zasiedzenia musi uzewnętrznić swoją wolę władania nieruchomością w sposób widoczny dla pozostałych współwłaścicieli i dla otoczenia.
Posiadanie własności całej rzeczy wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od tego prawa innych współwłaścicieli wymaga, aby zainteresowany udowodnił, iż dokonał rozszerzenia zakresu swojego posiadania samoistnego ponad realizację uprawnienia ze współposiadania i jednocześnie uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli. Wymagane jest od zainteresowanego, aby wykazał, że posiada nieruchomość ponad swoje prawo wynikające ze współwłasności. Ze względu na szerokie uprawnienia współwłaściciela do rzeczy, konieczne jest wykazanie faktów potwierdzających rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków innych współwłaścicieli w sposób pozwalający dostrzec im zmianę. O zmianie manifestującej wolę posiadania samoistnego ponad udział we współwłasności nieruchomości może świadczyć m.in. samodzielne działanie współwłaściciela w zakresie wszczęcia procesu o eksmisję lokatorów, staranie się, by uzyskać lokale zastępcze, pobieranie czynszu, opłacanie podatku od nieruchomości, przeprowadzanie remontów i napraw. Rozstrzygające jest to, że posiadający współwłaściciel podejmuje sam decyzje o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności (postanowienie SN z 30 stycznia 2015 roku, sygn. akt: III CSK 179/14).
Zasiedzieć nieruchomość może więcej podmiotów niż tylko jeden. Zasiedzieć udziały we współwłasności może wiele osób. Jeżeli zainteresowani faktycznie samoistnie posiadają fizycznie wydzielone części powstałe w wyniku nieformalnego działu, z chwilą upływu terminów zasiedzenia osoby te stają się wyłącznymi właścicielami wydzielonych i posiadanych przez nich części fizycznych danej nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości przez współwłaściciela w najnowszym orzecznictwie
Zostając w wątku zasiedzenia nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, warto sięgnąć do najnowszej linii orzeczniczej. W postanowieniu z 27 września 2023 roku Sąd Najwyższy (sygn. akt: I CSK 4146/22) podkreślił, że w orzecznictwie nie jest negowana dopuszczalność zasiedzenia udziału w nieruchomości. Wystarczy, aby osoba zainteresowana wykazała, że władała rzeczą jak jedyny właściciel, tj. z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, a władztwo tego rodzaju zostało przy tym pozostałym współwłaścicielom ujawnione i stosownie zamanifestowane.
Sąd wskazał, że w praktyce może to przybrać formę np. odmowy dopuszczenia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania, a w sytuacji, w której pozostali współwłaściciele nie interesują się przedmiotem współwłasności – złożenia im stosownego oświadczenia. W pewnych okolicznościach, zwłaszcza w razie obiektywnej niemożności nawiązania kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami, manifestacja posiadania rzeczą tak, jak czyni to jedyny właściciel, może przybrać postać działania publicznego, nieskierowanego konkretnie do innych współwłaścicieli.
Następnie Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w sytuacjach, w których współwłaściciel od początku (od chwili powstania współwłasności) zachowuje się względem rzeczy tak, jak gdyby był jej jedynym właścicielem i uzewnętrznia to pozostałym współwłaścicielom, osobny akt manifestacji takiego charakteru (zakresu) posiadania jest z reguły zbędny. Stawiane nieraz w orzecznictwie wymaganie wyraźnego zaznaczenia zmiany charakteru posiadania dotyczy bowiem – co powinno być oczywiste – wyłącznie sytuacji, w których do zmiany takiej w ogóle doszło. Co z kolei tyczy się kwestii biernego zachowania pozostałych współwłaścicieli, to faktyczne wykonywanie władztwa nad rzeczą oraz czerpania z niej pożytków jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem współwłaściciela. To samo dotyczy kwestii ponoszenia ciężarów związanych z rzeczą czy czynienia na nią nakładów wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli – co do zasady stwarza to roszczenia z art. 207 kc, jednakże dochodzenie takich roszczeń pozostaje swobodną decyzją uprawnionego.
