Uzyskanie informacji na temat obowiązujących cen mieszkań oferowanych przez deweloperów w Polsce wymagało od lat osobistego kontaktu ze sprzedawcą. Wskutek niedawnej nowelizacji taki stan rzeczy ulega zmianie, ponieważ ceny nieruchomości będą od teraz jawne. W jaki sposób nowe przepisy regulują obowiązki deweloperów i co to oznacza dla każdego zainteresowanego nabyciem mieszkania? Czym jest jawność cen mieszkań i jakie grożą sankcje za brak przestrzegania przepisów?
Jawność cen mieszkań
Rynek nieruchomości, choć dynamiczny i kluczowy dla gospodarki, często bywa postrzegany jako mało przejrzysty. Brak jednolitych standardów informowania o cenach ofertowych i transakcyjnych nierzadko utrudnia konsumentom podjęcie świadomej decyzji, sprzyjając asymetrii informacyjnej. W odpowiedzi na te wyzwania ustawodawca przygotował nowelizację, której zadaniem jest usunięcie niejasności w zakresie dostępu do informacji na temat oferowanych cen mieszkań. Już teraz dodajmy, że nowe przepisy wchodzą w życie 11 lipca 2025 roku.
Nowelizacja koncentruje się na jawności cen ofertowych deweloperów, a nie cen transakcyjnych (czyli tych, za które faktycznie doszło do sprzedaży, które są zazwyczaj dostępne jedynie w ograniczonym zakresie dla rzeczoznawców majątkowych). Mimo to jest to znaczący krok w kierunku zwiększenia transparentności na polskim rynku nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 19a Ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych przed zawarciem pierwszej takiej umowy, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego tego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, i podaje informacje o adresie jego siedziby, a w przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną – adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, adresie lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem, lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:
- cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy;
- cenie pomieszczeń przynależnych (np. garaży lub piwnic), jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie ogólnej powierzchni użytkowej lokalu;
- innych niż określone powyżej świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność
– z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.
W przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych deweloper, z dniem tej zmiany, ma obowiązek dokonania aktualizacji informacji na stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Powyższy obowiązek jest związany również z koniecznością upubliczniania informacji na temat kształtowania się ceny każdej nieruchomości w okresie od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Podanie ceny nieruchomości nie wiąże dewelopera, jeśli chodzi o czas trwania danej oferty. Innymi słowy, deweloperzy są uprawnieni do modyfikowania cen mieszkań, przy czym zawsze muszą aktualizować informacje w tym zakresie na swoich stronach internetowych. Co ważne, deweloperzy muszą pamiętać również o podawaniu adresu swoich stron internetowych we wszelkiego rodzaju reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców. W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej dewelopera a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Jest to uprawnienie analogiczne, które przysługuje konsumentom w zakresie żądania sprzedaży produktu po cenie najkorzystniejszej dla nich, w przypadku wątpliwości lub rozbieżności co do ceny (art. 5 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług).
Przykład 1.
Michał zamierza kupić mieszkanie od dewelopera. Zgodnie z nowymi przepisami ceny nieruchomości są podane na stronie internetowej dewelopera. Nieruchomość, która interesuje Michała, kosztuje 320 tys. zł. W dniu podpisania umowy przedwstępnej deweloper wskazał jednak, że do ww. ceny musi doliczyć dodatkowe opłaty związane z obsługą strony internetowej, na której umieszczone są ceny sprzedawanych przez niego mieszkań. Ostatecznie cena nieruchomości wzrosła do kwoty 330 tys. zł. Czy Michał musi zgodzić się na taką cenę, mimo że na stronie internetowej dane mieszkanie ma niższą wartość?
Nie, ponieważ przepisy jasno wskazują, że różnice w cenie mieszkania działają na korzyść kupującego. W tym przypadku Michał ma prawo żądać od dewelopera sprzedaży mieszkania za cenę 320 tys. zł, która została umieszczona na stronie sprzedawcy.
Przykład 2.
Czy podczas spotkań z przedstawicielami deweloperów, na przykład na targach nieruchomości lub indywidualnych konsultacjach, deweloperzy są zobowiązani do wypełnienia obowiązku podawania cen mieszkań?
Tak, obowiązek ten przejawia się poprzez bezpośrednie i pełne informowanie o wszystkich kosztach zakupu nieruchomości, w tym o cenie za metr kwadratowy nieruchomości. Pracownicy są zobowiązani do przedstawienia szczegółowych cenników, wyjaśniając, co dokładnie obejmuje podana cena (np. stan deweloperski, standard wykończenia). Wszelkie dodatkowe opłaty czy koszty związane z niestandardowymi rozwiązaniami powinny być otwarcie komunikowane i wyceniane. Nie ma miejsca na niedomówienia czy odsunięte w czasie podawanie kluczowych danych finansowych. Taka transparentność buduje zaufanie i pozwala klientowi na precyzyjne planowanie budżetu, bez obaw o niespodziewane wydatki na późniejszym etapie zakupu. Niezależnie od powyższego deweloperzy mają obowiązek podawania cen mieszkań także na swoich stronach internetowych.
Dzięki wprowadzonym rozwiązaniom od 11 lipca 2025 roku potencjalni nabywcy mieszkań deweloperskich mogą:
- łatwo porównywać oferty mieszkań. Bezpośrednio na stronach deweloperów i na rządowym portalu dane.gov.pl znajdą ujednolicone informacje o cenach za metr kwadratowy;
- śledzić historię cen nieruchomości. Na stronie dewelopera będzie widoczna historia zmian ceny danej nieruchomości, co pozwoli ocenić, czy oferta była modyfikowana, a jeśli tak, to w jakim zakresie i kiedy;
- negocjować z większą świadomością. Dostęp do porównywalnych danych z wielu inwestycji wzmocni pozycję negocjacyjną kupującego.
Sankcje za naruszenie przepisów o jawności cen mieszkań
Nowelizacja przewiduje również konsekwencje za niedostosowanie się do nowych wymogów. Za nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych deweloperzy mogą zostać ukarani karami administracyjnymi w postaci grzywny i to nawet do wysokości 10% wartości obrotu finansowego sprzedawcy za poprzedni rok. Niedostosowanie się do przepisów może również stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, a przez to prowadzić pośrednio do odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera.
Nawet najlepiej poinformowany konsument może być bezradny wobec praktyk agresywnych, wywołujących lęk, strach lub inny rodzaj presji. W takich przypadkach konsumenci uzyskują ochronę, pomimo że można by oczekiwać, iż zrozumieją, że dany przekaz jest formą zachęty.
Przy wymierzaniu kary pieniężnej przez Prezesa UOKiK, zarówno w zakresie jej fakultatywnego charakteru, jak i co do jej wysokości, Prezes Urzędu działa w ramach uznania administracyjnego. Uznanie administracyjne nie oznacza oczywiście dowolności w wymierzaniu kar – uzasadnienie każdej decyzji nakładającej karę powinno zawierać wskazanie, dlaczego kara została nałożona i co zdecydowało o jej wysokości, wraz z dokładnym wskazaniem okoliczności obciążających i łagodzących.
Podsumowanie
Wprowadzenie artykułów 19a i 19b do ustawy deweloperskiej jest istotnym krokiem w kierunku zwiększenia transparentności na polskim rynku nieruchomości pierwotnych. Choć skupia się na cenach ofertowych, a nie transakcyjnych, nowe regulacje zobowiązujące deweloperów do jawnego i bieżącego informowania o cenach, a także do przekazywania tych danych do publicznego repozytorium, bez wątpienia przyczynią się do lepszej ochrony nabywców i bardziej świadomego podejmowania decyzji.
