Na rynku nieruchomości często spotykamy się z sytuacją, w której inwestycje deweloperskie obciążone są kredytami hipotecznymi. To istotna kwestia dla osób decydujących się na zakup nieruchomości z zapisami w księgach wieczystych dotyczącymi obciążeń hipotecznych. Warto się przyjrzeć na czym polega ten proces. Oznacza to, że sprzedawane nieruchomości przez dewelopera również są co do zasady obciążone hipoteką. W artykule wyjaśnimy, czym jest bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości i kiedy może mieć zastosowanie.
Podział nieruchomości
Zgodnie z art. 76 ust 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zwanej dalej: „ustawą o k.s.w” w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Podział nieruchomości będzie również dotyczył lokalu, który został wyodrębniony w ramach nieruchomości zakupionej od dewelopera. Sytuacja taka prowadzi do powstania hipoteki łącznej. Podział nieruchomości następuje z mocy prawa, niezależnie od woli właściciela obciążonej nieruchomości i wierzyciela hipotecznego. W razie założenia księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, z urzędu zadaniem sądu jest przeniesienie do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia i inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości.
Prawa akcesoryjne
Hipoteka jest zaliczana do praw akcesoryjnych. Jej byt uzależniony jest od istnienia zabezpieczonej nią wierzytelności. Do wygaśnięcia hipoteki prowadzi zrzeczenie się jej przez uprawnionego, na mocy oświadczenia złożonego właścicielowi rzecz obciążonej oraz wykreślenia tego prawa z księgi wieczystej.
W rzeczywistość mogłoby dojść do sytuacji, w której wyodrębniona część nieruchomości zostałaby obciążona hipoteką zabezpieczającą kredyt dewelopera. Z pewnością nie jest to rozwiązanie korzystne dla nabywcy nieruchomości. Aby temu zapobiec, wprowadzono rozwiązanie polegające na bezobciążeniowym wyodrębnieniem lokalu.
Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości - obowiązki dewelopera
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek posiadać: zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia w przypadku, gdy takie obciążenie istnieje. Zgoda ta zawsze dołączana jest do umowy deweloperskiej albo do jednej z umów.
Zgoda może mieć formę pisemną poświadczona przez notariusza. W przypadku braku otrzymania zgody przez nabywcę nieruchomości, może on odstąpić od umowy deweloperskiej. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy nieruchomości wolno odstąpić od umowy po zapłacie oznaczonej sumy.
W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa do odstąpienia od umowy, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Deweloper ma obowiązek niezwłocznie, w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank lub kasę z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy deweloperskiej. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej albo umowy jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń musi być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości - zmiany w przepisach
Deweloper ma obowiązek przekazania informacji do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego o wysokości środków zwróconych nabywcy w związku z odstąpieniem przez niego od umowy i dacie dokonania zwrotu środków nabywcy. To daje możliwość nabywcy uzyskanie gwarancji, gdyby się okazało, że nabywca po odstąpieniu od umowy nie odzyskał 100% środków wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Przed wprowadzeniem zmian przepisów dochodziło do licznych naruszeń stosowanych przez dewelopera wobec nabywców nieruchomości. Deweloperzy zawierali szereg umów deweloperskich w których zobowiązywali się do wybudowania wielorodzinnego domu mieszkalnego oraz do przeniesienia na rzecz nabywców, własność nieruchomości. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali, okazało się, że w księgach wieczystych była ujawniona informacja o egzekucji z nieruchomości oraz została wpisana hipoteka przymusowa.
Wierzyciele dewelopera na tej podstawie, mogli kierować egzekucję do wyodrębnionych nieruchomości. Aby temu zapobiec wprowadzono zmiany do ustawy
o Ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wprowadzając możliwość bezobciążeniowego wyodrębnienia nieruchomości.
Zmiana ustawy deweloperskiej dała nabywcom nieruchomości prawo do odstąpienia od umowy w większej ilości spraw m.in. w przypadku, gdy umowa deweloperska nie zawiera informacji wskazanych w art. 43 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwaną dalej „ustawą
o ochronie praw nabywcy(…)”, oraz jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym są niezgodne z umową deweloperską, bank wierzyciela hipotecznego nie wyraził zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ujawnienie prawa w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Skutkiem ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia jest rozszerzenie kręgu osób, względem których prawo osobiste lub roszczenie staje się skuteczne (postanowienie Sądu Najwyższego z 26 października 2005 r., VCK 776/04). Zgodnie zaś z art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece równocześnie
z wpisem prawa do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie , wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te byłyby sprzeczne z prawem, które było związane z roszczeniem wpisanym.
Sąd wieczysto księgowy z urzędu musi wykreślić wpis prawa, który jest sprzeczny z prawem, gdy zostało nabyte po wpisaniu roszczenia dotyczącego tego prawa. Przy wpisywaniu nabywcy jako właściciela sąd wykreśla z urzędu hipotekę. Ochrona prawa własności, które zostało nabyte w wyniku ujawnionego roszczenia przed skutkami ustanowionej hipoteki wynika z ograniczenia uprawnień właściciela. W przypadku gdy deweloper nie uzyska zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, może zostać nałożona na niego kara finansowa.
Przyrzeczenie uzyskania zgody na bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości, jeżeli strony nie ujawniły w treści księgi wieczystej nie będzie skuteczna wobec osób trzecich.
Podstawa prawna:
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece,
- Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny z dnia 20 maja 2021 r. Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30.
Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.
