Zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego stanowi jedną z najważniejszych decyzji w życiu nabywców. W końcu najprawdopodobniej będą mieszkali tam przez wiele lat, a może i do końca życia. Chociaż chyba nawet istotniejsze dla wagi tej decyzji są ceny nieruchomości mieszkalnych, które w ostatnich latach osiągnęły niebotyczne wartości i mało kogo stać na ich zakup bez konieczności posiłkowania się kredytem hipotecznym wiążącym właścicieli na co najmniej 20–30 lat. Aby więc nie żałować podjętej decyzji, osoby planujące nabyć lokal, powinny podejść do tego bardzo ostrożnie i skrupulatnie. Powinny one sprawdzić przedsiębiorstwo prowadzące prace budowlane w kierunku jego wcześniejszych inwestycji oraz ewentualnej wypłacalności, zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy zweryfikować zabudowania znajdujące się w sąsiedztwie. Dopiero po skontrolowaniu powyższego przyszli lokatorzy powinni zasiadać do podpisania umowy sprzedaży. Osoby, które planują zakup bezpośrednio od dewelopera, mają ułatwioną sprawę, gdyż jeszcze przed przedstawieniem samej umowy zobowiązaniowej ma on obowiązek przedstawienia potencjalnym nabywcom szeregu ustawowo określonych informacji na temat planowanej inwestycji budowlanej, czyli tzw. prospekt informacyjny.
Zanim dojdzie do właściwej umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywców, strony są zobowiązane do zawarcia umowy deweloperskiej. Jest to o tyle istotne, gdyż podpisanie takiej umowy nakłada na dewelopera szereg obowiązków wynikających wprost z umowy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednym z takich obowiązków jest właśnie przekazanie zainteresowanym zakupem mieszkania prospektu informacyjnego zawierającego wszelkie dane na temat inwestycji dewelopera. Czym dokładnie jest prospekt informacyjny? Jakie dane powinien zawierać? Kiedy deweloper powinien go przekazać nabywcom? O tym poniżej.
Prospekt informacyjny – czym jest i jaką odgrywa rolę?
Obowiązki dewelopera związane z prospektem informacyjnym zostały uregulowane w przepisach art. 17 i nast. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prospekt stanowi jeden z najważniejszych dokumentów, jakie zainteresowany zakupem nieruchomości powinien od niego uzyskać, gdyż znajdzie w nim najważniejsze dane o deweloperze, w szczególności informacje dotyczące jego doświadczenia oraz sytuacji finansowej. Prospekt musi zawierać również informacje o nieruchomości, między innymi te dotyczące obciążeń hipotecznych, plan zagospodarowania dla sąsiednich działek czy inwestycje przewidziane w obszarze 1 km od inwestycji. Do dokumentu deweloper powinien dołączyć także projekt budowlany, pozwolenie na budowę, odpis księgi wieczystej oraz dokumenty rejestrowe.
Prospekt informacyjny stanowi przedkontraktowy instrument ochronny, tj. powinien zostać przekazany przyszłym nabywcom jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Nie ma on wyłącznie na celu przedstawienia najważniejszych informacji o zakupionym już mieszkaniu. Jego zadaniem jest dostarczenie podstawowych informacji, które mają umożliwić zainteresowanemu dokonanie właściwej oceny atrakcyjności oferty przedstawionej przez dewelopera.
Rodzaj i zakres informacji, jakie powinny zostać zawarte w prospekcie informacyjnym, zostały określone ustawowo. Co istotne, muszą one mieć charakter zobiektywizowany i neutralny, tj. przedstawiać „suche fakty”, nie mogą stanowić reklamy czy oferty. Nie instrumenty marketingowe mają przesądzać o chęci zakupu nieruchomości, a cechy samego mieszkania, jego okolicy oraz atrakcyjność cenowa.
Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego
Omawiana ustawa nakłada na dewelopera bezwzględny obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, który planuje w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego zawierać umowy deweloperskie w przedmiocie wybudowania i przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego nabywcy będącemu osobą fizyczną.
Prospekt informacyjny powinien zostać przygotowany przez dewelopera jeszcze przed rozpoczęciem oferowania pierwszym nabywcom zawarcia umowy deweloperskiej. Bezwzględnie jednak sporządzony musi zostać przed zawarciem pierwszej umowy. Wynika to z faktu, że prospekt stanowi obligatoryjny załącznik do umowy deweloperskiej. Z tego też względu z obowiązku sporządzenia prospektu nie zwalnia rozpoczęcie prac budowlanych czy sprzedaży lokali – deweloper ma obowiązek zawierać umowę deweloperską z każdym nabywcą lokalu, aż do czasu oddania budynku do użytkowania.
Treść prospektu informacyjnego
Treść i zakres prospektu została wyznaczona załącznikiem do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie ustanawia ona jednak wymogu konkretnej formy prezentacji zawartych w nim informacji. Nie muszą być przedstawione one w sposób taki jak w załączniku, tj. w formie tabeli, ani też w kolejności określonej ustawowo. Zasadą jest jednak, że prospekt musi być sporządzony w sposób czytelny i maksymalnie uproszczony, tak aby każdy konsument (niebędący przecież profesjonalistą w tym zakresie) był w stanie zapoznać się z informacjami przedstawionymi w dokumencie i je zrozumieć.
Prospekt informacyjny powinien składać się z dwóch części, tj.:
- części ogólnej – takiej samej dla wszystkich nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego;
- części indywidualnej – dotyczącej konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Część ogólna prospektu
Część ogólna jest tożsama dla wszystkich nieruchomości przewidzianych w ramach danej inwestycji. Zawiera ona dane dotyczące dewelopera, jego sytuacji prawnej i finansowej, jego dotychczasowych inwestycji, a także (przede wszystkim) informacje odnoszące się do samej nieruchomości. Prospekt informacyjny w części ogólnej powinien zawierać co najmniej:
- dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;
- informacje w przedmiocie doświadczenia dewelopera;
- wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i inwestycji deweloperskiej oraz warunków odstąpienia od umowy, w tym:
- informacje dotyczące gruntu i budynku, informacje dotyczące obciążeń hipotecznych nieruchomości wpisanych do księgi hipotecznej;
- informacje dotyczące pozwolenia na budowę;
- informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od planowanej nieruchomości;
- planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
- termin, do którego powinno nastąpić przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę;
- opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i rozmieszczenie ich na nieruchomości;
- sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- harmonogram budowy;
- zasady waloryzacji ceny (o ile w ogóle deweloper planuje taki zabieg w przypadku np. inflacji czy znacznego zwiększenia się cen towarów budowlanych);
- informacje dotyczące środków ochrony środków wpłaconych przez nabywcę lokalu – chodzi tu w szczególności o informację na temat rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Część indywidualna prospektu
Część indywidualna prospektu zawiera informację dotycząca konkretnego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego, który stanowi przedmiot zainteresowania nabywcy. W tym miejscu deweloper powinien wskazać m.in.:
- cenę za 1 m2;
- powierzchnię lokalu;
- liczbę kondygnacji;
- liczby miejsc garażowych;
- standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu przynależnego do niego;
- liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych w obrębie prowadzonej inwestycji;
- dostępne w budynku media;
- określenie powierzchni i układu pomieszczeń w lokalu (domu);
- zakres i standard prac wykończeniowych wewnątrz lokalu, o ile umowa deweloperska miałaby do tego zobowiązywać dewelopera.
Sposób doręczenia prospektu przez dewelopera
Deweloper ma obowiązek przekazać prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, pod warunkiem, że zainteresowany zgłosi takie żądanie. Oznacza to, że deweloper nie musi tego wykonywać niejako automatycznie wobec każdego potencjalnego nabywcy. Dopiero chęć zapoznania się osoby zainteresowanej z prospektem obliguje dewelopera do wydania dokumentu. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby deweloper przekazał prospekt z własnej inicjatywy. Prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, toteż nawet jeżeli nabywca wcześniej nie zakomunikował chęci zapoznania się z tym dokumentem, to deweloper obligatoryjnie musi dołączyć go do umowy. Prospekt jest dokumentem nieodpłatnym i jego przekazanie nie może zostać uzależnione od podpisania umowy rezerwacyjnej ani od wpłacenia zaliczki. Takie działanie jest zakazane przez ustawę.
Doręczenie prospektu polega na przekazaniu informacji na trwałym nośniku informacji osobie zainteresowanej zawarciem umowy, w taki sposób, aby osoba ta mogła się z nimi w dowolnym momencie zapoznać i zachować je w celu późniejszego dostępu. Deweloper nie może więc żądać zwrotu dokumentu lub przekazać go wyłącznie do wglądu w siedzibie przedsiębiorstwa. Co do zasady, wybór sposobu doręczenia prospektu jest dowolny. Może on zostać doręczony na papierze lub e-mailem, chyba że zainteresowany zażąda konkretnej formy.
Prospekt informacyjny – podsumowanie
Zakup nieruchomości, przy aktualnie prezentujących się cenach, stanowi naprawdę poważne przedsięwzięcie, dlatego też warto dokładnie się nad nim zastanowić przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, która do tego będzie zobowiązywała, niezależnie od tego, czy chodzi tu o umowę deweloperską, umowę przedwstępną, czy właściwą umowę sprzedaży. Nie warto kierować się emocjami – w końcu chodzi o rzecz, z którą nabywca będzie związany przez bardzo długi czas, niekiedy nawet dożywotnio. W przypadku zakupu „gotowych” nieruchomości, czy to z rynku pierwotnego, czy wtórnego, sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Nabywca informacji o nieruchomości musi szukać na własną rękę. Inaczej sprawa przedstawia się w przypadku budowy deweloperskiej. Tutaj przepisy prawa dokładnie określają jakie dane deweloper jest obowiązany przekazać potencjalnemu nabywcy. Nośnikiem takich informacji jest właśnie prospekt informacyjny. Niesporządzenie prospektu i niewydanie go na żądanie osoby zainteresowanej daje jej prawo do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej, a samemu deweloperowi grozi odpowiedzialnością karną.
