Kupno lokalu od miasta – krok po kroku!

Zakup jakiejkolwiek nieruchomości wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Dotyczy to także mieszkań sprzedawanych przez jednostki samorządu terytorialnego. Co jakiś czas gminy organizują przetargi, w ramach których można dokonać nabycia atrakcyjnych cenowo lokali. Jak zatem skutecznie kupić takie mieszkanie? Sprawdź, na czym polega kupno lokalu od miasta!

Kupno lokalu od miasta – wyszukanie oferty

Gminy w Polsce bardzo często tworzą oferty sprzedaży nieruchomości, których są właścicielami. Warto więc śledzić aktualne informacje w tym zakresie – można je znaleźć w internecie (przede wszystkim na stronie internetowej danej gminy) oraz w lokalnej prasie.

Znalezienie ciekawej oferty to pierwszy krok do zakupu gminnego lokalu. Z drugiej strony, nabycie takiej nieruchomości w drodze przetargu nie jest jedyną możliwością. Obowiązujące przepisy pozwalają bowiem ominąć ten wymóg i skorzystać z tzw. trybu bezprzetargowego.

Przetarg nieruchomości gminnych

Najczęstszym sposobem nabycia lokalu od gminy jest przetarg, który może przybrać formę ustną lub pisemną.

W pierwszym przypadku decydującą rolę odgrywa cena – wygrywa ta osoba, która zaproponuje najwyższą cenę za sprzedawany lokal. Przetarg odbywa się tu na zasadzie licytacji sądowej lub komorniczej.

Przetarg pisemny ma za zadanie wyłonić ofertę najkorzystniejszą z punktu widzenia gminy, co nie zawsze będzie jednoznaczne z uzyskaniem najwyższej ceny. Przykładowo, w ramach pisemnego przetargu o wygranej może zadecydować możliwość zagospodarowania terenu wokół sprzedawanej nieruchomości przez przyszłego właściciela.

Przetargi gminne dzielą się także na:

• ograniczone – mogą w nich uczestniczyć tylko osoby, które spełnią określone warunki;

• nieograniczone – są dostępne dla wszystkich.

Po znalezieniu interesującej oferty należy przyjrzeć się jej z uwagą i sprawdzić, czy jako potencjalni nabywcy spełniamy wszystkie warunki ogłoszonego przetargu. Warto zaznaczyć, że w ogłoszeniu o sprzedaży znajdzie się cena początkowa danego lokalu – jest ona ustalana w oparciu o aktualną wartość rynkową nieruchomości. Im lepszy będzie stan i lokalizacja sprzedawanego lokalu, tym większa będzie jego wartość.

Wadium przy kupnie gminnego lokalu

Głównym warunkiem umożliwiającym uczestnictwo w przetargu przy kupnie lokalu od miasta jest wpłacenie wadium, którego wysokość jest każdorazowo określana w ofercie gminy.

Sposób i rachunek, na który należy wpłacić wadium, są zawsze określone w ogłoszeniu przetargu. Trzeba pamiętać, że pieniądze muszą być wpłacone nie później niż na 3 dni przed terminem przetargu. Wadium jest formą zabezpieczenia dla gminy i gwarancją uczestnictwa zainteresowanych osób w przetargu. Jeśli nie uda się wygrać przetargu, wadium jest zwracane w pełnej wysokości (najpóźniej 3 dni po zakończeniu przetargu). W stosunku zaś do przyszłego nabywcy jest ono zaliczane na poczet przyszłej ceny.

Zasady przetargu ustnego

Przetarg ustny wygląda tak jak licytacje przeprowadzane w domach aukcyjnych – po sprawdzeniu tożsamości uczestników oraz faktu wpłacenia przez nich wymaganego wadium zainteresowani są wpuszczani na salę.

W pierwszej kolejności odczytywany jest protokół, w którym znajdują się wszystkie informacje na temat sprzedawanego lokalu (jego stan, powierzchnia, lokalizacja, wartość oraz cena początkowa).

Następnie wszyscy uczestnicy otrzymują numerki do głosowania i rozpoczyna się licytacja. Wygrywa ta osoba, która zaoferuje najwyższą cenę za sprzedawaną nieruchomość i nie zostanie przebita po trzykrotnym wywołaniu.

Zasady przetargu pisemnego

Przetargi pisemne w przypadku sprzedaży nieruchomości gminnych należą do mniejszości. Odbywają się na całkowicie innych zasadach niż ustne licytacje. Zainteresowani nabyciem lokalu od miasta składają swoje oferty w zamkniętych kopertach, do dnia określonego w ogłoszeniu o przetargu (można to zrobić osobiście w urzędzie gminy lub listownie).

Oferty są następnie badane przez komisję przetargową – wybrana zostanie ta, która jest najkorzystniejsza dla gminy, tj. najbardziej spełnia warunki wskazane w ogłoszeniu przetargu.

Zakończenie przetargu

Osoba, która wygra przetarg (niezależnie od tego, czy jest on przeprowadzany w formie ustnej, czy pisemnej), otrzymuje oficjalną informację od komisji przetargowej – jest to podstawa do zawarcia umowy sprzedaży przed notariuszem.

Gmina ma obowiązek poinformowania osoby, która wygrała przetarg, o miejscu i czasie podpisania aktu notarialnego – następuje to nie później niż w ciągu 21 dni od zakończenia przetargu.

Należy pamiętać, że jeśli przetarg zakończył się negatywnie, tj. nie została wybrana najkorzystniejsza oferta lub nie uzyskano minimalnej ceny od oferentów, gmina przeprowadzi go raz jeszcze. Drugi przetarg odbywa się w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie i nie dłuższym niż 6 miesięcy od zamknięcia pierwszego przetargu. Gmina ma prawo obniżyć wówczas cenę sprzedawanego lokalu, nie bardziej jednak niż o 50% ceny z pierwszego przetargu. Jeśli drugi przetarg również zakończy się niepowodzeniem, gmina może organizować kolejne próby sprzedaży nieruchomości (zgodnie z ww. terminami).

Sprzedaż lokalu w formie aktu notarialnego

Sprzedaż zakupionego lokalu od miasta wiąże się z koniecznością zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Jeśli osoba, która wygrała przetarg, nie stawi się w wyznaczonym miejscu i czasie na sfinalizowanie transakcji, gmina ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać wpłacone wadium w pełnej wysokości.

Podstawową różnicą między nabyciem nieruchomości od gminy a standardowymi umowami sprzedaży lokali jest termin zapłaty. Kupno lokalu od miasta wymaga uprzedniego wpłacenia całej kwoty jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym lub pierwotnym cena jest regulowana dopiero po podpisaniu aktu notarialnego (może być także rozłożona na raty).

Zapłata ceny za kupno nieruchomości od miasta może być co prawda rozłożona na raty, jednak potrzebny jest tu wniosek kupującego, złożony gminie przed terminem podpisania umowy sprzedaży.

Podczas wizyty w kancelarii notarialnej gmina jest reprezentowana przez wyznaczonego pełnomocnika. Kupujący musi jedynie stawić się na wyznaczony termin i posiadać ważny dokument tożsamości.

Kupno lokalu od miasta – koszty

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości gminnej zawsze wiąże się z kosztami notarialnymi. Ostateczna wysokość wynagrodzenia notariusza uzależniona jest od wartości danego lokalu.

Dobrą informacją jest jednak to, że kupno lokalu od miasta nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (w przypadku standardowej sprzedaży lokalu wynosi on 2% wartości nieruchomości). 

Na koszty zakupu nieruchomości od miasta składają się także opłaty sądowe (za wpis do ksiąg wieczystych) oraz koszty wypisów aktu notarialnego (jedna strona wypisu to 6 zł + VAT).

Kupno lokalu od miasta – możliwość ominięcia przetargu

Zakup nieruchomości gminnej nie zawsze wiąże się z koniecznością uczestnictwa w przetargu. Przepisy pozwalają bowiem na ominięcie tego warunku.

Nabywcami lokalu w trybie bezprzetargowym mogą być poprzedni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy. Taka możliwość pojawia się również w przypadku:

• użytkowników wieczystych nabywających nieruchomość na własność;

• najemców gminnych lokali mieszkalnych, o ile najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Niezależnie od formy kupna lokalu od miasta, nabywający musi się liczyć z kosztami notarialnymi i koniecznością wizyty w kancelarii.