Poradnik Przedsiębiorcy

Zakup lokalu do prowadzonej działalności a odliczenie VAT

 Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się koniecznością poniesienia/ponoszenia określonych kosztów z nią związanych. W przypadku przeważającej części działalności elementem niezbędnym do ich prowadzenia jest dysponowanie odpowiednim lokalem mieszkalnym lub niemieszkalnym. Wiele zależy tu od rodzaju prowadzonej działalności. Zakup lokalu do prowadzonej działalności a odliczenie VAT? Kiedy podatnik będzie miał taką możliwość?

Kto może dokonać odliczenia podatku VAT?

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje czynnemu podatnikowi podatku VAT, jeżeli nabywane towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Podatnikami, o których mowa w art. 15 ustawy o VAT, a którym przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT, są między innymi osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według ustawy VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

  • nabycia towarów i usług,
  • dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru, lub wykonaniem usługi.

Możliwość odliczenia podatku naliczonego sprawia, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi faktycznie konsument, tj. osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej lub podmiot gospodarczy, któremu nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Zakup lokalu mieszkalnego a odliczenie podatku VAT

W przypadku zakupu lokalu mieszkalnego konieczne jest rozróżnienie podatkowe dwóch sytuacji:

  • zakup przez przedsiębiorcę lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe związane z najmem lokalu,
  • zakup przez przedsiębiorcę lokalu mieszkalnego przeznaczonego na najem krótkoterminowy (turystyczny).

Odnośnie do pierwszego przypadku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2018 roku, VII SA/Wa 433/18,
„Zwolniona jest z opodatkowania usługa najmu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że istotny do skorzystania ze zwolnienia jest sposób wykorzystania lokalu przez najemcę. Dla spełnienia przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u, to najemca winien w wynajmowanym lokalu realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie wówczas będzie można stwierdzić, iż lokal został wynajęty wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Podkreślenia wymaga, że cele mieszkaniowe wiążą się przede wszystkim z zamiarem najemcy przebywania w danym lokalu przez jakiś czas (długoterminowo) w sposób prowadzący do zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 31 maja 2012 roku, IPTPP4/443-192/12-3/JM,
„cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny”.

W związku z tym, że wyżej wymienione usługi podlegają zwolnieniu z podatku VAT, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy dokonywaniu zakupu takiej nieruchomości. Zgodnie z ustawą o VAT możliwość odliczenia powstaje w chwili, gdy podatnik nabywa towary i usługi, które są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Usługi najmu lokalu na cele mieszkaniowe są zwolnione z podatku VAT, zatem podatnik nie ma podstaw prawnych do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego.

Inaczej rzecz ma się w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego na cele najmu krótkoterminowego. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie obejmuje zwolnienia z podatku usług krótkotrwałego pobytu w lokalu, ponieważ jest to cel inny niż cel mieszkaniowy, jaki mógłby osiągnąć potencjalny najemca.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Białymstoku z dnia 9 grudnia 2015 roku, I SA/Bk 732/15,
„[z]e zwolnienia z VAT korzystają usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Od podatku nie są natomiast zwolnione usługi związane z zakwaterowaniem. Wynajem nieruchomości od usług związanych z zakwaterowaniem odróżnia zwykle: (1) zakres świadczeń dodatkowych (w przypadku zakwaterowania zwykle zapewniany jest opierunek oraz podstawowe wyposażenie wynajmowanego lokalu); (2) długość okresu, na który do używania oddawany jest budynek bądź lokal (zwykle krótszy przy usługach związanych z zakwaterowaniem); (3) zmienność w czasie poszczególnych używających lokalu (większa w przypadku usług związanych z zakwaterowaniem, mniejsza w przypadku najmu)”.

Usługi najmu krótkoterminowego mają charakter krótkotrwały i nie można im przypisać cech wynajmu lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Celu mieszkaniowego nie realizują zatem takie obiekty jak hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów, które zaspokajają wyłącznie potrzeby krótkotrwałego pobytu.

W związku z tym, że usługa najmu krótkoterminowego nie jest zwolniona z podatku VAT to podatnik VAT, który nabędzie lokal mieszkalny i otrzyma fakturę za zakup lokalu mieszkalnego, będzie mógł odliczyć naliczony podatek.

Zakup lokalu niemieszkalnego (użytkowego) a odliczenie podatku VAT

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przykład 1.
Pan Jan prowadzi działalność opodatkowaną VAT, m.in. polegającą na odpłatnym wynajmie lokalu użytkowego, który podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej pan Jan nabył własność lokalu użytkowego przed zawarciem małżeństwa i zarejestrował się jako podatnik VAT. Zakup nieruchomości został udokumentowany aktem notarialnym. Pan Jan otrzymał od sprzedawcy fakturę VAT, która została wystawiona na jego rzecz wraz z podaniem NIP pana Jana. Nabyty lokal użytkowy będzie w całości wykorzystany na cele działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przez pana Jana. Lokal nie zostanie przeznaczony na inne cele, w tym w szczególności na cele mieszkaniowe. Czy w związku z zaistniałym stanem faktycznym pan Jan będzie miał możliwość odliczenia podatku VAT od zakupionej nieruchomości niemieszkalnej?

Na powyższe pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Przedmiotowy lokal użytkowy będzie w całości wykorzystany na cele działalności opodatkowanej VAT. Pan Jan ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego z tytułu nabycia wyżej wymienionego lokalu użytkowego. Panu Janowi przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT w pełnej wysokości wynikającej z faktury VAT dokumentującej nabycie własności lokalu użytkowego.Jeżeli nabywca będzie wykorzystywał lokal użytkowy do prowadzenia działalności gospodarczej, jednak działalność ta będzie objęta zwolnieniem z VAT, nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku zapłaconego przy nabyciu tego lokalu.Zgodnie z wyrokiem WSA w Rzeszowie z dnia 21 marca 2019 roku, I SA/Rz 69/19,
„Podatnik powinien mieć możliwość odliczenia podatku naliczonego zapłaconego w cenie nabytych towarów i usług, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w takim stopniu, w jakim wykorzystuje je następnie w działalności opodatkowanej tym podatkiem tak, aby nie ponosił ekonomicznego ciężaru, który powinni ponosić przecież – w przypadku podatku obrotowego, jakim jest podatek VAT – finalni konsumenci”.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e ustawy o VAT, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wiąże się z otrzymaniem faktury, która dokumentuje rzeczywisty obrót gospodarczy. Celem faktury jest udokumentowanie zaistniałych, realnych zdarzeń gospodarczych. Faktura, aby uzasadniała prawo do odliczenia podatku naliczonego, powinna zatem odzwierciedlać realne zdarzenie gospodarcze, zarówno pod względem przedmiotowym, jak i podmiotowym.
W związku z powyższym, jeżeli lokal użytkowy nabywany jest do prowadzonej działalności, podatnik zyskuje prawo do odliczenia podatku VAT od transakcji zakupu