Poradnik Przedsiębiorcy

Przebudowa lokalu użytkowego na mieszkalny a stawka podatku VAT

Ze względu na duży popyt na rynku mieszkaniowym przedsiębiorcy coraz częściej decydują się na przekształcenie lokali użytkowych na mieszkania. Jaką stawką podatku VAT należy opodatkować taką przebudowę? Przebudowa lokalu użytkowego na mieszkalny a stawka podatku VAT - odpowiadamy w poniższym artykule!

Ile wynoszą stawki podatku w budownictwie?

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 5a ustawy: „towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione m. in. w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne”.

Zatem należy zauważyć, że przy kwestii związanej ze stawką podatku VAT dla budowy budynku, istotne jest prawidłowe zaklasyfikowanie go wg symbolu PKOB. Budynek kwalifikuje przedsiębiorca, który go buduje.

Zgodnie z art 146aa ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 obowiązują poniższe stawki

  1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
  2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
  3. stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
  4. stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Na mocy art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stawkę podatku 8%, stosuje się do:

  • dostawy,
  • budowy,
  • remontu,
  • modernizacji,
  • termomodernizacji lub przebudowy
  • lub robót konserwatorskich

obiektów budowlanych, lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT:
rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b”.
Przepis art. 41 ust. 12b ustawy o VAT stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
„budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2”.

Zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy o VAT: „w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej”.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, iż co do zasady stawka podatku VAT dla usług budowlanych wynosi 23%. W określonych przypadkach podatnik budując budynek mieszkalny, może zastosować preferencyjną stawkę VAT 8%.

Przebudowa lokalu użytkowego na mieszkalny – jaką stawkę podatku należy przyjąć?

Stawka podatku zależy od kwalifikacji danego obiektu budowlanego. Zgodnie z definicją obiektem budownictwa mieszkaniowego są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z Prawem budowlanym przez:

„przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji;
roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego”.

Przykład 1.

Podatnik posiada budynek biurowy, który nie jest obecnie mu potrzebny w prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym przedsiębiorca postanowił przebudować go na małe mieszkania. W związku z powyższym podatnik zastanawia się, w jaki sposób powinny być opodatkowane usługi, które nabywa w związku z przebudową.

Należy stwierdzić, że preferencyjna stawka opodatkowania podatkiem od towarów i usług w wysokości 8% znajduje zastosowanie do usług budowlanych wykonywanych w obiektach budownictwa mieszkaniowego - objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W świetle powyższych uregulowań należy uznać, że dla określenia właściwej stawki podatku VAT na usługi budowlane związane z przebudową obiektu budowlanego (lub jego części) uzasadnione jest odniesienie się do statusu obiektu budowlanego (jego części), który ma być efektem inwestycji.
W naszym przypadku efektem będzie budowa małych mieszkań, objętych społecznym programem mieszkaniowym.

Nadmienić należy, że odmienna interpretacja prowadziłaby do nieuzasadnionego różnicowania stawki VAT, np. w odniesieniu do inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego od inwestycji polegającej na przebudowie budynku niemieszkalnego, w wyniku której powstanie budynek mieszkalny.
Jeżeli zatem w wyniku przebudowy obiekt budowlany będzie kwalifikował się do budynków mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym, zastosowanie znajdzie stawka preferencyjna w wysokości 8%.

Należy wspomnieć również, że klasyfikacja i zmiana przeznaczenia musi mieć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji (np. w zawartych umowach o roboty budowlane, w decyzji o pozwoleniu na budowę).

Podsumowując, roboty wykonywane na rzecz przedsiębiorcy dotyczące przebudowy będą opodatkowane stawką podatku w wysokości 8%. W tym przypadku przebudowa jest bowiem związana z budynkiem mieszkalnym.