Poradnik Przedsiębiorcy

Najem lokalu należącego do majątku wspólnego - jak rozliczyć?

Coraz częściej zdarza się, że jeden z małżonków decyduje się na podjęcie prowadzenia działalności gospodarczej, podczas gdy drugi pracuje na tzw. etacie. Małżeństwa rzadko zawierają umowy małżeńskie majątkowe, które powodują, że każdy z nich posiada odrębny majątek. W trakcie trwania małżeństwa małżonkowie gromadzą odpowiedni kapitał, a następnie wydatkują go wspólnie poprzez inwestowanie np. w nieruchomości mieszkalne czy użytkowe celem wynajmowania, co stanowi ich dodatkowy dochód. W jaki sposób rozliczyć podatek VAT w sytuacji, gdy małżonek prowadzący działalność gospodarczą wynajmie lokal użytkowy, stanowiący wspólny majątek małżonków, innemu podatnikowi podatku VAT (firmie, przedsiębiorcy)? Czy wówczas podstawą opodatkowania będzie połowa czynszu przypadająca na jednego małżonka, czy też za podstawę opodatkowania należy przyjąć całą kwotę czynszu? Sprawdź, jak rozliczyć najem lokalu należącego do majątku wspólnego!

Ustawowy ustrój majątkowy i umowny ustrój majątkowy – czym są?

Zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy (kro) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku wspólnego należą w szczególności:

  1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

  2. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

  3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

  4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 roku o systemie ubezpieczeń społecznych.

Z kolei do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

  1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

  2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej;

  3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

  4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

  5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

  6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę – nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

  7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

  8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

  9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

  10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Z zasady wspólności ustawowej wynika, że małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, a w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o:

  • stanie majątku wspólnego,

  • wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym,

  • zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Istotą współwłasności majątkowej małżeńskiej jest to, iż każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Umowny ustrój majątkowy uregulowany został w rozdziale II kro. Zgodnie z art. 47 § 1 kro małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego rozszerzyć lub ograniczyć wspólność ustawową, ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Najem lokalu należącego do majątku wspólnego a małżonek będący podatnikiem VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Kryteria takie spełnia usługa najmu rzeczy. Ponieważ małżeństwo nie ma statusu podatnika VAT, konieczność ustalenia, kto jest podatnikiem podatku VAT, odnosi się do każdego z małżonków z osobna.

 

Przykład 1.

Między małżonkami istnieje ustrój wspólności ustawowej. Małżonek X prowadzi działalność gospodarczą. Małżonek Y pracuje na podstawie umowy o pracę. Po zawarciu małżeństwa z majątku wspólnego nabyli lokal użytkowy, który następnie postanowili wynająć. Stroną umowy najmu był tylko małżonek X (prowadzący działalność gospodarczą). Drugą stroną umowy najmu była spółka z o.o. Małżonek X w umowie najmu jako wynajmującego wskazał siebie, oświadczając, że jest właścicielem lokalu użytkowego. Z umowy nie wynika, aby podatnik działał jako pełnomocnik małżonki Y oraz, by umowa została zawarta przez obojga małżonków. W jaki sposób należy rozliczyć najem lokalu należącego do majątku wspólnego? Jak obliczyć podstawę opodatkowania? Czy podstawą opodatkowania powinna być cała kwota najmu, czy połowa tej kwoty, z uwagi na to, że małżonek X nie jest jedynym właścicielem nieruchomości użytkowej?

Zawierając umowę najmu, w następstwie której najemcy zostaje oddany przedmiot najmu –  według prawa cywilnego – małżonkowie są wynajmującymi. Ponieważ małżeństwo nie ma statusu podatnika VAT, konieczność ustalenia, kto jest podatnikiem VAT, odnosi się do każdego z małżonków z osobna.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT w przypadku, gdy faktyczną aktywność w realizacji zawartej umowy najmu nieruchomości wykazuje jedynie jedno z małżonków, a drugie pozostaje bierne w jej wykonaniu, brak jest podstaw do uznania go za podatnika VAT. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 orzekł, o tym, że dokonujący jakiejś czynności stanowiącej przedmiot opodatkowania VAT działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie, np. w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w tym zakresie, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej jego czynności przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Stąd w przypadku małżonków X i Y, to wyłącznie małżonka X (prowadzącego działalność gospodarczą, w ramach której wynajął lokal użytkowy) należy uznać za podatnika VAT, a za podstawę opodatkowania należy uznać całą kwotę czynszu.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Poznaniu z dnia 18 maja 2016 roku (I SA/Po1252/15) opodatkowania VAT nie wyłączy ewentualny brak zgody współmałżonka w przypadku rozporządzania składnikiem majątku wspólnego wykraczającego poza zakres zwykłego nim zarządu. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT - czynności określone w art. 5 ust. 1 tej ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe stanowisko potwierdził NSA w Warszawie w wyroku z dnia 24 lipca 2018 roku (I FSK 1498/16).

Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zatem w powyższym przykładzie podstawą opodatkowania jest całość świadczenia należnego od nabywcy (całość czynszu), a nie połowa pomniejszona o kwotę VAT. Za podatnika podatku VAT należy uznać małżonka, który w ramach prowadzonej działalności zawiera umowę najmu lokalu użytkowego nabytego ze środków pochodzących z majątku wspólnego obojga małżonków. Wspólność ustawowa ma charakter wspólności łącznej (bezudziałowej). Zgodnie z art. 35 kro w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. W związku z tym brak jest podstaw do twierdzeń jakoby podstawę opodatkowania, należałoby pomniejszyć o połowę czynszu najmu lokalu użytkowego.