Poradnik Przedsiębiorcy

Podatek od kupna nieruchomości – rozliczenie na gruncie PIT i VAT

W ostatnich latach znacznie zyskało na popularności inwestowanie w nieruchomości. Utrzymujące się od dłuższego czasu niskie stopy procentowe, które przekładają się na niskie oprocentowanie produktów oszczędnościowych, sprawiły, że Polacy szukają innych sposobów na lokowanie swoich oszczędności. Są zatem bardziej skłonni do inwestycji np. w nieruchomości. Ich zakup wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności, takich jak m.in. podatek od kupna nieruchomości i złożenie odpowiednich deklaracji.

Nieznajomość prawa nie zwalnia podatnika z odpowiedzialności skarbowej, dlatego przed zakupem budynku warto szczegółowo zapoznać się z obowiązkami, jakie ciążą na nabywcy. Dodatkowo jeżeli będziemy znać przepisy jeszcze zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, łatwiej będzie nam wyliczyć sumaryczną cenę nabycia budynku, a tym samym podjąć decyzję o zakupie.

Podatek od kupna nieruchomości - rozliczenie VAT

Podatek od towarów i usług (podatek VAT, podatek od wartości dodanej) to podatek obciążający ostatecznego nabywcę towaru, dlatego wliczany jest bezpośrednio w cenę nieruchomości.

W przypadku nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera, podatek VAT zawarty jest w jej cenie. Co do zasady obowiązuje stawka 23%, jednak w razie, gdy mamy do czynienia z budownictwem objętym społecznym programem mieszkaniowym, czyli gdy spełniony jest jeden z warunków:

  • w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2 lub
  • w przypadku lokali mieszkalnych ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2, deweloper ma prawo do zastosowania obniżonej 8-procentowej stawki VAT.

Przedsiębiorca dokonujący zakupu nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych, ma prawo do odliczenia podatku VAT od jej zakupu.

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego w zależności od tego, czy sprzedawca jest osobą fizyczną lub przedsiębiorcą, czy jest podatnikiem VAT, rodzaju nieruchomości i wielu innych czynników, może wiązać się z koniecznością zapłaty VAT lub nie. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule: Sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT.

Ewentualny obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego zależy od jej opodatkowania podatkiem VAT.

Podatek od czynności cywilnoprawnych uiszczany jedynie od zakupu niektórych nieruchomości

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to podatek, którym obciążone są niektóre czynności prawne niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na podstawie art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, PCC podlegają m.in. następujące czynności cywilnoprawne:

  • umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
  • umowy pożyczki,
  • umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
  • umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
  • ustanowienie hipoteki.

Podatek PCC w odniesieniu do zakupu mieszkania występuje wtedy, gdy zakup nieruchomości następuje z rynku wtórnego i nie został naliczony podatek VAT. Oznacza to, że zakup mieszkania od osoby prywatnej, przedsiębiorcy zwolnionego z VAT oraz czynnego podatnika VAT sprzedającego mieszkanie ze stawką zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, implikuje do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przez nabywcę nieruchomości. W razie, gdy wystąpi obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług, nie należy już uiszczać podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do zakupu nieruchomości..

W przypadku zakupu mieszkania, podatek od kupna nieruchomości w postaci podatku PCC w wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości oblicza i odprowadza notariusz, a jego kosztem obciążany jest kupujący.

Nabycie lokalu z rynku pierwotnego od dewelopera, który opodatkował sprzedaż podatkiem VAT, nie obliguje nabywcy do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty PCC od nabycia nieruchomości opodatkowanej VAT skutkowałby bowiem podwójnym opodatkowaniem tej nieruchomości. Wyjątek stanowi zakup mieszkania na kredyt, wówczas poza podatkiem VAT strona kupująca zobligowana jest również do zapłaty PCC w niewielkim wymiarze.

Czym jest wartość rynkowa nieruchomości?

Wartość rynkową nieruchomości, stanowiącą podstawę ustalenia wysokości PCC określamy zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.„Wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Jak rozliczyć zakup nieruchomości w świetle ustawy o PIT?

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) opłacany jest od dochodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne. Oznacza to, że w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, to sprzedający zobligowany jest do odprowadzenia tego podatku.

Jeżeli jednak nabywca nieruchomości rozważa jej sprzedaż, to powinien wziąć pod uwagę, że sprzedający nieruchomość nie uiszcza podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku, gdy upłynęło pięć lat od jej nabycia. Termin należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym dokonano transakcji zakupu nieruchomości.

Stawka podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19%.

W przypadku, gdy sprzedaż następuje wcześniej, można jeszcze rozważyć prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Dokumentacja przy nabyciu nieruchomości

Kupując mieszkanie, należy zachować wszelką dokumentację związaną z transakcją, taką jak np. akt notarialny, faktury, rachunki i potwierdzenia dokonania płatności. W razie kontroli skarbowej, organ podatkowy ma bowiem prawo żądać przedstawienia wszystkich dokumentów mających związek z zakupem nieruchomości.