Spłata hipoteki jako koszt w momencie sprzedaży nieruchomości

W większości przypadków wydatek na zakup nieruchomości jest finansowany kredytem hipotecznym. W sytuacji, gdy dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, pojawia się pytanie, czy spłata hipoteki może być przez podatnika rozliczona jako koszt podatkowy.

Koszty podatkowe w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. 

Zasady obliczania podatku i ustalania dochodu reguluje art. 30e ust. 1–2 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (pomijamy kwestię odpisów amortyzacyjnych, które nie występują w przypadku nieruchomości mieszkalnych).

Kategorie kosztów reguluje art. 22 ust. 6c ustawy PIT. Regulacja ta podaje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. 

W myśl zaś art. 22 ust. 6e ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Spłata hipoteki nie jest kosztem nabycia

Z treści art. 22 ust. 6c ustawy PIT wynika, że za wydatek kwalifikowany jako koszt podatkowy można uznać wydatek poniesiony na nabycie nieruchomości. Natomiast jednolicie przyjmuje się, że kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego kredytu. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem nabycia dla podatnika będzie zatem cena wynikająca z aktu notarialnego, jaką zapłacił sprzedającemu za zakupiony lokal mieszkalny. 

Kosztem uzyskania przychodu jest zatem wydatek poniesiony na zakup nieruchomości. Nie ma w tym przypadku znaczenia, jakie było źródło finansowania tego zakupu. To oznacza, że kosztem nie są wydatki poniesione na spłatę kredytu mieszkaniowego (spłatę kapitału wraz z odsetkami) oraz koszty obsługi takiego kredytu (prowizje).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 lipca 2020 roku (nr 0115-KDIT2.4011.387.2020.1.MM) wyjaśnił, że zarówno wydatki na spłatę kapitału kredytu, jak i wydatki poniesione przez podatnika związane z zaciągnięciem tego kredytu, czyli: odsetki od kredytu na nabycie i wykończenie mieszkania oraz prowizja bankowa, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie i wykończenie tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na te cele, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpływają bowiem na podwyższenie wartości nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że takie samo stanowisko w większości przypadków prezentują sądy administracyjne. Przykładowo NSA w wyroku z 14 stycznia 2025 roku (II FSK 486/22) wskazał, że spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w kategorii nakładu na nabyty lokal ani nie zwiększa wartości tego lokalu.

Tak samo też WSA we Wrocławiu z 9 listopada 2021 roku (I SA/Wr 471/20), w uzasadnieniu prawnym wskazał, że spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w kategorii nakładu na lokal ani nie zwiększa wartości tego lokalu. Wspomniana spłata nie może być przyjęta jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy PIT.

Korzystny dla podatników wyrok NSA

Wyrok NSA z 2 lutego 2024 roku (II FSK 607/21) dotyczył wprawdzie sytuacji, gdy właściciel nieruchomości dokonał spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego przez matkę, jednak wnioski, do jakich doszedł NSA, są warte przywołania.

Otóż w uzasadnieniu wyroku można przeczytać, że obrót mieszkaniami jest żywy, na rynku znajdują się zarówno nieruchomości obciążone kredytami, jak i wolne od obciążeń, popyt kreuje podaż, o atrakcyjne mieszkania jest trudno, świadomość prawno-gospodarcza jest coraz większa. Nie jest tak, że kupujący decydują się na jakiekolwiek mieszkanie – to zbyt poważna decyzja, aby była pochopna i nie jest tak, że nie są świadomi, iż mieszkanie może być obciążone. Spłatę obciążającej nieruchomość hipoteki można uznać za warunek jej zbycia ze względu na ochronę interesów nowego nabywcy nieruchomości i jego niechęć do stania się dłużnikiem wierzyciela hipotecznego po uiszczeniu ceny rynkowej za nieruchomość.

Istota problemu w niniejszej sprawie skupia się wokół pytania, czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego zaciągniętego przez matkę stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości przez podatnika uwzględniany przy ustalaniu wysokości przychodu ze sprzedaży mieszkania? Na to pytanie NSA udzielił odpowiedzi pozytywnej – tak, spłata kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość stanowi koszt odpłatnego jej zbycia.

Trzeba jednak wskazać, że fiskus powyższej argumentacji nie podziela. W interpretacji Dyrektora KIS z 14 marca 2025 roku (nr 0115-KDIT3.4011.105.2025.1.DP) wskazano, że:

„Kwestia spłaty zadłużenia z tytułu zaciągniętego przez darczyńców kredytu na darowany Panu lokal mieszkalny pozostaje bez wpływu na określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to stąd, że kwota kredytu nie stanowi dla Pana kosztu odpłatnego zbycia. Kwota ta nie miała związku z odpłatnym zbyciem i nie była wydatkiem niezbędnym do dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Poza tym obowiązek spłaty kredytu nie ciążył na Panu, ale na darczyńcach (Pana Rodzicach)”.

Podsumowując powyższe, należy za dominujące stanowisko, zgodnie z którym wydatek na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości nie stanowi kosztu podatkowego. Takim kosztem może być wyłączenie cena zakupu nieruchomości wyrażona w akcie notarialnym.