Sprzedaż ziemi przez małżeństwo a VAT. Kiedy trzeba zapłacić podatek?

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega czynność odpłatnej dostawy towarów, w ramach której można wyszczególnić sprzedaż nieruchomości gruntowej. W związku z tym warto przeanalizować sytuację podatkową małżonków, którzy dokonują zbycia ziemi stanowiącej ich majątek prywatny. Kluczowe staje się więc pytanie, czy sprzedaż ziemi przez małżeństwo a VAT to zagadnienie, które zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku, zwłaszcza gdy grunt należy do majątku objętego wspólnością małżeńską.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej a podatek VAT

Jak wspomnieliśmy, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów. Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy VAT można wskazać, że towar to rzecz oraz wszelkie postaci energii. Zatem zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższych definicji wyjaśnić należy, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. 

Kluczowe znaczenie ma wyrok TSUE z 15 września 2011 roku (C-180/10 oraz C-181/10), gdzie Trybunał podał, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Natomiast inaczej będzie traktowana osoba, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. 

Przykładowo można wskazać na takie czynności jak:

• nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie;
• wydzielenie dróg wewnętrznych;
• działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru;
• prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Sprzedaż ziemi przez małżeństwo a VAT

Do przedstawionej problematyki odniósł się Dyrektor KIS w interpretacji z 3 grudnia 2024 roku (0114-KDIP4-2.4012.673.2024.1.MMA). W piśmie tym analizowano przypadek małżeństwa (oboje czynni podatnicy VAT prowadzący własną działalność gospodarczą), które postanowiło dokonać sprzedaży prywatnego gruntu.

Co istotne, grunt ten nie został zakupiony w celu dalszej odsprzedaży, nie stanowił środka trwałego w działalności gospodarczej któregokolwiek z małżonków oraz w żaden sposób nie był powiązany z działalnością gospodarczą. Małżeństwo nabyło przedmiotową nieruchomość do swojego majątku osobistego celem lokaty kapitału. 

W odpowiedzi organ podatkowy wskazał, że taki grunt nie jest źródłem korzyści majątkowych i nie stanowi zaangażowania podobnego do działalności profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W takim przypadku mamy do czynienia ze zbyciem majątku prywatnego, co nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z drugiej strony można też przedstawić sytuację odwrotną, w której ramach podatek VAT wystąpi. 

Przykład 1.

Pan Maciej i pani Elżbieta są małżeństwem nieprowadzącym zarejestrowanej firmy. Nie są też podatnikami podatku VAT. W ramach darowizny otrzymali do majątku wspólnego działkę budowlaną. Podzielili ją na mniejsze części i rozpoczęli budowę budynku w zabudowie szeregowej. Wszystkie nieruchomości zostały następnie sprzedane innym osobom prywatnym. Czy małżonkowie będą traktowani jako podatnicy podatku VAT?

Działalność małżonków można potraktować jako działalność gospodarczą, a fakt, że nie posiadają statusu podatników zarejestrowanych na potrzeby podatku VAT, nie ma tu znaczenia. Organ podatkowy za podatników podatku VAT uzna każdego z małżonka, przypisując im połowę kwoty wynagrodzenia ze sprzedaży.

Na marginesie dodajmy, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości stanowiącej teren budowlany nie korzysta ani ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, ani też ze zwolnienia podmiotowego (z uwagi na wyłączenie określone w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy VAT).

Końcowo warto też zwrócić uwagę na wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 roku (C-213/24), w którego ramach wskazano, że nie tylko małżonkowie jako osoby fizyczne, lecz także małżeństwo w ustroju wspólności majątkowej może mieć status podatnika podatku VAT.