Rodzinne ogrody działkowe (ROD) to popularna forma rekreacji, która zaspokaja potrzeby wypoczynkowe i socjalne wielu Polaków. Nabycie prawa do działki reguluje ustawa o ROD, jednak równie istotne są przepisy dotyczące jej zbycia. Odpłatne zbycie działki w rodzinnym ogrodzie wiąże się z koniecznością dopełnienia określonych formalności i rodzi pytania o ewentualne zobowiązania podatkowe, które warto wyjaśnić przed sfinalizowaniem transakcji.
Rodzinne ogrody działkowe i cele ich tworzenia
Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 5 i 9 ustawy o ROD rodzinnym ogrodem działkowym jest wydzielony obszar lub wydzielone obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażone w infrastrukturę ogrodową obejmującą budynki i budowle, ogrodzenia, aleje i drogi ogrodowe, place zabaw, świetlice, hydrofornie, sieci wodociągowe i energetyczne oraz inne urządzenia znajdujące się na terenie rodzinnego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego używania przez osoby korzystające z działek oraz służące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania rodzinnego ogrodu działkowego, o ile nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Podstawowymi celami rodzinnego ogrodu działkowego („ROD”) są:
zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych;
poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych;
pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej oraz wyrównywanie ich szans;
integracja wielopokoleniowej rodziny, wychowanie dzieci w zdrowych warunkach oraz zachowanie aktywności i zdrowia emerytów i rencistów;
integracja społeczna osób w wieku emerytalnym oraz niepełnosprawnych;
przywracanie społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych;
ochrona środowiska i przyrody;
oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach;
kształtowanie zdrowego otoczenia człowieka;
tworzenie warunków do udostępniania terenów zielonych dla społeczności lokalnych (art. 3 ustawy o ROD).
Rodzinne ogrody działkowe tworzą stowarzyszenia ogrodowe, czyli stowarzyszenia w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 7 kwietnia 1989 roku – Prawo o stowarzyszeniach, powołane wyłącznie w celu zakładania i prowadzenia rodzinnych ogrodów działkowych. Ogrody te są zakładane na gruntach stanowiących własność wspomnianych stowarzyszeń. Możliwe jest też tworzenie ogrodów na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, przekazywanych stowarzyszeniom ogrodowym w drodze umowy sprzedaży, oddawanych w nieodpłatne lub odpłatne użytkowanie na czas nieoznaczony lub w użytkowanie wieczyste (art. 7, art. 9 ustawy o ROD).
Działkowiec i jego prawo do działki
W myśl art. 2 pkt 1 ustawy o ROD działkowcem jest pełnoletnia osoba fizyczna uprawniona do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym na podstawie prawa do działki. Ustanowienie tego prawa następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej zawieranej pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną. Może być ona również zawarta z małżonkiem działkowca, jeżeli żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem. Umowa nie może być zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki (art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ROD).
Treść i forma umowy dzierżawy działkowej
Przez umowę dzierżawy działkowej stowarzyszenie ogrodowe zobowiązuje się oddać działkowcowi działkę na czas nieoznaczony do używania i pobierania z niej pożytków, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe. Umowa może określać wysokość czynszu albo sposób ustalenia wysokości czynszu oraz termin jego płatności, wyłącznie w przypadku, gdy stowarzyszenie ogrodowe jest zobowiązane do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłat z tytułu użytkowania albo użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ROD.
Umowę dzierżawy działkowej zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na wniosek działkowca dzierżawa działkowa podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Stosuje się do niej odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące dzierżawy, a do ochrony dzierżawy działkowej – przepisy o ochronie własności (art. 28 ustawy o ROD).
Odpłatne zbycie działki w ROD
W art. 41 ustawy o ROD uregulowano przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy działkowej na inną osobę, czyli tzw. sprzedaż działki. W istocie jednak nie mamy w tym przypadku do czynienia ze sprzedażą w ścisłym znaczeniu, gdyż działkowiec nie jest właścicielem, a jedynie jej dzierżawcą. Własność przysługuje mu jedynie w odniesieniu do poniesionych na działce nakładów.
W myśl wspomnianego przepisu działkowiec w drodze umowy może przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej. Umowę taką zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe, które powinno złożyć oświadczenie w przedmiocie zatwierdzenia przeniesienia praw do działki w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie. Bezskuteczny upływ tego terminu jest jednoznaczny z zatwierdzeniem przeniesienia praw do działki. We wniosku działkowiec obowiązany jest wskazać uzgodnioną przez strony umowy przeniesienia praw i obowiązków dotyczących działki wysokość wynagrodzenia przysługującego działkowcowi za znajdujące się na działce poczynione przez niego nakłady, czyli nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie to powinna uiścić osoba przejmująca działkę, na rzecz działkowca. Odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki może nastąpić z ważnych powodów i jest sporządzana w formie pisemnej z uzasadnieniem pod rygorem nieważności.
Każda ze stron umowy może wytoczyć powództwo o ustalenie, że odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki jest bezpodstawna. Orzeczenie sądu o bezpodstawności odmowy zastępuje oświadczenie stowarzyszenia ogrodowego w przedmiocie zatwierdzenia.
Opodatkowanie odpłatnego zbycia działki
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej: ustawa o PIT, źródłem przychodów podlegającym opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
prawa wieczystego użytkowania gruntów;
innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Wbrew pozorom działka w ROD nie jest nieruchomością, gdyż nie odpowiada definicji zawartej w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Działka w ROD nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, ponieważ – jak wyżej wskazano – działkowiec nie jest jej właścicielem, lecz dzierżawcą. To prowadzi do wniosku, że odpłatne zbycie działki w wyniku zawarcia umowy przenoszącej do niej prawa nie jest zbyciem nieruchomości, ale innej rzeczy (przedmiotu materialnego – patrz art. 45 Kodeksu cywilnego). Działkowiec zbywający działkę osiąga więc przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei w myśl art. 24 ust. 6 ustawy o PIT, dochodem z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia rzeczy a kosztem ich nabycia zmniejszona o wartość nakładów poczynionych w czasie posiadania rzeczy.
Kiedy nie trzeba płacić podatku?
Jak wynika z powyższego, zobowiązanie podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia działki nie powstanie, jeżeli zbycie wraz z poczynionymi na niej nakładami (nasadzeniami, urządzeniami i obiektami) stanowiącymi własność działkowca nie nastąpi przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło jej nabycie.
Przykład 1.
Działkowiec nabył działkę 15 października 2023 roku, a 10 maja 2024 roku zbył ją za wynagrodzeniem. Półroczny okres od końca miesiąca nabycia działki, czyli od 31 października 2023 roku, upłynął 30 kwietnia 2024 roku. W związku z tym, że zbycie działki nastąpiło po upływie wspomnianego półrocznego okresu, działkowiec (osoba zbywająca) nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy i jak wysoki dochód z tego tytułu uzyskał.
Drugim przypadkiem, w którym nie trzeba zapłacić podatku, jest sytuacja, w której przychód uzyskany ze zbycia działki jest mniejszy niż wcześniejsze koszty jej nabycia i wartość nakładów poczynionych w czasie jej posiadania.
Przykład 2.
Działkowiec nabył działkę, płacąc zbywcy kwotę 20 000 zł. W czasie jej posiadania poczynił na niej nakłady w postaci nasadzeń o wartości 3000 zł. Po 4 miesiącach zbył działkę wraz z nasadzeniami innej osobie za wynagrodzeniem wynoszącym 21 000 zł. Zbywca działki otrzymał zatem wynagrodzenie niższe od sumy wartości nabycia przez niego działki i wartości poczynionych przez niego nakładów. Zatem nie musi płacić podatku (nie powstał dochód). W tym przypadku nie ma znaczenia to, że zbycie nastąpiło przed upływem pół roku od końca miesiąca, w którym działka została przez niego nabyta.
Jak wynika z powyższego, aby zbywca działki nie musiał zapłacić podatku, wystarczy wystąpienie tylko jednej z dwóch opisanych wyżej okoliczności – nie muszą one wystąpić łącznie.
