Posadowienie obiektu na własnej nieruchomości wydaje się czynnością niewymagającą szczególnych formalności, zwłaszcza gdy jest to obiekt nietrwale związany z gruntem. W praktyce jednak Prawo budowlane ściśle reguluje takie inwestycje, a sytuacja komplikuje się dodatkowo, gdy działka ma charakter rolny. Czy w takim przypadku oprócz zgłoszenia lub pozwolenia na budowę konieczne jest dopełnienie innych obowiązków, takich jak wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Obiekt nietrwale związany z gruntem – czym jest?
Czym jest obiekt nietrwale związany z gruntem? Wiele osób może sobie zadawać takie pytanie, ponieważ jest to termin często wykorzystywany w publicystyce, jak i orzecznictwie, mimo że w Prawie budowlanym nie znajdziemy jego legalnej definicji. Jest to bowiem inna nazwa na obiekt tymczasowy. A ten już ma swoją regulację w ustawie.
Jak czytamy w art. 3 pkt 5) Prawa budowlanego, tymczasowy obiekt budowlany to obiekt przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak np. kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe.
Powyższe oznacza, że obiekt będzie uznawany za tymczasowy, jeżeli będzie miał poniższe cechy:
- tymczasowość – obiekt jest przewidziany do użytkowania przez ograniczony czas, krótszy od jego trwałości technicznej (zazwyczaj jest stawiany na czas inwestycji, np. budowy domu);
- przenośność – obiekt jest zaprojektowany tak, aby można go było bez większych problemów przenieść w inne miejsce lub zdemontować;
- brak trwałego połączenia z gruntem – obiekt nie jest trwale połączony z ziemią, na której stoi w taki sposób, aby jego demontaż spowodował znaczącą zmianę techniczną czy zniszczenie samego obiektu.
Trzeba przy tym pamiętać, że nawet obiekt nietrwale związany z gruntem może być uznany za budowlę, jeśli jego charakter i funkcja wskazują, że jest to konstrukcja o cechach techniczno-użytkowych właściwych dla obiektów budowlanych. Innymi słowy, sama cecha tymczasowości nie zawsze przesądza o braku obowiązku uzyskania pozwolenia. Stąd też budynki murowane lub prefabrykowane stojące na fundamentach nie mogą być traktowane jako obiekty tymczasowe, nawet jeśli ich konstrukcja jest stosunkowo lekka (np. garaż przykręcony do betonowej płyty). Wytrzymałe i nierozerwalne połączenie determinuje tutaj klasyfikacje takiej konstrukcji jako obiekt trwale związany z gruntem.
Obiekty nietrwale związane z gruntem – czy wymagają pozwolenia?
Obiekty nietrwale związane z gruntem czy też obiekty tymczasowe nie wymagają pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że nie będzie trzeba załatwiać żadnych formalności. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 pkt 7) Prawa budowlanego taka inwestycja wymaga zgłoszenia. Co więcej, w owym piśmie należy oznaczyć, do kiedy obiekt będzie stał na działce. Przepis mówi jasno, że w zgłoszeniu musi się znaleźć informacja o terminie rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce, które nie może nastąpić później niż przed upływem 180 dni (obiekt nietrwale związany z gruntem, który ma stać dłużej niż 180 dni, wymaga pozwolenia na budowę).
Co prawda art. 29 ust. 2 pkt 7) Prawa budowlanego wskazuje, że w niektórych wypadkach posadowienie obiektu tymczasowego nie wymaga nawet zgłoszenia. Chodzi tu jednak wyłącznie o eksponaty wystawowe, niepełniące jakichkolwiek funkcji użytkowych.
Działka rolna a ograniczenia wynikające z przeznaczenia gruntu
Właściciel działki rolnej musi też pamiętać, że niezależnie od konstrukcji obiektu oraz jego związania z gruntem kluczowe znaczenie ma status gruntu. Jeżeli działka ma charakter rolny i nie została „odrolniona”, obowiązują przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z nimi gruntami rolnymi są grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne (a także ziemia pod stawami, oczkami wodnymi, ogrodami, parkami wiejskimi czy też pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej).
Jeżeli działka ma status rolnej, to wznoszenie obiektów – nawet tych tymczasowych – może być uznane za użycie gruntu niezgodne z jego przeznaczeniem. Wówczas będzie to wymagało uprzedniego przekształcenia działki, czyli zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a także uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – kiedy jest konieczne?
Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej oznacza rozpoczęcie ich użytkowania w sposób inny niż rolniczy lub leśny. W praktyce jest to etap, który często poprzedza budowę domu, obiektu gospodarczego bądź innej inwestycji niezwiązanej z działalnością rolniczą. Niestety dotyczy to również obiektów nietrwale związanych z gruntem.
Osoba będąca właścicielem działki rolnej, która zamierza przeznaczyć ją na cele nierolnicze, musi w pierwszej kolejności dokonać formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Jest to możliwe pod warunkiem, że teren ten został w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określony jako przeznaczony pod zabudowę lub inne cele nierolnicze. W przypadku braku takiego planu – konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli obowiązujący plan miejscowy przeznacza daną działkę na cele rolnicze, właściciel może złożyć do urzędu gminy wniosek o zmianę planu w celu umożliwienia zabudowy nierolniczej. Proces ten jest jednak czasochłonny i zależy od decyzji organów samorządowych, co może też oznaczać brak zgody ze strony gminy.
Trzeba przy tym nadmienić, że konieczność uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu zależy od jego klasy bonitacyjnej, tj. od jakości gleby, na której planowana jest inwestycja.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Najbardziej restrykcyjne są zasady dotyczące gruntów rolnych najwyższej jakości, czyli zaliczonych do klas I–III. Wyłączenie takich gruntów z produkcji rolniczej jest możliwe tylko wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewidują ich przeznaczenie na cele nierolnicze.
W przypadku gruntów tych klas konieczne jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej, wydawanej na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W decyzji tej określa się m.in. powierzchnię wyłączaną z produkcji oraz należności i opłaty z tytułu utraty charakteru rolnego.
Nie zawsze jednak taka zgoda będzie wymagana. Przepisy przewidują wyjątek, mianowicie zgody nie wymaga przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów klas I–III położonych na obszarach, na których już występuje zabudowa i planowana inwestycja ma charakter dopełniający.
Lepiej dla właścicieli wygląda już sytuacja w przypadku gruntów rolnych wytworzonych z gleb zaliczonych do klas IV–VI. Zasadą tutaj jest, że dla tych gruntów nie ma obowiązku uzyskiwania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej (z wyjątkami). Oznacza to, że właściciel może je przeznaczyć na cele nierolnicze, np. budowę domu jednorodzinnego, obiektu gospodarczego czy też posadowienia obiektu tymczasowego, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat i bez odrębnego postępowania administracyjnego.
Obiekt nietrwale związany z gruntem na działce rolnej – co na to sąd administracyjny?
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej jest kluczowym etapem procesu inwestycyjnego na terenach rolnych, również kiedy ta inwestycja obejmuje jedynie obiekt nietrwale związany z gruntem. Brak takiego wyłączenia może skutkować nakazem przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu użytkowania oraz nałożeniem kary administracyjnej.
Warto przy tym pamiętać, że wyłączenie dotyczy jedynie tej części gruntu, która ma zostać faktycznie wykorzystana pod zabudowę. Nie obejmuje więc całej działki, która pozostaje w dalszym ciągu rolniczą. Potwierdził to zresztą niedawny wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego, zgodnie z którym w myśl art. 29 ust. 2 pkt 22) Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel. Natomiast, gdy tymczasowe obiekty budowlane pełnią funkcję użytkową, to ma zastosowanie art. 29 ust. 1 pkt 7) Prawa budowlanego, który stanowi, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia. Dodatkowo, jeżeli tymczasowy obiekt budowlany ma pozostać w danej lokalizacji dłużej niż 180 dni, to inwestor musi wystąpić o pozwolenie na budowę zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.
Sąd przy tym zauważył, że nawet jeżeli dane obiekty mają charakter sporny, to nie zwalnia to jednak z obowiązku uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntu pod takimi obiektami z produkcji rolnej. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przez wyłączenie gruntów z produkcji – rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Sam sens językowy zwrotu „rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowanie gruntów” wskazuje, że rzecz musi dotyczyć takiego wykonania określonej czynności prawnej lub faktycznej wobec gruntu rolnego, że dotychczasowe wykorzystanie rolnicze gruntu nie będzie możliwe. Oznacza to, że wyłączenie gruntów z produkcji polega na rozpoczęciu innego (niż rolne lub leśne) użytkowania terenu. Posadowienie więc na gruntach rolnych obiektów budowlanych funkcjonalnie związanych z zabudową mieszkaniową, niezależnie od tego, czy według Prawa budowlanego na ich posadowienie jest wymagane pozwolenie na budowę, zgłoszenie, czy nie, oznacza wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Zasadą jest, że takie wyłączenie jest legalne, jeżeli została wydana ostateczna decyzja zezwalająca na wyłączenie. Decyzja taka nie musi obejmować całej działki, jeżeli w wyniku zrealizowania inwestycji dotychczasowe wykorzystanie rolnicze gruntu będzie możliwe.
