Budowa jest procesem wymagającym ogromnego nakładu czasu oraz środków finansowych. W przypadku, gdy zabraknie któregoś z powyższych, może się okazać, że dalsze prace budowlane będą niemożliwe lub staną się całkowicie nieopłacalne. W takiej sytuacji należy rozważyć sprzedaż posadowionej budowli. Takie rozwiązanie może uchronić inwestora przed dodatkowymi kosztami i kolejnymi stratami. Tylko co w sytuacji, gdy budowa jest już na zaawansowanym etapie? Czy wówczas możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę? Okazuje się, że tak. Ustawodawca przewidział taką ewentualność, jednak aby tego dokonać, należy spełnić szereg warunków i dokonać odpowiednich czynności.
Przeniesienia pozwolenia na budowę – do kogo należy się zwrócić?
Przepis art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego mówi wprost, że organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany w drodze decyzji przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora. Sprawa dotycząca przeniesienia prowadzona jest w procedurze administracyjnej. Samo przeniesienie natomiast realizowane jest poprzez wydanie decyzji administracyjnej.
Mimo że wspomniany artykuł stanowi, iż rozstrzygnięcie wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pierwotne pozwolenie na budowę, to orzecznictwo wskazuje, że treści przepisu nie można interpretować dosłownie. W postanowieniu z 14 grudnia 2005 roku (sygn. akt: II OW 59/05) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że „jakkolwiek w art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego posłużono się określeniem »organ, który wydał decyzję«, to jednak rzeczywista treść tego przepisu jest taka, iż chodzi o organ, który jest właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W orzeczeniu powyższym sąd przyjął, iż sprawa o przeniesienie decyzji na rzecz innego podmiotu jest sprawą nową, zawsze załatwianą w I instancji przez ten sam organ, który w I instancji dla danej inwestycji wydaje pozwolenie na budowę. Tym samym organem właściwym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę będzie w zdecydowanej większości spraw starosta, natomiast dla spraw wymienionych w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego – wojewoda”.
Sposoby przeniesienia decyzji pozwolenia na budowę
Decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że w przypadku, gdy przesłanki określone w art. 40 Prawa budowlanego zostały spełnione, właściwy organ jest zobowiązany ustawą do wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę zgodnie z oczekiwaniami stron. Nie może ona zatem samodzielnie ustanawiać zakresu pozwolenia lub ponownie przeprowadzać postępowania merytorycznego w przedmiocie wydania pozwolenia.
Zatem jeśli dotychczasowy inwestor wyrazi wolę przeniesienia uprawnień wynikających z pierwotnego pozwolenia na budowę na inny określony podmiot, a nowy inwestor przyjmie wszystkie warunki zawarte w przedmiotowej decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wówczas organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę.
Możliwe jest również przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu tylko co do określonej części inwestycji. Aby tak się stało, zarówno rzeczona część inwestycji, jak i pozostałe z nich muszą być w stanie samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 grudnia 2001 roku (sygn. akt: II SA/Kr 76/98) wskazał dodatkowo, że „zmiana inwestora (adresata) decyzji o pozwoleniu na budowę nie stanowi naruszenia prawem chronionych interesów właścicieli nieruchomości, na które może oddziaływać planowana inwestycja. Zatem zmiana adresata decyzji nie może stać się powodem wzruszania wydanej decyzji”.
Przeniesienie pozwolenia na budowę a ponowna ocena pozwolenia
Należy podkreślić, że postępowanie w przedmiocie przeniesienia pozwolenia na budowę nie może prowadzić do ponownej oceny takiego pozwolenia, w tym jego wzruszenia. Nie jest dopuszczalne badanie przez organ, czy decyzja pierwotna została wydana w sposób prawidłowy, czy dotychczasowy inwestor dopełnił swoich obowiązków oraz czy decyzja ta wygasła.
Jej istotą jest wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę (lub decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych). Sam fakt uzyskania pozwolenia przez dotychczasowego inwestora kreuje możliwość przeniesienia go na inny podmiot. Nie ma tutaj znaczenia, czy decyzja ta była wydana w sposób właściwy ani też czy w ogóle zaczęła być już wykonywana.
Kto może być stroną w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę?
Postępowanie o przeniesienie pozwolenia na budowę nosi szczególny charakter. Ustawodawca w omawianym art. 40 Prawa budowlanego ograniczył krąg podmiotów, które mogą być stronami w sprawie. Uczestnikami postępowania o przeniesienie pozwolenia na budowę mogą być wyłącznie dotychczasowy inwestor oraz przyszły (nowy) inwestor
Ustawodawca wyłączył zatem stosowanie generalnej zasady z Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny, uznając, że „czynienie stron z osób, które w istocie interesu prawnego nie posiadają, jest zjawiskiem niekorzystnym, któremu należy przeciwdziałać. Gdyby przepis art. 40 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane nie regulował kręgu stron, to zapewne orzecznictwo sądowe przyjęłoby to samo rozwiązanie, gdyż zmiana osoby inwestora nie narusza prawem chronionych interesów osób trzecich. W sytuacji jednak, gdy adresatem wydanego pozwolenia na budowę było kilku inwestorów lub gdy ma być ono przeniesione na rzecz kilku osób, to przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne wyłącznie w jednym postępowaniu administracyjnym z udziałem dotychczasowych i nowych inwestorów” (por. wyrok NSA z 10 kwietnia 2002 roku, sygn. akt: II SA/GD 420/01).
Jakie warunki należy spełnić aby możliwe było przeniesienie pozwolenia na budowę?
Przeniesienie pozwolenia na budowę na podmiot trzeci jest czynnością prawno-formalną. Oznacza to, że jej strony nie mogą wydać oświadczenia, na podstawie którego automatycznie dojdzie do przeniesienia. Oprócz konsensusu stron zgodę musi jeszcze wyrazić organ administracyjny.
Decyzja organu architektoniczno-budowlanego wydawana jest na wniosek strony, na której rzecz zostało wydane pierwotne pozwolenie na budowę (dotychczasowy inwestor). Z kolei podmiot, na który ma być taka decyzja przeniesiona (nowy inwestor), musi zgodzić się z wszystkimi warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Do wniosku inwestora o przeniesienie decyzji dołączyć należy:
- oświadczenie inwestora o przyjęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
- oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zgodę dotychczasowego inwestora, na którego rzecz decyzja została wydana, lub kopię tej zgody;
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia.
Zgoda dotychczasowego inwestora nie będzie wymagana w wypadku, gdy własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości przeszły już na nowego inwestora. Jeśli zatem doszło już do sprzedaży nieruchomości, zgoda pierwotnego inwestora nie jest istotna.
Dodatkowym warunkiem jest to, że pozwolenie objęte wnioskiem musi być ważne i nie może wygasnąć do dnia wydania decyzji o przeniesieniu. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa wówczas, gdy:
- budowa została przerwana na dłużej niż 3 lata;
- budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.
Wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę
Przedmiotowy wniosek można złożyć w formie pisemnej podczas wizyty w urzędzie lub przy pomocy operatora pocztowego bądź elektronicznie. Jeżeli inwestor wybierze ścieżkę elektroniczną, wniosek złoży za pośrednictwem strony internetowej, na której został udostępniony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego odpowiedni formularz, tj. na portalu e-Budownictwo.
Wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest wolny od opłat. Na szczęście kwota ta nie jest nadto wygórowana. Opłata skarbowa za przeniesienie pozwolenia na budowę wynosi 90 zł. Poza tym od opłaty zwolnione zostało przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczące budownictwa mieszkaniowego oraz wnioski składane przez jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.
Opłatę uiszcza się na rachunek bankowy urzędu miasta lub gminy właściwego dla nieruchomości, której dotyczy pozwolenie na budowę.
Co więcej, jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika, musi pamiętać o opłacie za pełnomocnictwo. Wynosi ona 17 zł i jak powyżej – należy ją wpłacić na rachunek urzędu miasta lub gminy.
Odwołanie od decyzji
Nie jest tak, że każdy wniosek zostaje przyjęty i pozytywnie rozpatrzony przez organ. Jeśli pismo nie spełnia wymagań ustawowych, np. brakuje zgody pierwotnego inwestora lub oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wniosek zostanie oddalony.
Od decyzji negatywnej można się odwołać. Pismo odwoławcze należy złożyć do:
- urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję wydał starosta albo urząd miasta na prawach powiatu;
- Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki.
Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji.
