Posadowienie budynku jest przedsięwzięciem dość skomplikowanym, głównie z uwagi na ogrom formalności, jakie należy załatwić, aby móc w ogóle budowę rozpocząć. Niekiedy pojawia się jeszcze dodatkowy problem – wysłużony, niszczejący budynek stojący w miejscu nowej inwestycji. Aby więc zacząć myśleć o rozpoczęciu prac budowlanych, najpierw należy zająć się rozbiórką istniejącego budynku. Nie zawsze jednak będzie chodziło o sypiący się blok czy dom jednorodzinny, czasami będą to stare altany, szopy czy garaże. Prace rozbiórkowe są jednak regulowane przez Prawo budowlane i chociaż nie zawsze będą wymagały pozwolenia, należy zgłosić je w odpowiednim urzędzie. Pozwolenie na rozbiórkę budynku - kiedy nie będzie potrzebne? Jak dokonać odpowiedniego zgłoszenia prac? O tym poniżej.
Potrzeba czy wręcz konieczność rozbiórki istniejącego budynku może mieć wiele źródeł. Najczęściej chodzi jednak o względy bezpieczeństwa, walory estetyczne lub chęć posadowienia nowego, bardziej komfortowego i ładniejszego obiektu. Niezależnie od pobudek kierujących inwestorem, tak jak w przeważającej liczbie wypadków na budowę potrzebne jest pozwolenie, tak też zburzenie istniejącej budowli wymaga odpowiednich decyzji organów budowlanych. Co do zasady rozbiórka budynku traktowana jest jako prace budowlane, a te zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego można rozpocząć jedynie na podstawie odpowiedniej decyzji wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jednakże tak jak niemal w każdym wypadku i w tym ustawodawca przewidział szereg wyjątków od zasady – rozbiórka nie zawsze wymaga pozwolenia, niekiedy wystarczy jedynie zgłoszenie.
Pozwolenie na rozbiórkę budynku
Mimo że prace związane z budową oraz rozbiórką budynku w oczywisty sposób się od siebie różnią, to Prawo budowlane niejako zrównuje te pojęcia i nadaje im nazwę prac budowlanych, tym samym nakładając na inwestora tożsame obowiązki. Najważniejszym z nich jest konieczność uzyskania pozwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych.
Zasadniczo pozwolenie odpowiedniego organu budowlanego jest potrzebne w stosunku do rozbiórki:
- budynków lub budowli wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską;
- budynków i budowli o wysokości powyżej 8 metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości obiektu;
- obiektów i urządzeń budowlanych, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę – jeżeli podlegają ochronie jako zabytki. Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, są to obiekty:
- wpisane do rejestru zabytków;
- wpisane na Listę Skarbów Dziedzictwa;
- uznane za pomnik historii;
- znajdujące się w parku kulturowym;
- podlegające ochronie konserwatorskiej (ochronie budynków, budowli, urządzeń budowlanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.
Pozwolenie na rozbiórkę budynku niewymagane, a co ze zgłoszeniem?
W myśl art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego rozbiórka jest możliwa wyłącznie za uzyskaniem pozwolenia. Ustawodawca jednak przewidział szereg wyjątków od tej zasady, które uregulował w art. 31 Prawa budowlanego. Przepis ten zawiera katalog wypadków, kiedy pozwolenie nie jest wymagane. Katalog ma charakter zamknięty, toteż nie jest możliwe zastosowanie omawianego przepisu do obiektów, które nie zostały w sposób jednoznaczny w nim wymienione.
Zgodnie z ust. 1 art. 31 ustawy nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, lecz wymaga zgłoszenia rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Należy podkreślić, że o ile pozwolenie wobec powyżej określonych obiektów nie będzie wymagane, to konieczne będzie uprzednie zgłoszenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru prowadzenia robót rozbiórkowych. Brak stosownego zgłoszenia może narazić inwestora na dotkliwe kary administracyjne.
Zgłoszenie powinno określać miejsce, rodzaj, zakres oraz sposób wykonania robót rozbiórkowych. Dodatkowo w przypadku rozbiórki metodą wybuchową inwestor ma obowiązek dołączyć dokumentację strzałową. Wniosek jest nieodpłatny. Należy przy tym pamiętać, że obligatoryjnie dokument należy złożyć przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac budowlanych. Jednakże same roboty zabezpieczające i rozbiórkowe mające na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia można rozpocząć przed dokonaniem zgłoszenia. Zagrożenie musi być jednak bezpośrednie, co oznacza, że nie można ze względu na grożące realne wysokie niebezpieczeństwo zastosować zwykłego trybu uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku lub zgłoszenia. Istotne jest, że po ustaniu owego niebezpieczeństwa inwestor ma obowiązek dokonać właściwego zgłoszenia rozbiórki (nawet już po jego faktycznym dokonaniu).
Organ budowlany ma obowiązek dokonać kontroli zgłoszenia, jednak nie jest zobligowany do wydawania decyzji w tym przedmiocie. Jeśli zgłoszenie – w ocenie organu – spełnia wszystkie wymagania, to urząd przyjmuje je poprzez tzw. milczącą zgodą. Organ w takim wypadku nie wysyła żadnego pisma z pozwoleniem na rozbiórkę. Jednocześnie ma on prawo, przed upływem terminu 21 dni, wnieść sprzeciw i nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku. Dzieje się tak, gdy planowane wyburzanie:
- może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych lub stanu środowiska;
- wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką.
Kiedy nie będzie wymagane również zgłoszenie rozbiórki?
Prawo budowlane przewidziało także przypadki, kiedy wyburzenie budynku nie tylko nie wymaga pozwolenia, lecz także zgłoszenia. Zgodnie z ust. 1a omawianego przepisu zgłoszenie rozbiórki nie jest wymagane wobec:
- obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę;
- budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.
Obiekty, których budowa nie wymaga zgłoszenia, zostały szczegółowo określone w art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego. Z racji tego, że katalog ten jest bardzo rozbudowany, przytoczę jedynie przykłady takich budowli. Są to m.in. parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m², parterowe budynki gospodarcze, wiaty sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, altany działkowe, wiaty przystankowe i peronowe, stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk, przydomowe baseny i oczka wodne itp.
Wyjątek od wyjątku – kiedy jednak pozwolenie będzie konieczne?
W poprzednich akapitach zostały wskazane budynki i inne obiekty budowlane, które nie potrzebowały pozwolenia na rozbiórkę. Ustawodawca w art. 31 ust. 1b Prawa budowlanego przewidział jednak przypadki, kiedy mimo spełnienia ustawowych przesłanek, uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę będzie konieczne. Zgodnie z tym przepisem zwolnienia nie stosuje się wobec rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych:
- wpisanych do rejestru zabytków oraz
- objętych ochroną konserwatorską.
Budynki podlegające ochronie jako zabytki wskazane zostały w art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (opisane wyżej). Aby jednak można było wobec nich mówić o zabytkach, obiekty te muszą zostać wpisane do rejestru zabytków prowadzonych przez właściwych wojewódzkich konserwatorów zabytków. Z kolei obiektami objętymi ochroną konserwatorską są budynki oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odpowiednich strefach ochrony bądź też indywidualne oznaczenie w planie konkretnej nieruchomości zabytkowej.
Pozwolenie na rozbiórkę budynku – podsumowanie
Prawo budowlane łączy w sposób oczywisty instytucję rozbiórki budynku z instytucją budowy. Tak więc, co do zasady, wszędzie tam, gdzie ustawa przewiduje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę wobec danego obiektu, tam również istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę w przypadku zamiaru jego wyburzenia. Przede wszystkim wskazać należy, że pozwolenie na rozbiórkę budynku nie jest wymagane w przypadku budynku o wysokości poniżej 8 m, jeżeli jego odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Wymagane jest natomiast zgłoszenie. Z kolei ani pozwolenie, ani zgłoszenie nie będzie potrzebne przy rozbiórce obiektów i urządzeń budowlanych, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę oraz obiektów zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej.
