W opracowaniu uwaga zostanie skupiona na treści art. 66 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem organ może bowiem, w ściśle określonych przypadkach, usunąć stwierdzone nieprawidłowości w obiekcie budowlanym. Analizie zostanie poddany przepis, w sposób syntetyczny wskazując, czym jest obiekt budowlany, kiedy dochodzi w nim do nieprawidłowości, a także co może w takim przypadku nakazać organ.
Czym jest obiekt budowlany?
Definicja obiektu budowlanego znajduje się w ustawie Prawo budowlane.
Zgodnie z przepisami przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę, obiekt małej architektury, wraz z instalacjami, które zapewniają możliwość ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Musi on być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Ta definicja niewiele mówi. Aby ją lepiej zrozumieć, trzeba skorzystać z dalszych definicji, tzn. z definicji budynku, budowli i obiektu małej architektury.
Budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem (przez fundamenty), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, czyli ścian, posiadający fundamenty i dach.
Budowla to natomiast każdy obiekt, który nie jest budynkiem lub obiektem małej architektury. Budowlami, zgodnie z przepisem, są np. obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Obiekt małej architektury to niewielki obiekt np. kultu religijnego, posąg, wodotrysk, obiekt architektury ogrodowej, obiekt służący codziennej rekreacji, utrzymania porządku jak piaskownice, drabinki, śmietniki, huśtawki.
Wiele obiektów jest zatem obiektami budowlanymi i do nich mają zastosowanie liczne przepisy ustawy Prawo budowlane, w tym art. 66 tego aktu normatywnego.
Jakie nieprawidłowości w obiekcie budowlanym mogą być stwierdzone?
Zgodnie z art. 66 ustawy Prawo budowlane mogą zostać stwierdzone następujące nieprawidłowości w obiekcie budowlanym:
- możliwość zagrażania życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska;
- użytkowanie obiektu w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska;
- nieodpowiedni stan techniczny;
- powodowanie swym wyglądem oszpecenia otoczenia.
Wszystkie te przesłanki nie są konkretne, zero-jedynkowe. Każda z nich wymaga uprzedniego skontrolowania oraz zweryfikowania przez organ, czy obiekt budowlany zagraża bezpieczeństwu, czy jest w odpowiednim stanie technicznym, lub czy powoduje oszpecenie otoczenia.
W takich postępowaniach zasadne jest przeprowadzenie oględzin, protokołu kontroli obiektu, ewentualnych ekspertyz i opinii biegłych z zakresu nieruchomości.
Kwestie zagrażania życiu, zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska czy użytkowania obiektu w sposób, który może im zagrażać, są bardzo poważne. Obiekt może np. grozić zawaleniem, co powoduje niezbędność podjęcia natychmiastowych decyzji. Zły stan balkonu czy dachu również może rodzić niebezpieczeństwo zarówno dla mieszkańców, jak i osób postronnych.
W tych dwóch przesłankach wydania decyzji organ ma obowiązek wskazać, jakie występują nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, a także, w jaki sposób obiekt lub jego użytkowanie zagraża chronionym dobrom. Zagrożenie to nie musi się wiązać z pogorszeniem stanu technicznego obiektu budowlanego.
Nieodpowiedni stan techniczny wiąże się z nadmiernym pogorszeniem właściwości użytkowych i sprawności technicznej obiektu budowlanego wynikających z jego zużycia lub uszkodzenia. Zazwyczaj będzie to powodowało, że obiekt jest niezgodny z aktualnymi przepisami techniczno-budowlanymi, choć nie jest to koniecznością.
Najtrudniejszą do uchwycenia przesłanką jest powodowanie oszpecenia otoczenia przez obiekt. Kwestie estetyki są bowiem co do zasady kwestią indywidualną, trudno je zobiektywizować. W orzecznictwie podaje się jednak, że ten przepis dotyczy sytuacji skrajnych zaniedbań w estetyce obiektu przy uwzględnieniu otoczenia.
Zakres okoliczności, które mogą spowodować uruchomienie przepisu art. 66 Prawa budowlanego, jest szeroki i każdorazowo pozostaje do oceny organów.
Ważne jest jednak, aby strona dostarczała i dążyła do tego, aby w sposób szeroki przeprowadzono postępowanie dowodowe. Dotyczy to zwłaszcza strony, na którą ma być nałożony obowiązek usunięcia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym. Jeśli bowiem ich nie ma albo są takie, które nie zagrażają bezpieczeństwu ludzi, mienia, środowiska, nie ma potrzeby do nakładania obowiązku. Warto mieć bowiem na uwadze, że wykonanie decyzji usunięcia nieprawidłowości zawsze będzie wiązać się z poniesieniem kosztów przez właściciela obiektu budowlanego, dlatego tak ważne jest precyzyjne ustalenie stanu faktycznego w sprawie.
Jaki organ jest właściwy w sprawie?
W sprawach związanych z nieprawidłowościami w obiektach budowlanych organem właściwym jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który działa na obszarze, na którym położony jest obiekt budowlany.
W przypadku kwestionowania jego decyzji stronie niezadowolonej, czyli albo tej, której nakazują usunięcie nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, albo tej, która wnosiła o wydanie decyzji o usunięciu ich, ale organ się takowych nie dopatrzył, przysługuje odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.
Jeśli nadal decyzja jest niekorzystna, można złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a instancją ostatnią jest Naczelny Sąd Administracyjny, do którego wnosi się skargę kasacyjną.
Co może zrobić organ?
Organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Jeżeli nieprawidłowości zagrażają życiu, zdrowiu, bezpieczeństwu mienia, sprawiają, że dalsze jego użytkowanie będzie stanowić bezpośrednie zagrożenie dla ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska, organ może nałożyć zakaz użytkowania tego obiektu lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Może to w szczególności dotyczyć sytuacji, gdy istnieje zagrożenie katastrofą budowlaną lub pożarem.
Ponadto organ może nakazać usunięcie jakichś elementów budowlanych albo zamontowanie odpowiednich, np. rynien, jeśli takowych nie ma i grozi to niekontrolowanym zalewaniem posesji sąsiedzkiej.
Kto jest adresatem decyzji administracyjnej?
Adresatem zobowiązania do usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w obiekcie budowlanym może być wyłącznie właściciel lub zarządca nieruchomości, a nie sprawca, który spowodował ich powstanie, jeśli miałby to być ktoś inny niż właściciel czy zarządca.
Jeśli właścicieli obiektu budowlanego jest więcej, to adresatami powinni być wszyscy współwłaściciele, niezależnie od wielkości udziału, który mają. Kwestie związane z ponoszeniem kosztów przez współwłaścicieli są kwestią prawa cywilnego, nie administracyjnego – organ tego w ogóle nie ustala. W razie sporu między współwłaścicielami podlega on rozwiązaniu na drodze powództwa cywilnego.
