Przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości mają obowiązek odprowadzania z tego tytułu podatku majątkowego, jakim jest podatek od nieruchomości. W niniejszym artykule zastanowimy się, w jaki sposób powstaje obowiązek podatkowy w przypadku nowo wybudowanego budynku oraz jakie są ewentualne możliwości optymalizacji w tym zakresie. Podatek od nieruchomości od nowo wybudowanych budynków - omawiamy!
Podatek od nieruchomości od nowo wybudowanych budynków
Wyższe stawki podatku od nieruchomości dotyczą tych gruntów, budynków oraz budowli, które są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Jak wskazuje art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Na mocy art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości.
Dla wystąpienia zobowiązania podatkowego konieczne jest uprzednie powstanie obowiązku podatkowego. W tym zakresie możemy wskazać, że na mocy art. 6 ust. 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności go uzasadniające.
W kontekście naszych rozważań kluczowy będzie natomiast art. 6 ust. 2 ustawy, gdzie możemy przeczytać, że jeżeli okolicznością, od której uzależnia się obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Powyższy przepis wyznacza zatem kilka alternatywnych okoliczności skutkujących powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości.
Powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości uzależnione jest od faktu zakończenia prac związanych ze wznoszeniem obiektu budowlanego lub od rozpoczęcia jego użytkowania przed ostatecznym zakończeniem robót. Obowiązek podatkowy nie jest uwarunkowany uzyskaniem prawa do użytkowania budynku.
O momencie powstania obowiązku podatkowego decyduje fakt wystąpienia wcześniejszego z dwóch wskazanych zdarzeń: zakończenia budowy (co może być potwierdzone w dzienniku budowy lub ustalone w inny sposób, np. w postępowaniu dowodowym w ramach prowadzonego postępowania podatkowego) lub rozpoczęcia faktycznego użytkowania.
Przykład 1.
Czy od nieużytkowanego budynku przedsiębiorca jest zobowiązany zapłacić podatek od nieruchomości?
Przedsiębiorca, który wybudował budynek, ale nie rozpoczął jego użytkowania, nie może na tej podstawie bronić tezy, że nie powstał obowiązek podatkowy. Art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określa rozłączne okoliczności generujące obowiązek podatkowy.
Analogicznie obowiązek podatkowy powstanie też w sytuacji odwrotnej, tzn. gdyby przedsiębiorca rozpoczął faktycznie użytkowanie budynku całkowicie nieukończonego. Także i w tym przypadku powstanie obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości.
Rozpoczęcie użytkowania budynku lub budowli należy rozumieć w znaczeniu potocznym. Przy ustalaniu tej okoliczności nie ma żadnego znaczenia, czy odbyło się to zgodnie z prawem i czy rzeczywiście obiekt nadawał się do wykorzystywania.
Przepis nie uzależnia rozpoczęcia użytkowania obiektu od ewentualnej potrzeby uzyskania stosownych rozstrzygnięć pozwalających na użytkowanie przedmiotu opodatkowania. Fakt użytkowania jest okolicznością obiektywną.
Podatek od nieruchomości od nowo wybudowanych budynków - sytuacja budynku niewykończonego
Problematyczny pod kątem ustalenia stawki podatku jest przypadek budynku niewykończonego, w którego części jest prowadzona działalność gospodarcza. Pojawia się bowiem pytanie, czy opodatkowaniu wyższą stawką podlega cały budynek, czy jedynie część związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.
W tym zakresie należy przede wszystkim ustalić przedmiot opodatkowania, którym jest budynek. Jak wskazuje art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Aby można było mówić o budynku jako o przedmiocie opodatkowania, obiekt budowlany musi mieć fundamenty, ściany oraz dach. Nie jest natomiast konieczne, aby budynek miał okna bądź drzwi.
Jak czytamy w wyroku WSA w Poznaniu z 5 lutego 2021 roku, I SA/Po 231/20, budynek istniejący to budynek posiadający instalacje i urządzenia techniczne, zaś istniejąca część budynku to zespół pomieszczeń lub pomieszczenie, wydzielone w budynku stałymi przegrodami budowlanymi, z instalacjami i urządzeniami technicznymi, funkcjonujące niezależnie od reszty budynku, jako samodzielna całość.
Istnienie takiej części budynku po zakończeniu jej budowy lub rozpoczęcie użytkowania przed jej ostatecznym wykończeniem wyznacza moment powstania obowiązku podatkowego tylko w stosunku do tej części budynku. Brak instalacji i urządzeń technicznych w nowo budowanym budynku lub jego części oznacza, że budynek taki lub jego część nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, chyba że rozpoczęto użytkowanie budynku lub jego części przed wykończeniem (budynku lub jego części). Obowiązek podatkowy powstaje tylko w zakresie tej części użytkowanego budynku, a nie w zakresie całości.
Podobnie też WSA w Rzeszowie w wyroku z 7 października 2021 roku, I SA/Rz 569/21, w przypadku rozpoczęcia użytkowania części budynku możliwe jest opodatkowanie całości tylko w sytuacji, gdy istnieje reszta przedmiotu opodatkowania, w tym wypadku budynku.
Przedmiotem opodatkowania mogą być wyłącznie te powierzchnie budynków lub ich części, które są wyposażone w instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Przykład 2.
Czy cały niewykończony budynek podlega opodatkowaniu wyższą stawką podatku od nieruchomości?
Przedsiębiorca wybudował piętrowy budynek usługowy. Wykończona i oddana do użytku na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej została tylko dolna część. Piętro budynku pozostało niewykończone. Biorąc pod uwagę orzecznictwo sądowe, wyższa stawka podatku od nieruchomości powinna dotyczyć wyłącznie części faktycznie związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Chcąc wskazać na mechanizmy optymalizacyjne, warto zatem zaznaczyć, że przedsiębiorca, który wie, że nie będzie wykorzystywał w działalności całości budynku, powinien wstrzymać się z wykończeniem nieużytkowanej części. Dopóki bowiem część nieruchomości nawet w sposób potencjalny nie może być uznana za związaną z działalnością gospodarczą, dopóty wyższa stawka podatku od nieruchomości jest nieuzasadniona.
