Któż z nas nie marzy o własnym domu? Dzięki Nowemu Ładowi ten sen może się ziścić. Co prawda nie będzie on zbyt duży ani zaprojektowany podług naszych potrzeb i wymagań, ale będzie. Od 3 stycznia 2022 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego pozwalająca budować bez pozwolenia domy do 70 m2. Oczywiście nie oznacza to przyzwolenia na samowole budowlane. Zamiar budowy należy zgłosić właściwym organom oraz spełnić szereg innych wymagań określonych w ustawie. Sprawdź, jaki dom bez pozwolenia na budowę można wybudować.
Dom bez pozwolenia na budowę– co to znaczy?
Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę mogą być już stawiane dzięki nowelizacji ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rząd zmiany te dumnie nazwał „Domem bez formalności”. Nazwa ta jest nieco myląca, gdyż formalności istnieją, jednak nie tak zawiłe, jak przy pozwoleniu na budowę.
Nowelizacją, która weszła w życie 3 stycznia bieżącego roku, wprowadzono do Prawa budowlanego przepisy:
29 ust. 1 pkt 1, zgodnie z którym „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”, oraz
29 ust. 1 pkt 16, na mocy którego „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m”.
Powyższe oznacza, że wobec wskazanych domów mieszkalnych oraz domów letniskowych nie ma potrzeby przeprowadzania procedury związanej z uzyskaniem decyzji administracyjnej w przedmiocie pozwolenia na budowę. Inwestycję taką należy jednak zgłosić właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie powinno zawierać:
określenie rodzaju planowanych robót;
określenie zakresu i sposobu wykonywania robót;
określenie terminu rozpoczęcia robót;
oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W zależności od okoliczności i rodzaju stawianego budynku do zgłoszenia należy dołączyć wymagane projekty, szkice i rysunki, a także dodatkowe pozwolenia, uzgodnienia i opinie sporządzone przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Szczegółowe wymagania zostaną poniżej omówione oddzielnie dla domu mieszkalnego oraz domu letniskowego.
Należy przy tym pamiętać, że niekiedy nawet omawiane rodzaje budowli będą wymagały pozwolenia na budowę. Dzieje się tak, gdy:
inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko;
inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000;
roboty budowlane mają być wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków;
budowa lub roboty budowlane będą wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – w takim wypadku do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku.
Dom jednorodzinny mieszkalny - warunki
Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego budynek mieszkalny jest to dom jednorodzinny przeznaczony na użytek własny mieszkalny do użytku całorocznego. Dom może być dwukondygnacyjny, z użytkowym poddaszem przeznaczonym na pobyt ludzi. Budynek nie może przekraczać 70 m2 powierzchni zabudowy oraz łącznej powierzchni użytkowej 90 m2, wliczając w to poddasze. Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, przy czym liczba budynków na działce nie może przekraczać jednego domu na każde 500 m2 powierzchni działki. Co więcej, nowelizacja nie zwalnia z obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi tu o obowiązek zachowania odpowiednich odległości od granic działki, tj. 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy oraz 3 m w przypadku budynku zwróconego do granicy ścianą bez okien i drzwi.
Budynek nie wymaga procedury pozwolenia na budowę, a co za tym idzie, nie ma konieczności zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Mimo powyższego warto owego kierownika zatrudnić, gdyż bez niego inwestor przyjmuje na siebie całą odpowiedzialność za kierowanie budową. Brak wymogu pozwolenia na budowę nie oznacza jednak, że inwestor nie będzie musiał złożyć pełnego projekt budowlanego. Musi być on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku inwestor jest zobowiązany do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Mimo że jest to jeszcze informacja niepotwierdzona, rząd obiecał przyśpieszyć procedurę pozyskiwania warunków zabudowy do 21. dnia.
Inwestor, aby móc rozpocząć budowę, wraz ze zgłoszeniem powinien złożyć:
projekt zagospodarowania działki budowlanej;
projekt architektoniczno-budowlany;
oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych;
oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy;
oświadczenie o tym, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna
Oprócz powyższego budowa domu jednorodzinnego dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wymaga:
zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych;
geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Gotowe projekty domów mieszkalnych
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zorganizował konkurs na projekt koncepcyjny domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2. Celem konkursu było wyłonienie projektów budynków o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych, ekologicznych, oszczędnych i estetycznych, które będą spełniały wszystkie ustawowe wymagania „domów bez formalności”.
Jak czytamy na stronie GUNB (https://www.gunb.gov.pl/strona/dom-do-70-m2), organ wybrał już 38 prac autorów, którzy zostali zaproszeni do negocjacji w trybie zamówienia z wolnej ręki na wykonanie pełnego projektu budowlanego, który ma zostać udostępniony bezpłatnie inwestorom w II kwartale 2022 roku. Oznacza to, że inwestorzy planujący budowę domu do 70 m2 od kwietnia bieżącego roku będą mogli wykorzystać jeden z bezpłatnie udostępnionych projektów domów.
Dom letniskowy - warunki
Dom letniskowy, czyli budynek rekreacji indywidualnej, na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego jest obiektem do przeznaczenia tymczasowego, tj. użytkowanie go nie powinno przekraczać 180 dni w roku. Dom letniskowy, tak jak budynek jednorodzinny mieszkalny, nie może przekraczać 70 m2, przy czym tutaj musi to być budynek parterowy, nie może posiadać kondygnacji – poddasza użytkowego. Rozpiętość budynku może mieć maksymalnie 6 m, a wysięg wsporników nie może być większy niż 2 m. Jednocześnie wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa niż 2,2 m.
Tak jak przy domu mieszkalnym, budynek letniskowy musi spełniać wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy, a także liczba budynków na działce nie może przekraczać jednego domu na każde 500 m2 powierzchni działki. Tym, co odróżnia domek letniskowy, jest fakt, że zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu dostępnym w urzędzie starostwa powiatowego oraz na jego stronie internetowej. Zgłoszenie wymaga określenia zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych oraz terminu rozpoczęcia prac.
Działka przeznaczona pod budowę budynku rekreacji indywidualnej nie musi mieć zapewnionej możliwości przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, o ile takich wymagań nie określa plan miejscowy lub takie wymagania nie zostały zawarte w decyzji o warunkach zabudowy.
Czy z domu letniskowego można korzystać tak, jak z domu mieszkalnego?
Jeżeli zarówno domek letniskowy, jak i jednorodzinny budynek mieszkalny mogą być tej samej wielkości, to nasuwa się pytanie, czy budynek rekreacji indywidualnej można traktować jak zwykły dom do użytkowania całorocznego? Patrząc na przepisy Prawa budowlanego, odpowiedź brzmi – nie. Domy letniskowe są budynkami do użytku rekreacyjnego, które można użytkować tylko przez 180 dni w ciągu roku. Może to być 6 miesięcy użytkowania ciągiem albo w rozłożonych na cały rok okresach. Jednakże patrząc na praktykę sądową, można odnieść wrażenie, że jak najbardziej możliwe jest zamieszkanie w budynku rekreacyjnym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 czerwca 2008 roku (sygn. akt: II OSK 608/07), orzekł, że „Zameldowanie jest tylko administracyjnym potwierdzeniem pobytu i służy celom administracyjnym. Nie można więc odmówić prawa do meldunku osobie, która na stałe przebywa w jakimś obiekcie, na przykład w domku letniskowym”.
Zgodnie z powyższym sądy administracyjne nie widzą przeciwwskazań, aby domek letniskowy zastępował „normalny” dom mieszkalny.
Możliwe jest także przekształcenie budynku rekreacji indywidualnej w budynek mieszkalny. Należy jednak pamiętać, że taki dom letniskowy musi spełniać wszystkie warunki techniczne narzucane ustawowo domom mieszkalnym.
Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę – podsumowanie
Projekt „domów bez formalności” jest jednym z tych pomysłów, za który należy pochwalić Polski Ład. Wybudowanie „małego” domu bez rozbudowanej papierologii, we względnie krótkim czasie, z możliwością skorzystania z darmowego projektu jest dobrym rozwiązaniem dla osób o skromniejszym budżecie, z niższymi wymaganiami pod względem przestrzeni mieszkalnej (np. dla singli, małżeństw bezdzietnych lub z odchowanymi potomkami bądź dla rodzin z jednym dzieckiem), które chciałyby zamieszkać na wsi bądź obrzeżach miast.
Należy jednak brać pod uwagę głosy architektów oraz inżynierów budownictwa, którzy twierdzą, że rezygnacja z nadzorowania robót budowlanych przez kierownika budowy może w istotny sposób przyczynić się do obniżenia standardów bezpieczeństwa pracowników zatrudnionych na budowie oraz osób, które następnie będą zamieszkiwały budynek. Dlatego też, decydując się na budowę domu, korzystając z omawianej procedury, warto mimo wszystko skorzystać z pomocy profesjonalistów i zatrudnić osobę, która zawodowo zajmuje się nadzorowaniem robót budowlanych (tj. kierownika budowy).
