Poradnik Przedsiębiorcy

Wprowadzenie prywatnej nieruchomości do firmy - warto wiedzieć!

Częstym scenariuszem w praktyce przedsiębiorcy jest konieczność wprowadzenia prywatnych składników majątku do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zazwyczaj dotyczy to środków transportu bądź innych ruchomości, np. maszyn, aczkolwiek niekiedy przedsiębiorca chciałby wprowadzić do działalności gospodarczej prywatne nieruchomości. Czy wprowadzenie prywatnej nieruchomości do firmy jest możliwe?

Wprowadzenie prywatnej nieruchomości do firmy - jak tego dokonać?

Przepisy nie normują procedury wprowadzania do działalności gospodarczej prywatnych składników majątku, a co za tym idzie, nie ma sformalizowanego wzoru dokumentu, którym można posłużyć się w takiej sytuacji.

Wprowadzenie prywatnej nieruchomości do firmy wymaga uwzględnienia kilku aspektów związanych przede wszystkim ze sposobem ujęcia nieruchomości w księgach, a także ustaleniem jej wartości początkowej. Istotne znaczenie ma również sposób wykorzystania w działalności gospodarczej wprowadzanej nieruchomości.Wniesienie prywatnego składnika majątku (w tym nieruchomości) do jednoosobowej działalności gospodarczej jest co do zasady neutralne. Odrębnie należy przeanalizować aspekt wniesienia nieruchomości do spółki (szczególnie kapitałowej, np. sp. z o.o.), gdzie tego typu operacje mogą wywoływać określone skutki podatkowe.W dalszej części niniejszego artykułu zaprezentowano kilka istotnych informacji w przedmiocie niniejszej materii.

Sporządzenie pisemnego oświadczenia i ustalenie wartości nieruchomości

Przepisy nie precyzują, w jakim trybie należy dokonać wprowadzenia prywatnego składnika majątku (w tym nieruchomości) do działalności gospodarczej. W praktyce więc należy sporządzić oświadczenie w formie pisemnej, w którym przedsiębiorca zadeklaruje wykorzystanie danego składnika majątku w działalności gospodarczej – prawidłowość postępowania polegającego na wprowadzaniu prywatnych składników majątku do działalności gospodarczej, sporządzonym przez podatnika oświadczeniem, potwierdzają również organy podatkowe.

W kolejnym etapie należy ustalić wartość, jaką podatnik powinien zamieścić na przygotowanym przez siebie oświadczeniu. W tym miejscu może pojawić się pewien dylemat, zwłaszcza jeżeli nieruchomość znajdowała się w jego posiadaniu przez dłuższy czas, co spowodowało znaczny wzrost jej wartości, np. wskutek poniesionych nakładów.

W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów ustawy o PIT traktujących o wycenie środków trwałych (art. 22g), wychodząc od naczelnej zasady dotyczącej kosztów uzyskania przychodów (art. 22 ust. 1), zgodnie z którą:

„Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”.

Wartość nieruchomości należy więc ustalić w oparciu o rzeczywiście poniesione wydatki, a szczegółowe regulacje w tym zakresie ustawodawca zawarł w art. 22g ustawy o PIT, gdzie doprecyzowano, w jaki sposób należy ustalić wartość początkową środka trwałego w przypadku m.in. odpłatnego nabycia, częściowo odpłatnego nabycia czy wytworzenia we własnym zakresie. Generalnie nabycie nieruchomości jest czynnością wymagającą zachowania szczególnej formy, tj. sporządzenia aktu notarialnego. Podatnik winien więc zamieścić w oświadczeniu pierwotną wartość wynikającą z dokumentu potwierdzającego nabycie, którym będzie wspomniany wyżej akt notarialny. Wartość ta może zostać powiększona o wydatki związane z zakupem nieruchomości, które zgodnie z art. 22g ust. 3 zwiększają cenę nabycia (m.in. koszty opłat notarialnych, skarbowych), a także o inne udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.Wprowadzenie prywatnej nieruchomości do firmy, wiąże się z sporządzeniem pisemnego oświadczenia zawierającego w szczególności jej wartość, która powinna zostać ustalona w oparciu o historyczną cenę nabycia wynikającą z aktu notarialnego. Cena nabycia może zostać powiększona o udokumentowane nakłady związane z zakupem przedmiotowej nieruchomości oraz o inne udokumentowane nakłady poczynione na nieruchomość, które przyczyniły się do wzrostu jej wartości.

Wprowadzenie prywatnej nieruchomości do firmy a nieudokumentowane nakłady na nieruchomość 

Dopiero w przypadku, gdy z obiektywnych względów nie ma możliwości ustalenia ceny nabycia, wówczas podatnik może sięgnąć do art. 22g ust. 8 ustawy o PIT. W świetle przywołanej wyżej regulacji:

„(...) jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia”.

Należy jednak w tym miejscu wyraźnie zaznaczyć, że zasada ta nie będzie mieć zastosowania do ceny nabycia nieruchomości, ta wynika bowiem z aktu notarialnego i jest znana. Powyższa regulacja może być jednak użyteczna do wyceny nakładów na nieruchomość poczynionych przez podatnika, których nie jest w stanie udokumentować, dokumentów na taką okoliczność podatnik posiadać bowiem nie musiał.

Analogiczny przypadek rozpatrywany był w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 7 września 2017 roku, sygn. 0115-KDIT3.4011.191.2017.1.DW. Wnioskodawca nie był w stanie udokumentować poniesionych nakładów na nieruchomość, które znacznie zwiększyły jej wartość, stąd stanął na stanowisku, że wnosząc nieruchomość do działalności gospodarczej, należy ją wycenić według wartości rynkowej na podstawie art. 22g ust. 8 ustawy o PIT. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie podzielił teorii podatnika, uznał bowiem, że cena nabycia nieruchomości jest znana i należy ją zaczerpnąć z umowy sprzedaży, tj. z aktu notarialnego. Wyłącznie poczynione nakłady na nieruchomość można wycenić z zastosowaniem art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, a na niniejszą okoliczność najlepiej powołać rzeczoznawcę majątkowego, taką konkluzją organ podsumował przywołaną wyżej interpretację:

„Reasumując, wobec faktu, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem od 2005 r. poczynili znaczne nakłady na przedmiotową nieruchomość - to zgodnie z generalną zasadą, określoną w art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, mając na uwadze art. 22g ust. 3 ww. ustawy, w przedstawionej sytuacji wartość początkową budynku stanowić będzie cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego powiększona o wartość wszystkich nakładów. W celu ustalenia wysokości wydatków nieudokumentowanych fakturami, można posłużyć się wyceną biegłego rzeczoznawcy”.

Sposób ujęcia nieruchomości w księdze uzależniony jest od sposobu jej wykorzystania w działalności gospodarczej

Po sporządzeniu stosownego oświadczenia o wprowadzeniu prywatnej nieruchomości do działalności gospodarczej, operację należy odpowiednio ująć w księdze. W zależności od sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w działalności gospodarczej można zrobić to na dwa sposoby:

  1. jeżeli nieruchomość będzie spełniać ustawowe przesłanki, w których świetle należy zakwalifikować ją jako środek trwały, wówczas należy wprowadzić ją do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, a kosztem z tego tytułu będą dokonywane odpisy amortyzacyjne;
  2. jeżeli podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, a wprowadzana nieruchomość do działalności gospodarczej ma być następnie odsprzedana, np. po wybudowaniu na niej budynku/budynków, wówczas podatnik powinien ująć taką operację w 10. kolumnie księgi „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”.

Kwalifikując wprowadzoną do działalności gospodarczej nieruchomość jako środek trwały, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę art. 22c ustawy o PIT, który wyłącza z amortyzacji grunty i prawa użytkowania wieczystego gruntów. Podatnik winien więc wyodrębnić wartość budynków, które będą stanowić koszt w działalności gospodarczej poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych ustalonych w oparciu o przyjętą stawkę amortyzacyjną (indywidualną lub z wykazu stawek) oraz wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, które zgodnie z powyższą regulacją nie podlegają amortyzacji (stanowią bowiem koszt w momencie zbycia – art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Podatnik prowadzący z kolei działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, który wprowadza prywatną nieruchomość z zamiarem jej dalszej odsprzedaży (w celach handlowych), operację taką powinien potraktować jako klasyczne nabycie towarów/materiałów. Zasadność takiego postępowania potwierdzały niejednokrotnie organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej o sygn. ILPB1/4511-1-1639/15-4/KF z 16 marca 2016 roku stwierdził, że:

„(...) z uwagi na fakt, iż przedmiotem działalności gospodarczej spółki cywilnej, w której Wnioskodawca jest wspólnikiem, będzie m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, nabytą nieruchomość gruntową należy uznać za towar handlowy. Wydatki poniesione na nabycie przedmiotowej nieruchomości gruntowej, która zostanie przekazana na potrzeby prowadzonej przez spółkę cywilną działalności gospodarczej, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy czym fakt przekazania przedmiotowej nieruchomości do działalności gospodarczej powinien być odpowiednio udokumentowany. W tym celu powinno zostać sporządzone stosowne oświadczenie, do którego należy dołączyć akt notarialny sporządzony na okoliczność zakupu tego gruntu. Powyższy koszt należy ująć w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 (zakup towarów handlowych i materiałów) pod datą, w której przedmiotowa nieruchomość zostanie wprowadzona do działalności gospodarczej. Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe”.

W podobnej sprawie taki sposób procedowania zaaprobował także Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, w interpretacji indywidualnej o sygn. PTPB1/415-317/13-5/KSU z 16 sierpnia 2013 roku.

Na względzie należy mieć dodatkowo konieczność zewidencjonowania wartości niesprzedanej nieruchomości na remanencie sporządzanym na koniec roku, w którym należy ująć także wartość nakładów poczynionych na inwestycję (tzw. produkcja w toku). W świetle § 29 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, przy działalności usługowej i budowlanej produkcję niezakończoną wycenia się według kosztów wytworzenia, z tym że nie może to być wartość niższa od kosztów materiałów bezpośrednich zużytych do produkcji niezakończonej. W ostatecznym rozrachunku, przekazana na potrzeby działalności gospodarczej nieruchomość prywatna, która została zakwalifikowana jako towar handlowy, będzie kosztem tego roku podatkowego, w którym podatnik osiągnie przychody z jej sprzedaży.