Poradnik Przedsiębiorcy

Nieruchomość cudzoziemca w Polsce - jak opodatkować?

W przypadku gdy cudzoziemiec posiada w Polsce nieruchomość, jest zobowiązany do regulowania podatku rolnego lub też podatku od nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż właścicielami nieruchomości są w takim przypadku osoby mające miejsce zamieszkania poza granicami Polski, pojawia się pytanie, czy należy stosować postanowienia międzynarodowych umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Kwestię, jak opodatkować nieruchomość cudzoziemca w Polsce wyjaśnimy w poniższym artykule.

Jak zaklasyfikować podatek rolny i podatek od nieruchomości?

Na wstępie wyjaśnić należy z jakim rodzajem podatku mamy do czynienia w przypadku podatku rolnego lub od nieruchomości. Jest to bardzo ważne w kontekście ustalenia, czy wymienione podatki w ogóle mogą podlegać pod regulacje umów międzynarodowych.

Zgodnie z ogólnie przyjętą systematyką, podatki funkcjonujące na gruncie prawa polskiego dzielą się na trzy zasadnicze grupy:

  • podatki dochodowe (PIT, CIT), czyli podatki od osiągniętego przez podatnika dochodu;

  • podatki obrotowe (VAT, akcyza, PCC), czyli podatki od dokonywanego obrotu towarami i usługami;

  • podatki majątkowe, czyli podatki od posiadanego majątku.

Do ostatniej kategorii podatku zaliczamy: podatek od nieruchomości, podatek leśny, podatek od środków transportowych, podatek od spadków i darowizn oraz podatek rolny.Podatek od nieruchomości oraz podatek rolny zaliczany jest do podatków majątkowych.W dalszej kolejności należy zatem zastanowić się, czy podatki majątkowe są przedmiotem międzynarodowych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Jakie podatki regulowane są międzynarodowymi umowami?

Wszystkie zawarte przez Polskę umowy międzynarodowe wzorowane są na Modelowej Konwencji OECD. Konwencja ta opiera się jednakże na podstawowym założeniu, że przedmiotem uregulowania każdej umowy są podatki dochodowe. Znajduje to potwierdzenie w nazwach poszczególnych umów:

  • Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisana w Londynie 20 lipca 2006 roku;

  • Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Norwegii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu oraz Protokół do tej Konwencji, podpisane w Warszawie 9 września 2009 roku;

  • Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Niderlandów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Warszawie 13 lutego 2002 roku.

Ponadto wskazać należy, że w Komentarzu do Modelowej Konwencji OECD wskazano, iż artykuł regulujący opodatkowanie majątku nie dotyczy podatków od majątku nieruchomego, spadków i darowizn oraz podatków wynikających z przeniesienia zobowiązań.Podatek rolny oraz podatek od nieruchomości stanowią podatki majątkowe i nie podlegają pod przepisy międzynarodowych umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania.Zawarte przez Polskę umowy międzynarodowe odnoszą się wyłącznie do podatków dochodowych (PIT oraz CIT). W konsekwencji nie mają one zastosowania ani do podatków obrotowych ani też do podatków majątkowych.

Nieruchomość cudzoziemca w Polsce - dochody z majątku nieruchomego

Analizując treść każdej międzynarodowej umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, odnajdziemy tam przepisy mówiące o opodatkowaniu dochodu z majątku nieruchomego.

Przykładowo art. 6 ust. 1 polsko-brytyjskiej umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania stanowi, że dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Jak zatem powyższy przepis odnosi się do naszych dotychczasowych rozważań? Otóż należy zauważyć, że czym innym jest posiadanie (władanie) nieruchomością, a czym innym jest osiąganie dochodu z majątku nieruchomego. Przez dochód z majątku nieruchomego rozumie się zysk ze sprzedaży nieruchomości bądź też zysk z najmu lub dzierżawy. Potwierdza to również art. 6 ust. 3 umowy wskazujący, że przepis stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Jeżeli dojdzie do powstania tego typu dochodu to zgodnie z postanowieniami międzynarodowych umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania taki zysk jest opodatkowany w państwie położenia nieruchomości. Ponadto do tego typu dochodu zastosowanie znajdzie odpowiednia metoda unikania podwójnego opodatkowania.Umowy międzynarodowe mają zastosowanie wyłącznie do dochodu (zysku) osiągniętego z majątku nieruchomego. Sam fakt bycia właścicielem nieruchomości nie generuje konieczności stosowania postanowień umów międzynarodowych do podatków majątkowych.Pośrednim skutkiem powyższej tezy jest również fakt, że do podatku rolnego oraz od nieruchomości nie znajdą zastosowania metody unikania podwójnego opodatkowania.

Przykład 1.

Anglik mieszkający na stałe w Londynie posiada w Polsce lokal mieszkalny. Lokal ten stoi pusty i nie jest nikomu wynajmowany. Nieruchomość cudzoziemca w Polsce opodatkowana jest jedynie podatkiem od nieruchomości. Tego typu podatek nie podlega pod polsko-brytyjską umowę w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. W konsekwencji nie można w tym przypadku zastosować metody unikania podwójnego opodatkowania.

Przykład 2.

Holender mieszkający w Amsterdamie posiada w Polsce gospodarstwo rolne, które wydzierżawia. Osiąga zatem z majątku dochód, który jest opodatkowany polskim podatkiem dochodowym. W takim przypadku znajdzie zastosowanie polsko-holenderska umowa w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz stosowna metoda.

Odesłania do umów międzynarodowych znajdujące się w polskich ustawach

Kolejnym argumentem potwierdzającym, że do podatku rolnego oraz od nieruchomości nie stosujemy umów międzynarodowych, jest treść polskich ustaw podatkowych.Przepisy dotyczące podatku rolnego oraz podatku od nieruchomości nie nakazują przy ich stosowaniu uwzględnienia treści umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania.Zgodnie z art. 4a ustawy PIT, przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska. Natomiast ani ustawa o podatku rolnym ani też ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, regulująca podatek od nieruchomości, nie zawiera takiego odesłania.