Poradnik Przedsiębiorcy

Umowa przedwstępna bez notariusza przy sprzedaży nieruchomości

Kupując nieruchomość, np. działkę czy mieszkanie, często najpierw podpisywana jest umowa przedwstępna, a dopiero po jakimś czasie umowa ostateczna. Umowa przedwstępna bez notariusza gorzej chroni na wypadek niewywiązania się z niej drugiej strony. Wyjaśniamy, jak można się w takiej umowie zabezpieczyć i co zrobić, gdy druga strona już po podpisaniu umowy się rozmyśli.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawsze u notariusza

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości wymaga zawsze wizyty u notariusza. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego - w przeciwnym razie będzie nieważna. Powoduje to koszty (konieczność zapłacenia wynagrodzenia notariuszowi), ale równocześnie zabezpiecza interesy obu stron. Notariusz musi bowiem sprawdzić stan prawny nieruchomości, księgę wieczystą, przygotować umowę tak, żeby była ważna, a po jej podpisaniu złożyć wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą o wykreślenie starego właściciela i wpisanie nowego.

W praktyce bardzo często przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości zawierana jest umowa przedwstępna. Z reguły jest to robione po to, żeby kupujący zdołał zdobyć finansowanie na zakup nieruchomości, np. otrzymać kredyt w banku. Banki wymagają kopii umów przedwstępnych do udzielenia kredytu. Kupujący dzięki umowie przedwstępnej chce też zabezpieczyć się przed tym, że właściciel sprzeda w międzyczasie nieruchomość komuś innemu. Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego. 

Umowa przedwstępna - czym jest?

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc cenę i przedmiot sprzedaży.

Nie ma obowiązku wskazywania w umowie przedwstępnej terminu, w jakim powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Z reguły jednak taki termin wyznacza się od razu w umowie przedwstępnej. Jeśli w umowie terminu nie wskazano, to może go wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, to wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można już żądać jej zawarcia. Wynika to z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może, ale nie musi mieć formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna bez notariusza, zawarta w zwykłej formie pisemnej, też będzie ważna. Po co w takim razie zawierać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza? Bo znacznie lepiej zabezpiecza ona na wypadek, gdyby druga strona uchylała się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W dalszej części wyjaśniamy różnice.

Umowa przedwstępna u notariusza - lepsza ochrona

Jakie są największe zalety zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego?

  • jeśli druga strona nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej (np. właściciel odmówi sprzedaży nieruchomości), można ją będzie do tego zmusić na drodze sądowej; wyrok sądu zastępuje wtedy podpis strony pod umową;

  • można zablokować właścicielowi możliwość sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu (który  np. zaoferował lepszą cenę) - wystarczy wpisać do księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wynikające z umowy przedwstępnej.

Przykład 1:

Tadeusz Piotrowski chciał kupić od Anny Jankowskiej nieruchomość. Strony zawarły u notariusza przedwstępną umowę sprzedaży, w której określiły cenę i termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Anna Jankowska w międzyczasie się rozmyśliła i nie pojawiła się u notariusza na wyznaczony termin podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Tadeuszowi Piotrowskiemu zależało na tym, żeby stać się właścicielem tej konkretnej nieruchomości za cenę określoną w umowie przedwstępnej. Złożył więc do sądu pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej. Prawomocny wyrok sądu zastępuje w tym przypadku ostateczną umowę sprzedaży. Dzięki temu Tadeusz Piotrowski stał się właścicielem nieruchomości.

Umowa przedwstępna bez notariusza - jakie ma wady?

Dlaczego zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z pominięciem notariusza słabiej zabezpiecza interesy stron? Bo daje mniejsze pole działania na wypadek niewywiązania się z umowy przez drugą stronę. Umowa przedwstępna bez notariusza nie daje możliwości zmuszenia drugiej strony na drodze sądowej do tego, żeby wywiązała się z umowy przyrzeczonej i sprzedała (bądź kupiła) nieruchomość. Można jedynie żądać odszkodowania.

Zakres tego odszkodowania jest na dodatek bardzo mocno ograniczony, jeśli nie zadbano o odpowiednie zapisy w umowie gwarantujące większe odszkodowanie. Zasadą jest, że w razie niewywiązania się z umowy przedwstępnej, można żądać tylko naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowy). To odszkodowanie z reguły jest niskie, bo obejmuje tylko:

  • zwrot kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej (np. kosztów dojazdu, uzyskania niezbędnych dokumentów);

  • zwrot kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (np. kosztów prawnika przygotowującego lub opiniującego umowę).

Odszkodowanie nie obejmuje natomiast strat poniesionych w wyniku działań podjętych w celu wykonania umowy, np. zebrania pieniędzy na opłacenie ceny.

Przykład 2:

Jan Nowak podpisał przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązał się sprzedać Marii Kowalskiej mieszkanie. Maria Kowalska podjęła działania w celu wykonania umowy - zebrania pieniędzy na zapłacenie ceny. W tym celu sprzedała działkę oraz wzięła pożyczkę w banku, za którą musiała zapłacić prowizję. Jan Nowak wycofał się jednak z zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Maria Kowalska nie może w ramach odszkodowania domagać się zwrotu poniesionych kosztów związanych z wzięciem pożyczki i sprzedażą działki.

Jak zabezpieczyć umowę przedwstępną?

W umowie przedwstępnej można zwiększyć zakres odszkodowania. Można zapisać, że w razie niewywiązania się z umowy, druga strona może żądać naprawienia szkody w pełnej wysokości. Można też przewidzieć karę umowną - wtedy odszkodowanie ma “zryczałtowaną” postać i nie trzeba udowadniać wysokości szkody. 

Najczęściej umowy przedwstępne są jednak zabezpieczane w innny sposób - zadatkiem, który płaci kupujący. Jeśli kupujący nie zawrze umowy przyrzeczonej w wyniku okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, to sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli umowy nie zawrze sprzedający, to od umowy może odstąpić kupujący. Wtedy sprzedający musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Umowa przedwstępna bez notariusza również może być tak zabezpieczona.

Sprzedaż nieruchomości: umowa przedwstępna bez notariusza - podsumowanie:
1. Umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna, ale gorzej zabezpiecza strony.
2. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje możliwość zablokowania sprzedaży nieruchomości innej osobie (wpisem w księdze wieczystej) i zmuszenia drugiej strony w sądzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
3. Umowa przedwstępna bez notariusza daje tylko możliwość żądania odszkodowania w ograniczonym zakresie, gdyby druga strona się rozmyśliła i nie zawarła umowy przyrzeczonej.
4. Każdą umowę przedwstępną warto zabezpieczyć zadatkiem.