Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości będącej towarem handlowym a VAT

Transakcje obrotu nieruchomościami stanowią bardzo ważną część gospodarki rynkowej. Nie ulega zatem wątpliwości, że przedsiębiorców interesuje prawidłowe rozliczenie zakupu oraz sprzedaż nieruchomości na gruncie prawa podatkowego. W niniejszym artykule zajmiemy się kwestią właściwego ujęcia transakcji związanych z nieruchomością przeznaczoną do dalszej odsprzedaży. Analiza zostanie przeprowadzona w oparciu o przepisy podatku VAT.

Sprzedaż nieruchomości jako towar handlowy

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl natomiast art. 2 pkt 6 ustawy za towar uznaje się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W rezultacie nieruchomości spełniają ustawową definicję towaru, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Powyższe powoduje, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomość zawsze uznawana jest za towar. Jest to koncepcja odmienna od tej, która obowiązuje w ramach podatku dochodowego, tam bowiem, w zależności od spełnionych warunków, nieruchomość może być uznana za towar handlowy lub też za środek trwały.

Istnieje jednak pewne zagadnienie podatkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości, które sprawia, że sfera podatku VAT oraz podatku PIT wzajemnie się przenika. Szczegóły w dalszej części opracowania.

Zwolnienie ze sprzedaży nieruchomości

Jak zostało wskazane, sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy jednak zauważyć, że ustawodawca przewidział w treści ustawy szczególne regulacje pozwalające na skorzystanie przez podatników ze zwolnienia od podatku.

Nierzadkie są sytuacje, gdy przedsiębiorcy kupują budynki lub lokale od osób fizycznych, a następnie po wykonaniu remontu lub przebudowy odsprzedają nieruchomość kolejnemu nabywcy. W takim przypadku może znaleźć zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Zgodnie z przywołaną regulacją zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W konsekwencji, aby sprzedaż nieruchomości mogła skorzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT muszą zostać spełnione oba warunki opisane w tym przepisie.

W sytuacji gdy nabycie ma miejsce od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego. W rezultacie pierwszy warunek z analizowanego przepisu jest spełniony.

Ciekawie wygląda natomiast wykładnia drugiego warunku. Należy bowiem zauważyć, że użyte w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy VAT pojęcia „ulepszenie” oraz „wartość początkowa” nie posiadają swojej odrębnej definicji na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie w celu prawidłowego odczytania znaczenia tego przepisu sięgnąć należy do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi art. 22g ust. 17 ustawy PIT, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego "ulepszenie" jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową oraz przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Również pojęcie „wartość początkowa” na gruncie PIT odnosi się wyłącznie do środków trwałych, a nie towarów handlowych. Jak bowiem stanowi art. 22g ust. 1 ustawy PIT: „Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się (…)".

W świetle powyższego, w sytuacji gdy podatnik zakupi nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, a następnie dokona jej remontu, nawet w wysokości nakładów przekraczających 30% wartości, to sprzedaż takiej nieruchomości będzie korzystać z opisanego zwolnienia od podatku VAT, nie mamy bowiem w takim przypadku do czynienia z wydatkami na ulepszenie budynku, gdyż przedmiotem dostawy nie jest środek trwały, lecz towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży.

Podobne stanowisko zaprezentowano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 20 października 2016 r., nr IBPP1/4512-544/16-2/ES:

Zauważyć należy, że Wnioskodawca wskazał, że będzie ponosić wydatki w celu ulepszenia mieszkania na cele remontowe do kwoty maksymalnej 30% wartości początkowej mieszkania. Należy jednak podkreślić, że ww. lokal stanowi dla Wnioskodawcy towar handlowy. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na ww. lokal nie będą stanowić ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego "ulepszenie" jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż planowana dostawa lokalu mieszkalnego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.