Poradnik Przedsiębiorcy

Ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości a kredyt hipoteczny

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof) uzyskanie dochodu z odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości,

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym. Stawka podatku wynosi 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Odpowiednio po upływie wskazanego 5 letniego okresu możliwa jest do zastosowania ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości

Czy możliwa jest ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu?

Ustawodawca przewidział zwolnienie przedmiotowe z podatku dochodowego, tzw. ulgę mieszkaniową. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 updof dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i wyżej wymienionych praw majątkowych są zwolnione z podatku dochodowego, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Opisana ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości, będzie przysługiwać osobie, która uzyskała dochód ze sprzedaży nieruchomości i wyżej wskazanych praw majątkowych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

  • przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe,

  • wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały poniesione w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, nie wcześniej jednak niż dzień zbycia,

  • wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały udokumentowane.

Ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości, a wydatkowanie uzyskanego przychodu

Pojęcie wydatków na cele mieszkaniowe zostało przez ustawodawcę doprecyzowane, poprzez wskazanie w art. 21 ust. 25 updof katalogu tych wydatków, do którego należą:

1) wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. 

2) wydatki poniesione na:

  1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wskazanych praw majątkowych, na cele określone w pkt 1,

  2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wskazanych praw majątkowych, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

  3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wskazanych praw majątkowych, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

Aby ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, mogła być zastosowana, konieczne jest, aby wyżej wskazane wydatki zostały poniesione na własne cele mieszkaniowe. Tym samym z prawa do ulgi może skorzystać zatem jedynie podatnik, który nabył wymienione wyżej nieruchomości i prawa, które służyć mają zaspokojeniu celów mieszkaniowych tego podatnika. Innymi słowy poniesione przez niego wydatki mają na celu zapewnienie mu tzw. dachu nad głową.

Ponadto w orzecznictwie podkreśla się, że nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez zakup nieruchomości lub praw wskazanych w katalogu realizuje on swój cel mieszkaniowy, gdyż powinien on być obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy (wyrok WSA w Poznaniu z 5 października 2017 r., I SA/Po 533/17).

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że „wydatek może zostać rozpoznany jako poniesiony "na cele mieszkaniowe" również wówczas, gdy w dacie jego poniesienia podatnik nie był właścicielem nieruchomości, o której jest mowa w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), pod warunkiem że do przeniesienia tytułu własności dojdzie przed upływem dwóch lat od daty uzyskania przychodu, który miałby podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (wyrok NSA z 22 czerwca 2017 r., II FSK 1527/15).

Ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości a kolejność jej nabycia i zbycia

W orzecznictwie wskazuje się, że brak jest podstaw do twierdzenia, aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Z treści przepisów nie wynika, aby przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania było uprzednie zbycie nieruchomości, a następnie nabycie nowej nieruchomości, która miałaby służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (podobnie NSA w wyroku z 28 marca 2017 r., II FSK 500/16). Podsumowując zatem ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości może być zastosowana niezależnie od kolejności występowania powyższych zdarzeń.

Ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości a spłata kredytu zaciągniętego na jej zakup

Ustawodawca jednoznacznie w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczył do katalogu wydatków na cele mieszkaniowe spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości.

Zgodnie z powyższym ulga podatkowa przy sprzedaży nieruchomości, może być zastosowana, pod warunkiem że:

  • spłata dotyczy kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie innej nieruchomości lub prawa majątkowego, służących zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych,

  • spłata dotyczy kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wskazanych praw majątkowych.

Spłata kredytu będzie uznana za wydatek na cele mieszkaniowe również wtedy, gdy zostanie on zaciągnięty na spłatę kredytu, o którym mowa wyżej.

Zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą prezentowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny spłata kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości nie stanowi wydatku na cele mieszkaniowe, dla którego przewidziano omawiane zwolnienie podatkowe. Należy podkreślić, że przy obliczeniu zwolnionego od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości uwzględnia się jako koszt cenę nabycia nieruchomości będącej przedmiotem transakcji sprzedaży niezależnie od tego, czy cena ta została uiszczona ze środków własnych, czy z kredytu bankowego. Z tego względu nie sposób przyjąć, że wydatki przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości są objęte zwolnieniem podatkowym wydatków przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Prowadziłoby to bowiem do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego - raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodu kwoty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, a drugi raz poprzez zwolnienie z podatku wydatków na spłatę tego kredytu (wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., II FSK 82/15).

Stanowisko to potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14.11.2017 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.253.2017.2.MK, wskazując, iż:

„Podatnik, który przeznaczył środki ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości (prawa), służącej zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych”.

Czy uiszczenie zadatku można uznać za wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe?

Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny, „strony umowy sprzedaży mogą postanowić, że część ceny zakupu zostanie przekazana sprzedającemu wcześniej w formie zadatku, który następnie zostanie zaliczony na poczet ceny zakupu przy zawarciu umowy ostatecznej. Zadatek taki, wypłacony na podstawie umowy przedwstępnej, nie funkcjonuje w próżni prawnej, ale jest ściśle związany z umową sprzedaży, której dotyczy. Środki te przeznaczone są na ściśle określony cel i związane ze ściśle określoną transakcją. Po dopełnieniu umowy przyrzeczonej stają się częścią ceny sprzedaży” (wyrok NSA z 12 maja 2017 r., II FSK 1079/15).