Poradnik Przedsiębiorcy

Prawo pierwokupu nieruchomości w umowie sprzedaży

Sprzedaż niektórych nieruchomości może komplikować prawo pierwokupu. Właściciel chce sprzedać komuś nieruchomość, ale wtedy wkracza np. gmina, Agencja Nieruchomości Rolnych, inny urząd lub uprawniona osoba - i “przejmuje” nieruchomość. Kiedy kupując lub sprzedając nieruchomość może pojawić się prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu - na czym to polega?

Prawo pierwokupu nieruchomości służy do tego, żeby mieć pierwszeństwo w kupnie określonej nieruchomości. Można z niego skorzystać tylko wtedy, gdyby właściciel chciał nieruchomość komuś sprzedać. Wtedy “w miejsce” tej osoby może wejść ten, komu przysługuje prawo pierwokupu. Jeśli jednak właściciel nie zamierza nieruchomości sprzedać, to prawo pierwokupu nie pomoże stać się właścicielem nieruchomości.

Prawo pierwokupu może wynikać z obowiązujących przepisów (np. prawo pierwokupu zabytków - na rzecz gminy). Można też ustanowić je w umowie. Jak to działa?

Jak skorzystać z prawa pierwokupu?

Jeśli dla nieruchomości ustanowiono prawo pierwokupu, to jej sprzedaż wymaga dwóch umów, a nie jednej.

  1. Najpierw  zawierana jest umowa, w której właściciel zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości za określoną w umowie cenę. W umowie jest warunek: przeniesienie własności nastąpi, jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Po podpisaniu tej umowy sprzedaży, kupujący nie staje się jeszcze właścicielem.

  2. Następnie właściciel musi zawiadomić uprawnionego z prawa pierwokupu. Przesyła mu treść podpisanej umowy sprzedaży. Uprawniony musi się zdecydować, czy skorzystać z prawa pierwokupu, czy nie. Ma na to miesiąc od otrzymania zawiadomienia.

  3. Jeśli uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, to stanie się właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym.

  4. Jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, to właściciel może zawrzeć drugą umowę z kupującym - tym razem przenoszącą własność nieruchomości.

“Wykonanie prawa pierwokupu powoduje bezpośrednio ten skutek, że między stronami zostaje zawarta umowa sprzedaży o tej samej treści - oczywiście z pominięciem warunku - co wcześniejsza umowa między zobowiązanym a osobą trzecią. Dla wystąpienia tego skutku nie jest potrzebne - poza złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu - dokonywanie żadnych dalszych czynności. Wykonanie prawa pierwokupu może skutecznie nastąpić bez równoczesnej zapłaty ceny lub złożenia jej do depozytu sądowego.”

Postanowienie Sądu Najwyższego z 9.09.2009 r., sygn. akt V CSK 43/09

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu

Co jeśli właściciel sprzeda nieruchomość, zignoruje to, że było prawo pierwokupu? Skutki będą różne - w zależności od tego, komu przysługiwało prawo pierwokupu.

Jeśli prawo pierwokupu przysługiwało na podstawie przepisów ustawy (np. ustawy o gospodarce nieruchomościami):

  • Skarbowi Państwa

  • jednostce samorządu terytorialnego,

  • współwłaścicielowi,

  • dzierżawcy

- to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

W pozostałych przypadkach (np. gdy prawo pierwokupu zostało zastrzeżone w umowie), zlekceważenie prawa pierwokupu nie spowoduje nieważności sprzedaży. Umowa będzie ważna, nabywca stanie się właścicielem. Uprawniony do pierwokupu będzie mógł żądać odszkodowania.

Trzeba przy tym pamiętać, że sprzedaż nieruchomości jest możliwa tylko u notariusza. I to notariusz czuwa nad jej prawidłowym przebiegiem. Musi m.in. upewnić się, czy ktoś nie ma prawa pierwokupu nieruchomości. W niektórych przypadkach (gdy prawo to przysługuje gminie) to notariusz musi ją zawiadomić, że została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, do której gmina może wykonać prawo pierwokupu.

Jak zagwarantować sobie prawo pierwokupu?

Najczęściej z prawem pierwokupu mamy do czynienia, gdy chce z niego skorzystać gmina, dzierżawca nieruchomości rolnej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Ale prawo pierwokupu nieruchomości może przysługiwać “zwykłemu Kowalskiemu”. Można je też zastrzec np. na rzecz osoby prawnej (np. spółki z o.o.). Potrzebna jest do tego umowa z właścicielem nieruchomości.

Przykład 1.

Maria K. jest właścicielką kilku mieszkań w kamienicy. Jedno z mieszkań musi sprzedać, bo potrzebuje pieniędzy. Chciałaby jednak w przyszłości móc to mieszkanie odkupić. Mieszkanie sprzedaje Janowi W. W umowie sprzedaży ustanowione zostało na rzecz Marii K. prawo pierwokupu mieszkania. To oznacza, że gdyby w przyszłości Jan W. chciał mieszkanie komuś sprzedać, to Maria K. będzie mogła skorzystać z pierwokupu. Prawo pierwokupu może zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu każdy potencjalny kupiec będzie wiedział, że Marii K. przysługuje prawo pierwokupu.

Prawo pierwokupu dla gminy

W kilku przypadkach to gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości. Dotyczy to np. sprzedaży nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Tu również są wyjątki - np. prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość osobie bliskiej (art. 109 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

  • nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

  • nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała,

  • nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Prawo pierwokupu dla dzierżawcy nieruchomości rolnej

Prawo pierwokupu mają też osoby, które dzierżawią nieruchomości rolne. Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać komuś taką nieruchomość, to dzierżawca może skorzystać z prawa pierwokupu. Ma na to miesiąc od otrzymania zawiadomienia o umowie sprzedaży.

Dzierżawca ma prawo pierwokupu, jeśli łącznie spełnione są następujące warunki:

  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej;

  • umowa dzierżawy ma tzw. datę pewną, czyli urzędowe (np. notarialne) poświadczenie daty okazania dokumentu;

  • umowa dzierżawy była wykonywana co najmniej przez trzy lata od momentu urzędowego poświadczenia daty na umowie;

  • nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W kilku przypadkach dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu, mimo, iż spełnia wszystkie warunki. Będzie tak np. wtedy, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość osobie bliskiej, albo gdy kupującym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina). Wtedy dzierżawca nie może skorzystać  z prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu dla współwłaściciela nieruchomości rolnej

Prawo pierwokupu przysługuje też współwłaścicielom nieruchomości rolnej. gdyby któryś z nich chciał sprzedać swój udział - pozostali mogą skorzystać z prawa pierwokupu. Warunek jest taki, że muszą prowadzić gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 Kodeksu cywilnego).

Prawo pierwokupu dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Nieruchomości rolne mogą też zostać skupione przez Państwo. W tym celu powołano Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Przejął on zadania działającej wcześniej Agencji Nieruchomości Rolnych.

Wcześniej była mowa o tym, że prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej (o ile spełnia on kilka warunków). Co, jeśli nie ma takiego dzierżawcy albo dzierżawca nie skorzystał z prawa pierwokupu? Wtedy prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającemu na rzecz Skarbu Państwa (art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Tu również jest kilka wyjątków, kiedy prawo pierwokupu nie przysługuje. Jeśli np. kupujący:

  • prowadzi gospodarstwo rodzinne, oraz

  • kupowana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka lub gminie sąsiedniej, oraz

  • jego gospodarstwo rolne powiększy się, ale nie będzie miało więcej  niż 300 ha użytków rolnych.

Jeśli KOWR zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, to wysyła właścicielowi w formie aktu notarialnego oświadczenie o wykonaniu tego prawa. Jest one też publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Na wykonanie prawa pierwokupu jest miesiąc.

Sąd może ustalić cenę nieruchomości rolnej

Zasadą jest, że ten, kto korzysta z prawa pierwokupu, musi zapłacić cenę. Ile ona wynosi?

Przypomnijmy, że prawo pierwokupu zadziała wtedy, gdy właściciel chce nieruchomość komuś sprzedać; znalazł już kupca, uzgodnił z nim cenę, podpisał umowę sprzedaży. Tyle, że jest to umowa, która jeszcze własności nieruchomości nie przenosi. Do tego będzie potrzebna kolejna umowa, przenosząca własność. Dojdzie do niej, jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. To rodzi pokusę, żeby fikcyjnie wpisać zawyżoną cenę w umowie - po to, by zniechęcić do wykonania prawa pierwokupu. Bo korzystając z pierwokupu, trzeba zapłacić taką cenę, jaką właściciel uzgodnił ze znalezionym przez siebie nabywcą.

Żeby zapobiec takim nadużyciom, wykonujący prawo pierwokupu nieruchomości rolnej dzierżawca lub KOWR może się zwrócić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości. Można to zrobić wtedy, gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej (art. 3 ust. 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Prawo pierwokupu a prawo odkupu

Czymś innym jest prawo pierwokupu, a czymś innym - prawo odkupu nieruchomości (art. 593 Kodeksu cywilnego). Na czym polega prawo odkupu?

Jeśli zostało zastrzeżone prawo odkupu, to sprzedawca nieruchomości może (przez maksymalnie pięć najbliższych lat) odkupić nieruchomość. Składa wtedy kupującemu w formie aktu notarialnego oświadczenie, że korzysta z prawa odkupu. Kupujący musi wtedy z powrotem przenieść własność nieruchomości na sprzedającego. Sprzedający musi oddać zapłaconą mu cenę, pokryć koszty.

Prawo odkupu wynika z umowy. Prawo pierwokupu może wynikać z umowy, ale też może być przewidziane w przepisach, wynikać z ustawy.

Prawo odkupu obowiązuje maksymalnie przez pięć lat. Odzyskanie nieruchomości jest w tym czasie prostsze niż przy pierwokupie. Skorzystanie z odkupu nie zależy od tego, czy obecny właściciel chce komuś sprzedać nieruchomość (jest to warunkiem skorzystania z pierwokupu).