Ulga termomodernizacyjna w budynku typu bliźniak budzi wiele pytań, zwłaszcza w kontekście wymogu posiadania tytułu własności do nieruchomości. Kluczowe jest zrozumienie, czy właściciel części takiego budynku może odliczyć wydatki poniesione na modernizację, która często obejmuje cały obiekt. Wyjaśniamy, jakie warunki należy spełnić, aby legalnie skorzystać z odliczenia.
Ulga termomodernizacyjna w budynku typu bliźniak
Zgodnie z art. 26h ust. 1 ustawy PIT podatnik będący właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma prawo odliczyć od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 lub art. 30c ust. 2, wydatki poniesione w roku podatkowym na materiały budowlane, urządzenia i usługi, związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku, określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 10, które zostanie zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.
Stosownie do art. 5a pkt 18b ustawy PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, oznacza to budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.
W świetle art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z ww. przepisów wynika jednoznacznie, że budynek w zabudowie bliźniaczej i przeprowadzona na nim termomodernizacja dają prawo do zastosowania omawianej ulgi.
W dalszym zakresie wskażmy, że jak wynika z art. 26h ust. 2 ustawy PIT, kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł w odniesieniu do wszystkich realizowanych przedsięwzięć termomodernizacyjnych w poszczególnych budynkach, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem.
Z kolei art. 26h ust. 3 powołanej ustawy stanowi, że wysokość wydatków ustala się na podstawie faktur wystawionych przez podatnika podatku od towarów i usług niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku. Zgodnie natomiast z art. 26h ust. 4 ww. ustawy, jeżeli poniesione wydatki były opodatkowane podatkiem od towarów i usług, za kwotę wydatku uważa się wydatek wraz z podatkiem od towarów i usług, o ile podatek ten nie został odliczony na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług.
Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatki (art. 26h ust. 6 ww. ustawy). Warunek dotyczący tytułu prawnego musi być spełniony na moment zastosowania ulgi (rozliczenia podatkowego) w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym podatnik poniósł wydatki kwalifikujące się do objęcia ulgą termomodernizacyjną.
Podsumowując, możemy wskazać, że podatnik ma prawo odliczyć od podstawy obliczenia podatku wydatki poniesione w roku podatkowym na materiały budowlane, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jeżeli:
- jest właścicielem lub współwłaścicielem istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego poddanego procesowi termomodernizacji;
- przedsięwzięcie zostanie zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek;
- kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł w odniesieniu do wszystkich realizowanych przedsięwzięć termomodernizacyjnych w poszczególnych budynkach, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem;
- każdy ze współwłaścicieli ma prawo odliczyć całość poniesionych przez siebie wydatków;
- wysokość wydatków ustala się na podstawie faktur wystawionych przez podatnika podatku od towarów i usług niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku.
W tym miejscu warto podkreślić, że prawo do skorzystania z ulgi przysługuje podatnikowi, który poniósł i udokumentował wydatek na przedsięwzięcie termomodernizacyjne fakturą wystawioną przez podatnika podatku od towarów i usług niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku.
Udokumentowane wydatki podatnik może zatem odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej w części, w jakiej zostały poniesione (sfinansowane). Ulga ta przysługuje temu podatnikowi, który poniósł faktyczny i rzeczywisty koszt w tym zakresie.
Termomodernizacja bliźniaka daje prawo do proporcjonalnego odliczenia ulgi
Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 kc do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisów, stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 15 lipca 2022 roku, nr 0115-KDIT2.4011.284.2022.2.ŁS, podatnikowi nie przysługuje prawo do ulgi termomodernizacyjnej, jeżeli nie spełnia podstawowego warunku – bycia właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości.
W tym zakresie warto także przywołać treść interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2022 roku (nr 0114-KDIP3-2.4011.1076.2021.2.AC):
Tytułem przykładu możemy zatem wskazać, że jeżeli właściciel jednego budynku poniesie wydatek w kwocie 40 000 zł na remont dachu obejmujący całego „bliźniaka”, to w ramach ulgi termomodernizacyjnej może rozliczyć tylko tę część, która proporcjonalnie przypada na jego prawo własności. W tym przypadku w ramach ulgi termomodernizacyjnej można rozliczyć 20 000 zł.
W konsekwencji dla poprawnego zastosowania ulgi konieczne jest nie tylko poniesienie wydatku na cele termomodernizacyjne, lecz także legitymowanie się tytułem prawnym. W zakresie, w jakim wydatek obejmuje nieruchomość niebędącą własnością lub współwłasnością podatnika, nie jest możliwe skorzystanie z opisanej ulgi w zeznaniu rocznym.
