Nabycie nieruchomości mieszkalnej stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem PCC. Obowiązek podatkowy powstaje również w sytuacji, gdy nieruchomość jest w złym stanie technicznym, przy czym warto zastanowić się, czy istnieje w tym wypadku możliwość zastosowania zwolnienia od podatku z uwagi na zakup pierwszej nieruchomości oraz czy budynek przeznaczony do rozbiórki można kupić bez podatku PCC. Szczegóły w dalszej części artykułu.
Zwolnienie od podatku PCC w zakresie nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej
Umowa sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PCC po stronie kupującego. Stawka podatku wynosi 2% podstawy opodatkowania, którą jest wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, umowa sprzedaży nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których taka czynność jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Otóż w myśl art. 9 pkt 17 ustawy PCC zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W świetle powyższego zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
– jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia – by mogło być zastosowane zwolnienie, wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
Budynek przeznaczony do rozbiórki w świetle prawa budowlanego
Wspomniane zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy PCC dotyczy nabycia pierwszego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ustawa o podatku PCC nie wyjaśnia tych pojęć, dlatego też można odwołać się do przepisów ustawy – Prawo budowlane.
Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, mówiąc o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Odnośnie natomiast do kwestii rozbiórki budynku należy wskazać, że zgodnie z art. 66 ustawy – Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
- może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
- jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
- jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
- powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
– organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń bądź przywrócenie stanu poprzedniego.
Stosownie do art. 67 ww. ustawy, jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Z kolei stosownie do art. 30b Prawa budowlanego rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na nią. Wydaje ją na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek strony i za zgodą właściciela obiektu budowlanego (budynku).
Budynek z pozwoleniem na rozbiórkę daje prawo do ulgi
Dyrektor KIS w interpretacji z 22 maja 2024 roku (nr 0111-KDIB2-3.4014.91.2024.2.AD) rozpatrywał możliwość zastosowania zwolnienia od podatku PCC w przypadku nabycia działki zabudowanej domem jednorodzinnym, w stosunku do którego zostało wydane pozwolenie na rozbiórkę (z powodu pożaru, na skutek którego budynek uległ zniszczeniu).
Organ podatkowy wskazał, że w omawianej sprawie nie mamy zatem do czynienia z decyzją nakazującą rozbiórkę, lecz z pozwoleniem rozbiórki budynku mieszkalnego. Mimo to objęcie budynku takim pozwoleniem ze względu na jego zły stan techniczny jest potwierdzeniem, że niemożliwie jest jego normalne użytkowanie i tym samym nie może służyć on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy (nie spełnia on definicji budynku mieszkalnego w świetle ustawy – Prawo budowlane).
Jeżeli zatem podatnik dysponuje dokumentem potwierdzającym prawo do rozbiórki budynku mieszkalnego ze względu na jego zły stan techniczny, to należy uznać, że przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego powinien być objęty zwolnieniem z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W opisanej sprawie Dyrektor KIS przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i uznał, że w opisanym przypadku możliwe jest zastosowanie zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy PCC. Pamiętajmy jednak, że muszą być spełnione warunki właściwe dla tego zwolnienia. Sam zakup nieruchomości w złym stanie technicznym nie jest podstawą do zwolnienia od podatku PCC.
