Wpisy w księdze wieczystej nieruchomości mogą zawierać nieaktualne już prawa, takie jak służebności gruntowe czy osobiste, które w praktyce dawno wygasły. W takiej sytuacji konieczne staje się wykreślenie służebności, aby uporządkować stan prawny nieruchomości. Proces ten, choć sformalizowany, pozwala na usunięcie obciążeń, które nie mają już faktycznego uzasadnienia i mogą utrudniać obrót nieruchomością. Jak skutecznie usunąć stare zapisy z księgi wieczystej?
Czym jest służebność?
Służebność to prawo rzeczowe, które ogranicza właściciela nieruchomości w korzystaniu z niej na rzecz innej osoby lub nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje służebności:
- gruntowe, które obejmują uprawnienie właściciela jednej nieruchomości (nieruchomość władnąca) do korzystania z innej nieruchomości (nieruchomość obciążona). Typowym przykładem jest służebność drogi koniecznej, która pozwala na przejazd lub przejście przez cudzą działkę w celu dotarcia do swojej;
- osobiste, które obejmują uprawnienie do korzystania z nieruchomości obciążonej na rzecz konkretnej osoby. Klasycznym przykładem jest służebność mieszkania, która pozwala określonej osobie (np. rodzicom) na zamieszkanie w domu, którego nie są właścicielami.
Służebności są bardzo często wpisywane do ksiąg wieczystych nieruchomości władnących (należących do osób uprawnionych) oraz obciążonych (należących do osób obciążonych służebnością). Wpisanie takiego prawa do KW nie oznacza jednak, że będzie ono tam znajdowało się na zawsze. W określonych okolicznościach można bowiem wnioskować o jego wykreślenie, nawet wiele lat po tym, jak faktycznie przestało istnieć. Wykreślenie służebności z księgi wieczystej jest możliwe, gdy prawo to wygasło z mocy prawa lub na podstawie decyzji sądu. Do najczęstszych przyczyn wygaśnięcia służebności należą:
- śmierć osoby uprawnionej – dotyczy to wyłącznie służebności osobistych, które wygasają automatycznie z chwilą śmierci osoby, na której rzecz zostały ustanowione;
- zrzeczenie się służebności – uprawniony może zrzec się swojego prawa do służebności, co wymaga jednak złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego;
- zniesienie służebności – służebność może zostać zniesiona przez sąd na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej, gdy stała się ona bezprzedmiotowa lub niezgodna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Sąd może również znieść służebność gruntową za wynagrodzeniem, jeśli jej dalsze utrzymywanie staje się nadmiernie uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej;
- upływ czasu – służebność może być ustanowiona na z góry określony czas, po którego upływie po prostu wygasa;
- niewykonanie przez 10 lat – służebność gruntowa wygasa, jeżeli nie była wykonywana przez 10 lat. W przypadku służebności czynnych, takich jak np. służebność przejazdu lub przechodu, liczy się okres, w którym uprawniony nie przejeżdżał, a w przypadku służebności biernych, takich jak zakaz budowy, liczy się okres, w którym właściciel nieruchomości obciążonej nie wykonywał czynności, do których uprawniony mógłby się sprzeciwić;
- właściciel nieruchomości władnącej staje się właścicielem nieruchomości obciążonej – służebność wygasa, gdy dochodzi do konfuzji, czyli złączenia w jednej osobie praw właściciela nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej;
- służebność wygasa z powodu braku nieruchomości władnącej – służebność gruntowa wygasa, jeśli nieruchomość władnąca przestaje istnieć, np. w wyniku podziału lub połączenia nieruchomości.
Wykreślenie służebności z księgi wieczystej - jak to zrobić?
Aby wykreślić służebność z księgi wieczystej, należy złożyć wniosek o wpis zmiany w księdze wieczystej (formularz KW-WPIS) w odpowiednim sądzie rejonowym, wydziale ksiąg wieczystych. Właściwym będzie oczywiście sąd położony najbliżej nieruchomości, której dotyczy dana służebność. Wniosek o wykreślenie może jednak złożyć tylko uprawniony do tego podmiot – właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości obciążonej lub uprawnionej z tytułu służebności, ewentualnie osoba, która z takiej służebności korzysta lub jest nią obciążona. Samo złożenie wniosku nie jest wystarczające, ponieważ sąd wieczystoksięgowy wymaga dołączenia dokumentu uzasadniającego żądane wykreślenie. W praktyce istnieje szereg różnego rodzaju dokumentów, które mogą być złożone wraz z drukiem KW-WPIS. Wśród nich odnajdziemy m.in.:
- akt zgonu – w przypadku śmierci uprawnionego (służebność osobista), konieczny jest akt zgonu tej osoby;
- oświadczenie o zrzeczeniu się służebności – w przypadku zrzeczenia się służebności niezbędny jest akt notarialny, w którym osoba uprawniona oświadcza, że zrzeka się swojego prawa;
- prawomocne orzeczenie sądu – w przypadku zniesienia służebności przez sąd lub stwierdzenia zasiedzenia konieczne jest przedstawienie prawomocnego orzeczenia sądu;
- oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej – jeśli służebność wygasła z powodu niewykonania przez 10 lat, należy złożyć oświadczenie o wygaśnięciu służebności sporządzone przez właściciela nieruchomości władnącej. Oświadczenie to nie jest bezwzględnie konieczne, ale ułatwia postępowanie. W przypadku braku zgody uprawnionego na wykreślenie służebności jedyną drogą jest droga sądowa, czyli złożenie pozwu o ustalenie wygaśnięcia służebności.
Postępowanie w przedmiocie wykreślenia służebności z księgi wieczystej podlega stałej opłacie w wysokości 100 zł. Dowód zapłaty należy dołączyć do składanego wniosku. W niektórych przypadkach trzeba również doliczyć koszty uzyskania dokumentów stanowiących podstawę wykreślenia służebności (np. odpisy aktów notarialnych, odpisy wyroków itp.). Jeśli konieczne jest postępowanie sądowe, koszty mogą być wyższe i zależą od wartości przedmiotu sporu oraz kosztów zastępstwa procesowego.
Przykład 1.
Pan Jan kupił działkę, do której dostęp jest możliwy przez drogę, której przejezdność jest ograniczona przez starą służebność. Nowy właściciel dowiedział się, że służebność drogi koniecznej została ustanowiona w 1970 roku na rzecz nieruchomości, która od ponad 30 lat ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z tego powodu służebność stała się bezprzedmiotowa. Czy pan Jan ma prawo żądać wykreślenia wskazanej służebności z księgi wieczystej nabytej przez niego nieruchomości?
Tak, i wykreślenie może odbyć się wyłącznie na jego wniosek. Pomimo że wskazana służebność nie ma już żadnego znaczenia, to jej wykreślenie nie nastąpi z mocy samego prawa.
Przykład 2.
Pani Anna kupiła dom z dużym ogrodem, którego granica przebiega wzdłuż sąsiedniej posesji. W księdze wieczystej jej nieruchomości widniał wpis o służebności przechodu i przejazdu na rzecz sąsiada, pana Marka. Służebność ta została ustanowiona w 1995 roku, gdy działka mężczyzny nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W 2005 roku gmina wybudowała nową drogę, która zapewniła panu Markowi bezpośredni dojazd do jego posesji. Od tego momentu przestał on korzystać z drogi na działce pani Anny. Czy taką służebność można wykreślić z księgi wieczystej nieruchomości kobiety?
Tak, choć musi ona najpierw upewnić się, że pan Marek nadal nie korzysta ze służebności i trwa to od ponad 10 lat. Jeśli mężczyzna potwierdzi, że nie korzysta ze służebności, to wystarczy jego oświadczenie jako dokument stanowiący podstawę do wykreślenia służebności. Jeśli jednak pani Annie nie uda się zdobyć takiego oświadczenia, konieczne stanie się wystąpienie do sądu z pozwem o ustalenie wygaśnięcia służebności. W sądzie kobieta musi przedstawić dowody, takie jak dokumentacja geodezyjna z nową drogą, zeznania świadków (np. innych sąsiadów) oraz zdjęcia, które potwierdzą, że droga na jej posesji nie jest używana przez pana Marka. Sąd po przeprowadzeniu rozprawy może wydać wyrok stwierdzający wygaśnięcie służebności z powodu jej niewykonania przez okres dłuższy niż 10 lat. Po uprawomocnieniu się tego orzeczenia pani Anna może wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie służebności z księgi wieczystej swojej nieruchomości.
Przykład 3.
Pan Piotr, po śmierci swojego dziadka, odziedziczył dom. W akcie notarialnym widniał zapis o służebności osobistej na rzecz cioci Piotra, pani Krystyny. Zgodnie z tym prawem kobieta miała prawo do bezpłatnego i dożywotniego zamieszkiwania w jednym z pokoi w tym domu. W zeszłym roku pani Krystyna zmarła. Czy pan Piotr może żądać wykreślenia służebności wpisanej do księgi wieczystej jego nieruchomości?
Tak, ponieważ zgodnie z polskim prawem służebność osobista wygasa automatycznie z chwilą śmierci uprawnionego. Aby usunąć ten zapis z księgi wieczystej i uregulować stan prawny nieruchomości, mężczyzna musi złożyć wniosek o wykreślenie służebności w sądzie wieczystoksięgowym. Do wniosku należy dołączyć oryginalny lub poświadczony odpis aktu zgonu pani Krystyny, który będzie stanowił wystarczający dowód na wygaśnięcie służebności. Sąd na podstawie przedstawionych dokumentów dokona wykreślenia służebności osobistej z księgi wieczystej nieruchomości pana Piotra. Dzięki temu jego prawo własności stało się wolne od obciążeń.
Podsumowanie
Wykreślenie służebności to kluczowy proces, który może mieć istotne znaczenie dla wartości i możliwości korzystania z nieruchomości. Przed zakupem nieruchomości z obciążeniem wpisanym w księdze wieczystej warto zawsze sprawdzić jej aktualny stan prawny. Czasami okazuje się, że istnieje podstawa do wykreślenia służebności, które powinny były zniknąć z księgi wieczystej już dawno temu.
