Prowadzenie działalności gospodarczej nierzadko wiąże się z koniecznością zaciągania zobowiązań, które trzeba odpowiednio zabezpieczyć. W praktyce przedsiębiorcy bardzo często zaciągają pożyczki i kredyty hipoteczne. Czym jest służebność? Czy ich firma może zostać jednak obciążona służebnością? Odpowiedź znajdziesz w artykule!
Czym jest służebność?
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które może występować w różnych formach. Najczęściej mamy do czynienia ze służebnością gruntową, a więc prawem do korzystania z cudzej nieruchomości, lub służebnością osobistą, a więc prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.
Zgodnie z treścią art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
„W świetle art. 285 KC ograniczone prawa rzeczowe, a zatem również i służebności gruntowe mogą być ustalane w ramach zasady swobody umów w dowolny sposób, chociaż nie oznacza to przełamania zasady zamkniętego charakteru katalogu praw rzeczowych. Dopuszczalne jest więc powołanie do życia każdego rodzaju służebności, jeżeli swoją treścią nie wykracza ona poza ramy określone przez Kodeks cywilny, a jej ustanowienie jest zgodne z ustawą i zasadami współżycia społecznego. Powyższe wskazuje, że strony mogą umówić się o ustanowienie „służebności drogi koniecznej”, ale jednocześnie poszerzyć przedmiot umowy o takie elementy, które nie dadzą się skodyfikować w ramach tej nazwy”.
Cechą charakterystyczną służebności jest ich przywiązanie do nieruchomości oraz występowanie 2 podmiotów – uprawnionego z tytułu służebności i obciążonego, który musi znosić działania uprawnionego.
Służebność obciążająca przedsiębiorstwo
Art. 551 kc definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
- koncesje, licencje i zezwolenia;
- patenty i inne prawa własności przemysłowej;
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
- tajemnice przedsiębiorstwa;
- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę treść powyższego przepisu, należy przyjąć, że przedsiębiorstwo jako całość składników służących do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być obciążone służebnością. Nie pozwalają na to obecnie obowiązujące przepisy, ponieważ do ustanowienia służebności wymagane jest istnienie nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej. Z drugiej strony, jeśli służebność ma zostać ustanowiona na części przedsiębiorstwa, którą jest nieruchomość, wówczas jest to możliwe do wykonania.
Przykład 1.
Pan Patryk prowadzi duże przedsiębiorstwo, w którego skład wchodzi kilka nieruchomości oraz sprzęty potrzebne do wykonywania działalności gospodarczej. Sąsiad, który graniczy z przedsiębiorstwem pana Patryka, chciałby ustanowić na swoją rzecz służebność gruntową, tak aby mógł bez problemu przechodzić przez część jednej z nieruchomości przedsiębiorcy. Czy możliwe jest ustanowienie takiej służebności na całym przedsiębiorstwie pana Patryka?
Nie, ponieważ służebność nie może być ustanowiona na przedsiębiorstwie. Możliwe jest natomiast ustanowienie jej na jednej z nieruchomości, która stanowi własność pana Patryka, a która graniczy z nieruchomością jego sąsiada. Służebność gruntowa może więc obciążyć tylko część przedsiębiorstwa będącą nieruchomością, a nie całą firmę.
Przykład 2.
Pani Milena jest przedsiębiorcą i posiada 2 nieruchomości – na jednej z nich znajduje się główna siedziba jej firmy, na drugiej zaś oddział przedsiębiorstwa. Obie nieruchomości położone są w innych miastach i razem składają się na jedno przedsiębiorstwo. Znajomy pani Mileny chce ustanowić służebność na jednej z ww. nieruchomości – czy może tego dokonać, czy służebność obciąży wszystkie nieruchomości wchodzące w skład przedsiębiorstwa?
Służebność może zostać ustanowiona na jednej nieruchomości, nie zaś na całości przedsiębiorstwa.
Służebnością, która nie może obciążyć nieruchomości należącej do przedsiębiorstwa, jest służebność osobista mieszkania. Jej celem jest bowiem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych uprawnionego, co trudno jest pogodzić z biznesowym charakterem nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, które miałyby być obciążone takim prawem.
Służebność przesyłu
Wśród służebności, które mogą mieć szerszy związek z całokształtem działalności przedsiębiorstwa, jest tzw. służebność przesyłu. Można ją ustanowić na rzecz danego przedsiębiorstwa, a nie w ramach jego obciążenia. Zgodnie z treścią art. 3051 kc nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu polega w praktyce na tym, że całość przedsiębiorstwa przesyłowego (np. dostawcy prądu, gazu, wody itd.) jest niejako uprawniona do korzystania z cudzej nieruchomości. W tym przypadku przedsiębiorca może korzystać z danej służebności, aby sprawnie wykonywać swoje zadania jako usługodawca mediów.
„W art. 3051 KC ustawodawca wyraźnie podkreśla, że służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy. Dla wykazania, że mamy do czynienia z taką służebnością, należy wobec tego nie tyle poszukiwać związku pomiędzy określoną nieruchomością należącą do przedsiębiorcy, co pomiędzy tym, czy urządzenia służące do przesyłu, które znajdują się na nieruchomości obciążonej, należą do przedsiębiorcy. Stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej, odpowiadającej treścią służebności przesyłu, nie wymaga wyraźnego wskazania i oznaczenia w postanowieniu nieruchomości władnącej. Wystarczające jest wykazanie funkcjonalnego związku z urządzeniami wchodzącymi w skład tej samej sieci, posadowionymi na innej nieruchomości bez względu na jej umiejscowienie względem nieruchomości obciążonej”.
W przypadku przedsiębiorstw przesyłowych możliwe jest więc ustanowienie omawianej służebności na rzecz danego podmiotu w całości. Niedopuszczalne jest jednak obciążanie takiego przedsiębiorstwa służebnością przesyłu.
Podsumowanie
Przedsiębiorstwo jako całość nie może zostać obciążone żadną służebnością. Można to jednak zrobić względem poszczególnych nieruchomości wchodzących w skład danej firmy. W przypadku służebności przesyłu przedsiębiorca może być uprawniony z tytułu tego ograniczonego prawa rzeczowego w całości. Ten rodzaj służebności nie może jednak obciążać przedsiębiorstwa przesyłowego.
