Ustanowienie służebności przesyłu

Służebność przesyłu będąca jedną z trzech podstawowych rodzajów służebności, w odróżnieniu od służebności osobistych oraz służebności gruntowych jest instytucją stosunkowo nową. Omawiamy podstawowe zagadnienia z nią związane i kwestie jej ustanowienia. Regulacje instytucji służebności przesyłu wprowadzono Ustawą z dnia 30 maja 2008 r., o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (dalej – ustawa). Wprowadzając służebność przesyłu, ustawodawca chciał uregulować sposób korzystania przez przedsiębiorców z nieruchomości należących do innych podmiotów, na których to znajdowały się urządzenia przesyłowe. Ponadto, poza wprowadzeniem i określeniem nowego rodzaju służebności, określono również tryb postępowania w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu.

Podstawowe zagadnienia

Definicję urządzeń przesyłowych, z uwagi na posadowienie których można wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności przesyłu, zawiera ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (dalej – k.c.). Urządzeniami przesyłowymi są zatem urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania, płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 §1 k.c.). Dotyczy to zatem służebności ustanawianych w celu organizacji dostaw wody, energii elektrycznej, czy gazu, a które jest ustanawiane na nieruchomości, której właścicielem jest podmiot prywatny.

W art. 305¹ k.c., wskazano, że nieruchomość można obciążyć poprzez ustanowienie na niej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe na tej nieruchomości, z której to może on korzystać, zgodnie z przeznaczeniem tychże urządzeń.

Przedsiębiorcą jest z kolei osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność prawną, która w imieniu własnym prowadzi działalność gospodarczą lub zawodową (art. 43¹ k.c.). Podkreślić należy, co wynika wprost z brzmienia przepisu art. 305¹ k.c. - ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Przedsiębiorcą, na rzecz którego ustanawia się służebność przesyłu jest przedsiębiorca będący dostawcą mediów (energii elektrycznej, wody, gazu itd.). Sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości obciążonej sprowadza się zatem do korzystania z posadowionych na niej urządzeń przesyłowych, ich modernizacji, naprawy, jak również wejścia na teren nieruchomości w celu realizacji tych uprawnień.

Zobacz też:

Przepis art. 305² §1 k.c., umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu wystąpienie z żądaniem ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu, za odpowiednim wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości, zaś art. 305² §2 k.c. z kolei daje możliwość właścicielowi nieruchomości do wystąpienia z żądaniem o zapłatę odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Tym samym inicjatywę do ustanowienia służebności przesyłu posiada zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na kilka sposobów:

poprzez zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu,
poprzez wydanie przez sąd orzeczenia, w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu,
w wyniku zasiedzenia służebności gruntowej,
w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez organ administracji publicznej.

Analizując omówiony wyżej przepis, należy zaznaczyć, że w pierwszej kolejności zobowiązano strony do polubownego rozwiązania sporu, poprzez zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu, dopiero w przypadku odmowy zawarcia takiej umowy, strona ma możliwość wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności do właściwego sądu powszechnego. Chcąc ustanowić służebność przesyłu w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorcą przesyłowym, oświadczenie tego pierwszego o ustanowieniu służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, zgodnie z brzmieniem art. 245 §2 k.c.

Inicjując postępowanie sądowego o ustanowienie służebności przesyłu należy złożyć wniosek do właściwego sądu I instancji, którym na podstawie art. 16 §1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r., Kodeks postępowania cywilnego (dalej – k.p.c.), w zw. z art. 38 §1 pkt 1) k.p.c. jest sąd rejonowy będący sądem miejsca położenia nieruchomości, jako sąd właściwy rzeczowo i miejscowo do rozpoznania sprawy. Składając wniosek, na podstawie art. 626 §1-3 k.p.c., wnioskodawca powinien:

oznaczyć nieruchomość na której ma być ustanowiona służebność przesyłu,
wskazać urządzenia przesyłowe, w związku z którymi ustanawiana jest służebność,
określić zakres służebności wraz ze sposobem korzystania z nieruchomości,
podać wysokość wynagrodzenia za ustanowienie na rzecz przedsiębiorcy służebności przesyłu.

Istotnym dowodem, celem określenia sposobu korzystania z nieruchomości na której ustanowiono służebność, jak również celem ustalenia wysokości wynagrodzenia będzie dowód z opinii odpowiednich biegłych w przypadku kwestionowania okoliczności przez uczestnika postępowania.

W trakcie postępowania poza dowodami z opinii biegłych, czy dowodami z dokumentów możliwe jest przeprowadzenie dowodu z oględzin przedmiotowej nieruchomości. Wydane przez sąd I instancji postanowienie o ustanowieniu służebności z jednoczesnym zobowiązaniem do zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości, w przypadku uprawomocnienia się stanowi podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej
nieruchomości.

Służebność przesyłu, na podstawie art. 292 k.c., w zw. z art. 305⁴ k.c., może być także nabyta w drodze zasiedzenia. Jest to możliwe w przypadku korzystania przez przedsiębiorcę z trwałego i widocznego urządzenia, w tym przypadku urządzenia przesyłowego. Konieczne jest wykazanie przez przedsiębiorcę, że on, jak również jego poprzednik prawny korzystał z urządzeń przesyłowych, a także wykonywał uprawnienia związane z tą służebnością jako posiadacz samoistny w dobrej wierze (art. 172 §1 k.p.c.) lub w złej wierze (art. 172 §2 k.p.c.). W przypadku wszczęcia postępowania o zasiedzenie, właściciel nieruchomości powinien wykazać brak posiadania przez przedsiębiorcę tytułu prawnego do nieruchomości, a także niewłaściwe przeniesienie posiadania, czy brak upływu okresu zasiedzenia nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy, w uchwale z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III CZP 77/16, w przypadku zasiedzenia służebnością przesyłu nieruchomości obciążonej, właścicielowi nieruchomości nie przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie.

Na koniec warto dodać, że służebność przesyłu może być ustanowiona w drodze decyzji administracyjnej organu, który wykonując zadania z zakresu administracji rządowej może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Podobnie, jak w przypadku wystąpienia na drogę postępowania sądowego o ustanowienie służebności przesyłu, także w przypadku decyzji właściwego starosty, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, ustawodawca umożliwia właścicielowi nieruchomości oraz podmiotowi prowadzącemu inwestycję, zawarcie umowy umożliwiającej założenie lub przeprowadzenie urządzeń przesyłowych na nieruchomości, w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji. Podstawą takiej decyzji jest art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (dalej – u.g.n.), w zw. z art. 6 pkt. 2 u.g.n.

Prawomocna decyzja starosty, dotycząca ograniczenia korzystania z nieruchomości z uwagi na potrzebę umieszczenia urządzeń przesyłowych, podobnie jak w przypadku prawomocnego orzeczenia sądu o ustanowienie służebności przesyłu stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej takiej służebności. W przypadku procedury administracyjnej, ograniczenie następuje zgodnie z planem miejscowym, zaś w przypadku jego braku - zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W przypadku wyboru skorzystania z procedury administracyjnej, nie można stwierdzić w sposób jednoznaczny, że w związku z wydaniem decyzji powstaje ograniczone prawo rzeczowe, jednak skutki wydania takiej decyzji są tożsame z wydaniem orzeczenia sądowego, bowiem w obu przypadkach następuje ograniczenie prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (por. M. Balwicka-Szczyrba [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, LEX/el. 2024, art. 305¹).

Na koniec, zaznaczyć należy, że przedmiotem sporu była kwestia przedawnienia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu. W sprawie o ustanowienie służebności przesyłu, która była rozpatrywana przed Sądem Okręgowym w Olsztynie, który to sąd skierował zagadnienie prawne do Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, w przedmiocie udzielenia odpowiedzi, czy roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu, na podstawie art. 305² k.c. ulega przedawnieniu, bowiem uczestnik w odpowiedzi na wniosek przedsiębiorcy przesyłowego podniósł zarzut przedawnienia roszczenia, na podstawie art. 118 k.c.

W odpowiedzi Sąd Najwyższy, w uchwale z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 101/12, stwierdził, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie ulega przedawnieniu. Przyjęta uchwała umożliwiła zarówno przedsiębiorcom, jak i właścicielom nieruchomości, w przypadku odmowy zawarcia umowy przez drugą stronę, wystąpienie na drogę postępowania sądowego o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu - podsumowanie

Ustanowienie służebności przesyłu pozwala regulować stosunki pomiędzy przedsiębiorcą przesyłowym a właścicielem nieruchomości, w zakresie korzystania z nieruchomości obciążonej, umożliwiając budowę i eksploatację urządzeń przesyłowych, a także pozwala określić wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności. Właściciel ma zatem możliwość uzyskania należności w zamian za ograniczenie jego prawa własności, a przedsiębiorca - możliwość prowadzenia działalności przesyłowej, w sposób uregulowany.

Formalizując stan faktyczny dotyczący danej nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, gdy urządzenia przesyłowe są już na niej zainstalowane, jej właściciel uzyskuje wymierną korzyść w postaci wynagrodzenia, zaś przedsiębiorca unika sporów z właścicielem oraz posiada prawo dalszego korzystania z nieruchomości.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 30 maja 2008 r., o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw,
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny,
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Kodeks postępowania cywilnego,
Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami.

Orzecznictwo